城乡居民收入差距对房价影响研究——基于省级动态面板的SYS-GMM分析*

宋 婧

(湘潭大学 商学院，湖南 湘潭 411105)

一、引言

收入差距居高不下与房价持续上涨是当今我国经济发展中最受关注的问题。改革开放以来，经济的持续快速发展带动了居民收入连续跨越式提升，但由于个人禀赋差异和相关体制改革滞后，不同收入群体在这一过程中的受益程度并不相同，最为直观的表现就是城乡、地区、行业间收入差距的快速扩大。国家统计局公布的数据显示，自1985年开始，我国收入基尼系数在波动中不断上升，2008年达到近期峰值0.491，此后虽然不断恶化的趋势得到一定程度的抑制，但仍处于0.4的警戒线上方，呈高位滞涨状态(见图1)，在世界主要经济体中偏高。

与此同时，房价的快速上涨也成为困扰我国经济可持续发展的重要因素。自1998年城镇住房开启市场化改革后，房地产市场迅速繁荣并成为国民经济支柱产业，全国范围内商品房价总体上快速上涨(见图2)，拥有房产的家庭也在逐年增加，居民家庭房产配置状况迅速改变。

CHFS、CHIP多个数据显示，2017年我国家庭住房自有率为85%，位于全球前列，其中城镇家庭住房自有率为80.8%，多套房拥有率为22.1%，[1]，[2]1-90由此可见，尽管房价不断攀升，但我国城镇房地产市场需求依然强劲，房产始终在居民家庭资产配置中占有极其重要的地位。[3]2-33

收入差距扩大与房价快速上升作为新时期我国经济社会生活中的两大焦点现象，值得引人深思。本文认为，由于我国区域经济发展存在不平衡性，收入差距对房价的影响既有全局的共性，又有局部的特性，因此系统分析收入差距对房价的影响应从全国层面和区域层面进行。收入差距主要通过消费、信贷、投资等渠道影响房地产市场的真实需求，高收入群体的消费能力、信贷优势和投资需求均强于中低收入群体，极易在市场中取得优势地位，将低收入群体的住房需求挤出商品房市场，推高房价；但由于我国各区域经济发展所处阶段不同，收入差距对房价的影响在区域间又表现出不同的特征。

二、理论分析

(一)文献回顾

梳理国内外关于收入差距对房价影响的相关文献，可归纳出两种不同的结论：(1)收入差距能够推动房价上涨；(2)收入差距对房价的影响不确定。大部分学者认为收入差距能够推动房价上涨：Määttänen和Terviö认为，人口密度加大、人均抵押贷款增多和收入差距变大都会导致公寓价格上涨，但收入差距影响相对温和。[4]381-410况伟大使用两步法SYS-GMM对我国35个大中城市1996年至2003年的相关数据进行分析，发现利率政策、收入和人口均能引起房价波动。[5]67-78陈健、高波将城乡收入差距对数化作为城市收入差距的代理变量，通过对我国2000—2008年省级面板数据研究发现，收入差距与房价之间存在着正向互动关系。[6]53-62李勇刚建立面板联立方程模型，采用1999—2013年我国31省市面板数据分析收入差距、房价与农村剩余劳动力转移之间的关系，发现收入差距和房价存在正向的互动关系，且收入差距对房价作用程度更大。[7]83-91徐舒、陈珣通过研究2003—2009年除新疆和西藏外的省级及县市级层面的数据，认为收入差距扩大会直接引起房价上升，且住房市场竞争越弱的省份收入差距的推动作用越强。[8]549-570尹向飞等通过使用1992—2006年的宏观数据，对我国城镇收入差距、财富差距和房价进行因果关系检验，发现收入差距促进房价迅速上涨，且财富向前20%收入阶层集中。[9]16-21周小寒通过构建动态面板数据模型分析了2001—2015年38个大中城市的面板数据，认为在房价存在上涨预期的情况下，城镇居民收入差距拉大能促进房价上涨，上涨预期越强，促进作用越强。[10]75-80

