新形势下产业园区开发模式探析

王甫忠 王健 吴育成

龙元明城投资管理（上海）有限公司 上海 200072

一、产业园区概述

产业园区是为促进产业发展而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动新型城镇化等一系列的重要使命。据中国开发区协会统计，截止2019年11月底，全国已设立国家级开发区628个（分类如下图），省级开发区2053个。经过40年的发展，我国已形成多层次、多类别的园区体系，成为中国综合实力最强、开放程度最高、发展最具活力的区域 。2018年，全国219家国家级经济技术开发区和168家国家级高新技术产业开发区实现地区生产总值18.4万亿元，占全国比重的22%；税收收入3.3万亿元，占全国比重的23%。全国现已批复的各级各类园区约2.5万家，已成为国内经济社会发展的中坚力量。

二、园区开发内容

产业园区开发经历了“少量同类产业集聚—产业链集聚—产业集群—产城融合”的发展路径。联合国工业发展组织（UNIDO）将园区发展划分为四代，详见下表：

三、园区开发模式

在我国，园区开发模式在不同时期有着不同的发展模式，按实施主体可分为：政府主导开发模式、企业主导开发模式和政企合作开发模式3大类。

1、 政府主导开发模式

政府主导开发模式是指由地方政府做出园区规划并组成开发机构，通过创造相关产业支持政策、税收优惠条件营造园区与其他产业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。这是目前中国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。

可进一步分为：完全政府主导模式、政府平台公司主导模式。

2、 企业主导开发模式

企业主导开发模式是主体企业进行的产业地产开发某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的产业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善主体企业引导模式。

可进一步分为：产业企业主导模式、地产企业主导模式。

3、 政企合作开发模式

政企合作开发模式介于上述两者之间，政府负责研究制定产业政策、产业规划、发展战略、促进产业结构优化等；企业负责园区项目的具体设计、建设、运营等实施。政府和企业在责权利及风险上按约定的规则进行分担。

可进一步分为PPP（政府和社会资本合作）模式、专项债+EPCO（设计-采购-施工-运营一体化）模式.

四、新形势下园区开发模式的建议

近年来，国际上单边主义和贸易保护主义加剧，世界经贸增长放缓态势明显，地缘政治不确定因素增多，当今世界正经历百年未有之大变局；国内经济结构性矛盾凸显，产业园区面临转型升级。面对新形势，我国相继出台园区相关政策：

首先，通过产业规划、运营策划、调研确定市场需求，辅以设计优化与统筹管理，实现合理降造，实现产业需求、设计、采购、施工、运营阶段的合力交叉，避免与市场脱节，节约工期，提高资源使用效益。

其次，从项目价值链来看，运营产业需求决定设计方案，设计阶段对项目投资的影响是决定性，工程造价的90%在设计阶段就已确定，施工阶段对项目投资的影响仅占5%左右，终端运营又决定了项目的投资回报。设计机构通过方案优化、材料替代、新工艺应用 ，能最大限度地降低 EPC项目成本。

再次，从运营单位的资源优势来看，凭借自身对市场客户需求的精准了解，通过设计单位的专业优势和技术特长，对各环节的重点、要点能充分把握，对工艺设备的参数要求、技术条件能熟练掌握，进而使整个工程达到技术先进、质量优良、效益可观的建设和运营效果。

最后，园区在坚持产业运营导向的基础上，广泛应用PPP或EPCO模式，对园区基础设施和土地进行一体化开发利用，形成项目投融资和运营产出之间自我强化的正反馈关系，通过园区基础设施投入、产业导入、孵化、加速，带动产业的发展和财税的增加，从而反哺城市发展，有效破解产业园区“钱从哪里来和去？地从哪里来和去？人从哪里来和去？产业怎么发展？财税如何增加？”等难题。政府方通过全生命周期绩效考核不断促进企业将园区运营的更好。

新时代造就新形势，新任务采用新模式，大力推广政企合作模式，包括PPP和专项债+EPCO等，将有助于中国产业园区新发展，创造园区新未来。