“魔术师”中梁

文／ 乐山

3月20日，在中国房地产业协会联合易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的“2019中国房地产开发企业500 强”测评中，上海中梁地产集团有限公司（简称中梁）凭借整体实力跨越式增长，稳居行业综合实力20 强席位，并荣登获“2019 中国房地产开发企业发展潜力10 强”第1 位。

不得不说，中梁犹如“魔术师”，让我们在所谓的地产“下半场”见证了“行业奇迹”。

善“变”者中梁

《从优秀到卓越》是崇尚读书文化的中梁高管的必读书目之一，作者吉姆·柯林斯在书中写道：无论最终结局有多么激动人心，从优秀到卓越的转变从来都不是一蹴而就的。在这一过程中，根本没有单一明确的行动、宏伟的计划、一劳永逸的创新，也绝对不存在侥幸的突破和从天而降的奇迹。

这一点无可否认。

回望3年前，2015年中梁控股销售额为168 亿元，此时行业并未给予这家起步于温州的小型房企太多关注。2016年，中梁果断将总部迁至上海，并由此迈入发展的快车道，当年销售额实现翻番达到336.8 亿元；2017年上升至757.9 亿元(据2017年1月中梁发布的五年发展战略，2017年的销售目标是500 亿，事实完成额超150%)；2018年销售额稳超千亿至1288.7 亿元。仅仅三年，中梁完成了从百亿向千亿房企的蝶变，也因此创造出“中梁现象”“行业黑马”“成长性房企样本”“跨越式发展标杆”等现象研究，收获赞誉无数。

如此快的速度，给人“魔术师变戏法”一样的感觉。而深究其逻辑，中梁奇迹的背后正是其战略投资、产品运营、组织机制、人才建设、融资能力等各业务板块的内功夯实与提速发展，更是“为美好生活创造价值”理念驱动下的不断变革。

市场布局：从未来的视角创赢当下

善弈者落子，往往预判后面很多步。在科技和商业高速发展的背景下，追随未来的脚步，才能不被今天的时代抛弃。中梁亦一直在追寻引领未来的途径。

充足且优质的土地储备是企业后续发展的重要支撑。在拿地方面，中梁一直保持自己的速度，并恪守自己的原则。

从2016年起，“中梁速度”开始横扫土地市场。据公开资料显示，2016年，中梁以平均每周拿一块地的速度，共拿下近70 块地；2017年以平均每三天拿一块地的速度，共拿下100 余块地；至2018年，中梁拿地速度基本达到平均两天拿一宗地。

2017年，一二线城市受调控影响严重，而三四线城市受棚改利好的影响市场开始走高，中梁正是看准拿地窗口期，提前布局，才实现了销售额高增长。

在“快、准、狠”的拿地速度下，近年来中梁在土地市场上也堪称“黑马”。据克而瑞数据显示，2018年，中梁新增土地货值约2201 亿元，新增土地建筑面积约2516 万平方米，分别位列行业第12 和第8；其中，新增土地货值较过去一年同期大幅上涨165%（排名上升23 位），这一数据在TOP30 企业中位列第一。

在时下业界普遍感到行业寒意来袭的时候，2019年，中梁再次展现其“魔术师”特质——继续加大拿地力度，于山东、浙江、广西、河南、陕西、江西等斩获多幅优质地块，并首次挺进山东潍坊、陕西西安、辽宁大连、江西南昌等二三线及省会城市……逆势上扬，迅速拓进多个城市市场。

中梁在“全周期全结构全模板”的布局方针下，优化投资版图。在拿地原则上，中梁坚持不拿高价地。在被市场热推至高位的城市，中梁总是巧妙避开。而是另辟蹊径，靠着难能可贵的前瞻性，购入“潜力股”。

这正应了投资界一句名言：“买预期，卖现实”。但能准确判断清楚现实和预期的，需要智慧。

我们总在惊叹中梁总能在行业普遍下滑态势中实现逆增长，却蓦然发现，它总在提前出手布局，在我国城市轮动发展中抢占市场机会。从中梁的业务版图中可以看到，在“根植长三角、布局全国、辐射五大核心经济区域”的战略指导下，中梁已完成20 多个省市、130 余座城市的布局，基本覆盖全国重点城市群的重要城市。充足的土地储备以及不断深化的全国化战略布局为中梁后千亿时代的高增长提供动力。