也有研究认为收入差距对房价的影响并不确定。Matlack和Vigdor通过运用一般均衡模型分析1970—2000年美国大都市数据发现，在景气的房地产市场中，收入差距扩大促进房价上涨；不景气的市场条件下结果则相反。[11]212-224骆永民和徐明星运用Panel VAR模型分析我国30个省份1998—2012年省级面板数据，发现收入差距对房价的影响存在区域差异，西部地区收入差距对房价存在显著的负影响。[12]1-9李仲飞等认为从整体来看我国收入差距和房价之间并无显著的相关关系，收入差距在经济发展较好的省份推动房价上涨，在经济发展水平低的省份抑制房价上涨。[13]122-133

综上，学界关于收入差距对房价的影响并未得出一致结论，且在研究中采用的变量仍存在争论。相关文献的研究多集中于2012年以前，2008年金融危机后经济社会环境发生了很大变化，收入分配领域与商品房市场均出现许多新特征，但对这一时期的追踪研究相对较少；同时改革开放尤其是十八大以来，我国城镇化率大幅提升，大批农村人口向城镇转移，这一现象必然对收入差距和房价产生影响，但近期相关文献研究多关注城镇居民收入差距，涉及城乡收入差距对房价影响的文献非常缺乏。我国发展具有不平衡性，在当前国情条件下，收入差距对房价的影响既有全局的共性，又有局部的特性，但现有文献对区域层面分析不足。本文选取我国30个省市2004—2017年的面板数据从全国和区域两个层面分析收入差距对房价影响，从时间和空间上丰富了这一领域的研究。

(二)研究假设

结合前文分析，本文提出如下研究假设：

假设一：从全国层面分析，给定其他条件不变，收入差距的扩大使高收入群体在商品房市场获取有利地位，中等收入群体被迫负担高额的住房成本，低收入群体的住房需求则被逐步挤出商品房市场，收入差距的马太效应与房地产市场的分化效应共同推高了房价。如不加以政策调节，只要收入差距仍在高位，其对房价的助推就会持续发挥作用。

假设二：从区域层面分析，收入差距对房价的影响由于区域经济发展水平的差异而有所不同。当区域整体经济社会发展水平较高时，收入差距对房价的影响更为显著，建房成本对房价的影响不大；区域整体经济发展水平较低时，成本因素对房价的影响则较为显著。

三、变量选取与数据分析

本文实证研究基于2004—2017年我国30个省市区省级层面宏观数据，数据主要来源于EPS数据库。

(一)变量选取与数据描述

被解释变量：商品房均价(Price)。本文主要研究收入差距对商品房价格的影响，考虑到高收入群体的房地产投资呈多样化，因此本文实证分析中采用包括住宅、商业用房等的年度商品房销售均价，由于该变量绝对值明显过大，实证分析中对其进行对数处理。

解释变量：收入差距最常用的衡量指标是基尼系数，但是我国省级层面的基尼系数一直缺少权威数据；考虑到我国最贫穷的群体基本上集中在农村，最富裕的群体一般居住在城市，当前我国进城务工的农村居民到城市购房数量逐年增加，农村居民对城市房价也具有一定的影响，因此本文利用城乡收入比，即城市居民的人均可支配收入与农村居民人均纯收入之比来衡量城乡收入差距(gap)。

控制变量：经济社会发展水平、房地产市场成本和销售情况是影响房价的重要环境因素。本文选取人均可支配收入(income)和人口城镇化率(urp)两个指标代表区域经济社会发展水平差异；选取竣工房屋造价(jgzj)、土地价格(pland)和商品房待售/空置3年以上面积(kzmj)反映房地产市场成本和销售情况。

表1 变量定义表

(二)描述性统计分析

本文选取全国和各省份相关面板数据从全国层面和区域层面进行实证分析和结果比较。区域层面首先以省级行政区域(包括自治区、直辖市)为单位来统计相关数据；然后在区域划分标准上参考统计局2017年1月公布的2016年全国房地产开发投资和销售情况中对东、中、西的划分：东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省(市)；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆11个省(市、自治区)，由于部分变量数据统计年份存在缺失，本文选取以上30个省市2004—2017年的面板数据进行区域层面的回归分析。为剔除价格因素的影响，对价值类数据均以2004年为基数进行了平减，各变量描述性统计分析结果见表2：

表2 各变量描述性统计

描述性统计结果表明：首先，从房价来看，东部地区房价均值是中西部的2倍多，且标准差较大，说明东部地区整体房价水平领先全国，区域内部房价水平差异较大；中西部房价均值和标准差较为接近，均值低于全国平均水平，与东部商品房价格差异明显。其次，从收入差距来看，西部地区收入差距最大，中部次之，东部最小；全国收入差距均值为2.879 8，标准差为0.559 2，说明在全国层面收入差距形势依然严峻。最后，从经济社会发展水平看，东部地区城镇化率和人均可支配收入均高于中西部，中西部发展水平较为相近，均低于全国平均水平；从商品房成本与销售指标看，东部地区商品房市场最为活跃，中西部商品房市场发展情况较为接近，中部略优于西部。综合描述性统计分析结果，说明东部地区房地产市场化水平高于中西部地区，中西部发展水平整体比较接近且大部分指标低于全国平均水平，西部收入差距情况最为严重，可能的原因是西部目前仍处于经济增长起步阶段，部分人群已经先富起来，但尚未集聚形成力量带动区域走向集体富裕。

(三)面板数据平稳性检验

回归建模之前必须首先保证数据平稳性，本文采用LLC检验、IPS检验两种方法对各变量序列进行单位根检验，表3报告了单位根检验结果。对原序列进行一阶差分后，所有变量表现平稳，即所有变量为一阶单整。

表3 面板单位根检验结果

四、模型设定与实证结果分析

(一)模型设定

本文的主要研究目的是检验收入差距对房价的影响，结合前文的理论研究，建立如下面板数据模型进行估计:

lnpriceit=α+β*Xit+γ*Uit+εit

(1)

其中，lnpriceit是被解释变量；Xit是解释变量，即收入差距gap；Uit为控制变量，包括：人均可支配收入lnincome、人口城镇化率urp、竣工房屋造价lnjgzj、土地价格lnpland、商品房待售/空置3年以上面积(平方米)lnkzmj五个指标，α是常数项，εit是随机扰动项，下标it分别表示省份和年度。

面板数据模型的主要方法有混合效应模型、随机效应模型和固定效应模型。在模型选择上，通过hausman检验、LM检验，强烈拒绝混合效应模型和随机效应模型，最终选择面板固定效应模型。与固定效应模型相比，动态面板模型控制了滞后期商品销售均价对当前商品房销售的影响，且在考虑固定效应模型的基础上克服了计量模型可能存在的内生性问题，同时考虑到两步法SYS-GMM估计的标准差存在向下偏倚，因而本文在参考Arellano和Bond(1991)提出的一阶差分模型的基础上扩展使用一步法SYS-GMM模型消除内生性问题：

lnpriceit=α+β1lnpriceit-1+β*Xit+γ*Uit+fi+εit

(2)

lnpriceit表示商品房平均售价，lnpriceit-1表示上一年度商品房平均售价，Xit为解释变量，Uit为控制变量，fi表示地区固定效应，εit是随机扰动项。

(二)实证结果及分析

表4报告了全国、分东中西区域的固定效应静态面板回归结果和SYS-GMM动态面板回归结果。表4模型M1主要考察全国层面收入差距对商品房销售均价的影响；模型M2、M3、M4分别考察东、中、西部收入差距对商品房销售均价的影响；模型SYS1～SYS4分别是相应的动态模型结果。