产品战略：尊重客户价值的本质

市场对产品的考验接踵而至，也决定着企业是否真的能在市场上立足。

改革开放40 余载，我国居民实现了从“有房住”到“住好房”，再到追求美好生活的演化。中梁谨守产品价值，致力于提供能够满足居住需求，让购房者感受到美好居住体验的就是好品质房。为实现这一目标，中梁甘做工匠，将产品打磨到极致。

中梁将其品牌理念定位为“为美好生活创造价值”，具体到产品理念中就是“文化、生活、智慧、健康”四个关键词。

文化：无限追求建筑艺术。主要表现：尊贵、品质感的立面设计、主入口形象、景观绿量、公共部位精装。让客户感受平价的奢华。

生活：“美好筑家”，体现在对生活品质的追求，比如户型设计上注重南北通透、采光充沛等；

智慧：体现对生活便利性的追求，比如智能化、科技化的生活体验；

健康:选材定位于环保的建筑材料、部品部件。让客户感知到开发商的社会责任感。

产品力是企业制胜市场的关键，中梁品质体现在产品打造的每一个环节。前期规划时，中梁通过对区域产品结构、购买力、居住习惯、客户偏好等进行深入分析，确立极其精准的产品定位。从高品质的建筑选材、精细的制作工艺到户型设计，再到社区里随四季变化的园林花卉，中梁都力求给客户更好的生活环境。例如，在户型上，中梁研发了“宽、薄、透、精、景、正、明、阔”的八大价值体系，旨在打造阔绰明亮、人性化的居住空间。用细分化的产品线将此价值观落地，并分别针对不同人群的不同居住需求进行创新升级。

此外，中梁成立约1800 平方米精装修产品研发培训基地，构建“四需六感”和“九大匠心系统”提升人居细节体验；打造梁筑定制精装，满足客户对空间、功能及装饰的多样化需求；启动“悦享家”全龄社区景观体系的标准化设计研发工作，营造睦邻友好的社区氛围等，归根结底，中梁就是以提升美好生活体验为核心，在不断升级产品和服务。

组织变革：激发企业最大活力

“阿米巴”本指单细胞变形虫，它能够随外界环境变化而变化，不断进行自我调整来适应所面临的生存环境。阿米巴经营理念指将组织分成若干个独立小组，自食其力、自负盈亏，让每个小组潜力得到最大限度的激发，实现销售额最大化、费用最小化，大幅提升公司利润。

组织是企业战略落地的关键。组织阿米巴化，是中梁经过长时间的摸索，选择适合自身发展的经营模式。通过充分授权、成就共享，形成良性竞争，激活了原动力，打开了发展新局面。人人都是创业者、经营者，让企业自我驱动。同时，为了打造智慧型、生态型、学习型、系统型组织，中梁还建立了多层级事业合伙人激励体系，包括“股份合伙、成就共享、项目跟投、费用包干、专项激励”等一系列激励机制，有效激活了企业的经营活力。

在不断探索中，中梁的阿米巴生态经营模式逐渐形成了“1335”密码，即实现1 个成功方程式、突破3 大发展瓶颈、构建3 大闭环系统、打造5 大支撑体系。在阿米巴生态经营模式的指引下，中梁横向成立了区域集团、纵向裂变区域公司。在这种生态经营模式的组织机制下，2018年，中梁苏沪、湘浙赣、皖赣、浙广、东南、浙鲁豫等多个区域集团销售业绩突破百亿，而随着中梁阿米巴化持续推进，区域规模持续扩大、组织架构进一步完善，中梁将会有更多区域集团突破销售百亿。

持续不断的变革，是在现代社会中前行的必备素质。随着中梁的战略布局、组织、运营、内控和融资的变化与策略更新，中梁赖以成长的阿米巴体系也随之更新，应时而动，谋势而为。

重视人才：决胜千里

日本经营教父松下幸之助曾说：企业即人。企业的竞争，最终是人才团队的较量。

认识到人才是企业从优秀走向卓越的基石，中梁一直秉承“先人后事”的理念，在稳健前行的过程中始终落实高效的人才战略。据了解，在中梁内部有一套完善的人力资源战略密码“1234”，旨在为企业打造一套优秀的人力资源体系、一大批高素质经营人才，夯实企业的组织能力基础。