从静态面板结果分析：解释变量方面，全国层面收入差距对商品房销售均价有显著的正向影响；东中部地区收入差距对房价有微弱的负影响，西部地区则呈微弱正向影响。控制变量方面，从经济社会发展水平看，全国层面人均可支配收入与城镇化率均对房价有正向影响，且人均可支配收入影响系数较大，表明收入的上涨更能直接刺激房地产需求的释放，促进房价上涨。城镇化率在东西部对房价有正的影响，且在西部系数达到0.697，表明城镇化率对西部房价的影响更为显著；这一指标在中部则表现出微弱的抑制作用。从商品房成本与销售来看，土地成本与商品房竣工造价对房价均有正向影响，其中土地成本在东部系数最高，竣工造价在中西部更为显著。

动态模型结果分析。表4后四列为动态面板模型回归结果，房价滞后项在全国和东中西部均有正向影响，系数分别为0.513、0.525、0.425、0.507，且均在1%的置信水平下通过了显著性检验，表明商品房销售均价具有较强的“惯性”。收入差距在全国及东中西部对房价均呈正向影响，对东部地区的房价影响最为显著。从经济社会发展水平来看，人均可支配收入无论从全国层面还是区域层面对房价均有正向影响，且在东中西部的影响程度大致相当。城镇化率在中东部地区对房价有正向影响，西部地区则呈微弱的抑制作用，可能的原因在于西部地区快速的城镇化将造成短期内大量农村人口进入城市，虽然带来住房刚性需求的上升，但由于新流入人口一般以低收入群体为主，住房支付能力有限，短期内将对房价产生稀释作用；从全国层面看，城镇化率对房价有显著的正向效应。从商品房成本与销售来看，土地成本与商品房竣工造价在全国层面和区域层面对房价均有正向影响，地价和商品房竣工造价在中西部的显著性高于东部，且在全国层面显著，表明房价在中西部地区更多受建房成本影响。空置面积在全国层面和区域层面均对房价有负向影响。整体而言回归结果基本符合预期。

表4 收入差距对房价影响回归结果

注：***、**、*分别表示在1%、5%、10%水平下显著。

五、主要结论及政策建议

(一)主要结论

从全国和区域层面来看，收入差距对房价均有正向影响，但因区域经济发展阶段的不同而呈现出多样化的外部特征。从区域层面来看，东部地区整体收入水平较高，区域内收入差距较小，但收入差距对房价的影响更为显著，此外，人均可支配收入和人口城镇化率对房价的影响也比较显著；中西部地区整体收入水平较低，区域内收入差距较大，但收入差距对房价的影响没有东部地区显著，竣工造价和土地价格等成本性因素对房价的影响较为显著。可见，收入差距能影响房价，但经济发达地区的房价还受经济社会发展水平的影响，欠发达地区的房价则主要受成本的影响。实证结果证明了全国层面和区域层面收入差距对房价的影响。

(二)政策建议

第一，区域层面上，制定差异化政策是防止房价分化的重要保障。当前中西部地区在制定政策时应致力于通过经济增长提高居民收入水平，缩小收入差距，使居民释放更多的住房需求，推动区域商品房市场良性发展，缓解区域结构性失衡；东部地区则应警惕收入差距扩大引发房价持续上涨的可能，避免由此引发的系统性风险。

第二，宏观层面上，缩小收入差距、完善市场结构是抑制房价暴涨的重要手段。当前我国收入差距总体仍然保持较高水平，高收入群体在商品房市场上仍然保持强势地位，政府应出台政策组合增加房产持有成本，防止高收入群体跨区域囤积炒作房价，同时加快保障房、租房市场的发展和完善，向无任何住房支付能力的最低收入群体提供最基本的住房保障，通过健全商品房市场使房价回归正常的理性波动。