中梁针对人才引进和培养有单独两套体系。

在人才引进上，依据严格的人才标准，中梁通过“猎鹰计划”“栋梁生项目”“新栋梁”等引进有能力的优秀新人打造“子弟兵”，以培养企业未来的中高层后备队。截至2018年，中梁核心团队及中高层岗位80%以上来自房地产TOP30 企业的优秀人才。

在人才的培养方面，开设“中梁学院”，建立完善的培训体系。通过“3 大培训理念、3 级培训体系、5 大培训愿景、5 大培训工具、12 大培训项目”，开展从基层员工到中高层管理者、从区域公司到区域集团再到控股集团的结构化培训体系，以此让不同层级、不同领域的员工都能快速成长。

此外，秉承“开放、开拓、开创、共担、共享”的价值观，中梁还坚持实施多层级激励体系，真正实现与员工价值共创、风险共担、利益共享。最终通过文化引领团队，实现企业目标。

融资护航：全面开花

房地产是资金密集型行业，资金就是房企的命门，通畅的融资、充裕的现金流是房企可持续发展的重要保障。尤其是目前房地产行业受调控影响，融资渠道收窄，给开发商带来严峻的挑战。

作为新晋千亿房企的一员，中梁在融资方式和合作模式上不断探索创新，建立了多层次、多结构、多渠道、多元化的融资体系，积极打造金融战略合作联盟，推进金融资源的“开拓、升级、深化”。

据了解，中梁已与五大国有银行、八大股份制商业银行以及多家地方性商业银行建立全面合作关系，获得银行总兑总授信。同时，中梁还与多家非银金融机构建立战略合作关系，包括信托、证券、私募、资产管理公司等多个渠道。以信托合作为例，2018年3月，中梁与五矿国际信托签署了2018年首个战略级金融机构总对总协议，此后，中梁又接连与华融国际信托、万向信托、陕西省国际信托、万联证券等多家非银行金融机构达成战略合作关系。同时，积极寻求与长江钜派、BU 财富等投资机构的合作机会点，以拓宽融资渠道，谋求发展。与金融机构的合作，为中梁实现轻资产运营、跨越式增长提供了强大的助推。未来，中梁还将继续加大这方面的合作和投入，不遗余力地推进金融渠道的打开以及和外部资本的合作，争取进一步降低资金成本，提升综合竞争能力。

在企业发展根基稳固后，中梁作为房地产企业TOP20 中唯一一家还未上市的房企也已经着手上市，预计2019年将会正式登陆资本市场。资本力量将引领中梁的下一步腾飞。

行稳致远：未来价值展望

纵观业内，要么发展迟缓，要么节奏过快而不稳。告别野蛮生长的时代，追求有质量的增长、规模与效益的平衡，成为越来越多有远见卓识的房企的战略选择。

随着中梁“百城战略格局”逐渐成形，对运营能力、风险管控力等提出了新的挑战。在国家提出降杠杆的语境下：中梁成功实现连年净负债率下降、净利润率和净利润上升，体现出对风险的预控和对品质增长的追求，可谓积极去杠杆的同时实现高速、高质量的典范。

从百亿到千亿，中梁只用了3年时间，而下一个3年，“魔术师”的目标是3000 亿。在冲3000 亿的路上，中梁正在进一步夯实和优化5大管理体系，打造能够穿越经济周期及结构的发展模式。针对跨越千亿后面临的组织、运营、内控等方面的挑战，中梁夯实内功，致力于从组织力、运营力、内控力打造能屈能伸、收放自如的组织体系，打造刚柔并济、弹性高效的运营体系；打造前瞻引领的风控体系；打造体系丰富、塑造爆款的产品体系，向3000 亿战略目标奋进。

业界流传一种说法：10年前学万科，在工业化时代学习标准化生产，5年前学碧桂园，在互联网时代学习其对人的激励。但中梁这般对行业的洞见、对市场的掌控以及由此衍生的发展策略，却很难被有效模仿。《孙子兵法·势篇》曰：“凡战者，以正合，以奇胜。故善出奇者，无穷如天地，不竭如江海。”“魔术师”善出其不意，中梁又将会带给业界什么样的奇迹，我们拭目以待。