我国房地产企业负债融资风险研究——以某某地产为例

荆楚理工学院

一、负债融资的概念与特点

负债融资是指企业以出售债券等负债的形式为自身募集资金的行为。借出资金的主体被称为债权人，融资企业则为债务人。债权人出借资金前与债务人订立合同，约定资金偿付时间及使用资金所需支付的利息，到期后还本付息，负债融资行为结束。

目前，常见的融资方式除负债融资外还有股权融资的方式，两者各有优缺点。股权融资是指以参股的形式募集运营资金，往往牵扯到股权收购、协议增资等问题，融资所需的时间长、成本高，往往更适合满足战略性发展需求。而负债融资以解决企业运行中的短期资金需求为主，由于可逆性和流通性的优势，也更易于被资本市场所接受。因此，负债融资成为多数企业长期采取的融资方式。但是，债务融资行为也对企业带来了不利影响。首先，增加经营负担。由于负债融资所募集资金的使用是有偿的，为按时偿付利息，债务人的经营成本提升，从而造成一定的经营负担。其次，增加资金管理难度。相对于其他融资方式，负债融资的资金使用期限较短。部分企业由于资金资源紧张，往往需要长期以负债融资的形式不间断募集外部资金，由此增加了资金管理难度。由此可见，企业的负债融资存在较高的经营风险，需要以合理方式进行风险控制管理。

二、房地产企业负债融资方式与风险

负债融资可以通过多种方式进行，不同方式对企业的融资风险相应有所差异。目前，常见的负债融资方式包括向银行等金融机构贷款、直接发行债券、在特定交易中利用商业信用以及地产信托等。

金融机构贷款是最为常见的方式。实践中，采取该方式为企业带来的风险多为结构性的。大型企业将银行贷款作为负债融资渠道的首选，在整体债务中的比重过高，易于导致结构失衡。企业债券的主要优势在于降低融资代理成本。由于企业债券是通过资本市场直接面向公众或特点主体发售的，中间减少了代理环节，融资成本有所下降。而债务的流动性被资本市场便捷的交易模式放大，高流动性由使债权人可以通过“交易离场”的方式对债务人的经营与治理活动进行反馈。因此，该方法也有助于缓解债权人与债务人之间的矛盾。但是，债券融资的风险也隐藏在其优势中。便捷的流动性易于产生“羊群效应”。当房地产企业在经营中出现负面信息披露时，分散的投资人由于信息不对称和投资素养不足，可能出现盲目抛售现象。

房地产企业对商业信用的利用仍然以特定交易为主，常见形式为利用自身的商业信用要求延期付款等。租赁融资的形式多见于房地产建筑施工企业，而房地产开发企业对租赁融资的利用较少。与之类似的包括回租、回买等融资方式，主要应用在商业、公寓等地产项目中。另外，还有以房地产投资为主的信托产品、商业抵押担保证券等形式。由于采取上述方式的融资规模较小或为长期投资，对大型房地产企业融资风险的影响并不突出。

三、某某地产经营与负债现状分析

某某地产成立于1994年，发展至今以拥有约200家下属企业，一度成为我国华南地区规模最大的房地产企业。2019年2月，某某地产对外发布公告称，2018年未经审核管理账目初步评估企业利润较2017年下降约60%。该企业当年的销售金额约为1400亿元，销售面积约为1000万平方米，对比国内一线地产公司其市场规模缩水严重，已经跌出了行业二线梯队。

在此之前，《长江商报》等媒体报道该企业的负债已经超过3000亿元人民币，资产负债率高达70%，超过发行公司债所要求的65%。而且某某地产的货币资金总量为358.6亿元，其中约47%的款项是受限制的货币资金，支付能力大打折扣，而当期某某筹资现金净额约为43亿，到期还款金额高达450亿。从现有的媒体报道中，还可以看到某某地产对融资的巨大需求。2018年某某计划融资在900亿左右，但中途取消的融资计划涉及资金超过150亿，多为银行贷款申请。由此可见，某某地产面临严重的经营困局。一方面，经营业绩严重下滑，在房地产行业整体发展趋势不理想的时期，逐步失去了优势竞争地位。另一方面，负债金额已经超过全年销售金额的2倍，巨额负债产生的资金成本和信用成本被严重透支，在债务付息和市场信心方面承受双重压力。

为缓解上述风险，其第九期超短期融资券也已经在2018年12月末完成发现，实际金额约为10亿元。某某地产在2019年初又进一步增加了债务融资规模。2019年1月新债务公告中称其实际新发行债务总额为70亿元，票面利率7%。随后，福利地产宣布旗下公司拟发行本金额为3亿美元、利率在9.1%左右的优先票据，发行期限为3年。通过上述信息，可以看出某某地产为缓解资金压力仍然大量进行负债融资。这种方式所带来的风险显而易见，在经营业绩下滑的压力下所进行的负债融资必然需要提高付息条件以平衡债权人的投资风险。较高的付息压力又进一步推升了企业的盈利难度，从而形成恶性循环。某某地产当前的艰难处境并非个例，万达、万科、碧桂园等国内诸多房地产企业在大环境的压力下，同样面临负债融资带来的经营风险。

四、房地产企业负债融资风险控制策略

(一)坚持低杠杆运行

从对某某地产的现状分析可以看出，造成其经营困境的根本性原因是长期高杠杆运行。因此，房地产企业应当尽量降低杠杆比率，以增强对外部环境的适应能力，为内部运行提供更高的容错空间。首先，逐步降低杠杆应对环境变化。高负债率易于使房地产企业在遭遇市场寒冬后陷入债务违约风险。企业应当结合市场情况，逐步降低杠杆率为生存发展提保障。决策层应当清醒的认识到目前房地产行业发展的严峻形势，从战略决策和经营管理层面入手，为企业确立正确的方向。其次，回笼资金保障充裕的现金流。房地产企业应当加快项目资金的回笼速度。对已建项目可以考虑采取一定的促销手段，在日常管理中由财务部门引入“平衡计分卡”作为绩效管理手段。在设定指标体系和权重时重点关注现金流，从而在员工中形成良好的战略导向。最后，秉持更谨慎的投资态度。房地产行业急速发展的时代已经过去，相关企业在经营中需要以更加科学、谨慎的态度开展投资。在项目投资风险分析中融入降低资金杠杆的评价，选择资金压力可承受、项目前景好的优质项目。

(二)平衡融资结构

某某地产在经营遭遇危机后所采取的措施是进一步扩大负债融资。但是，其融资进程并不顺利。一方面，约有150亿的银行贷款计划被迫取消。另一方面，紧急发行约合20亿元人民币的优先票据也可能用于偿付银行贷款。相对单一的负债融资方式，在此时成为企业发展的阻碍因素。因此，建议房地产企业应当尽量平衡融资结构，以降低融资渠道不足带来的风险。首先，股权与负债融资相结合。多数房地产企业的负债融资是长期性的，此类资金需求理应考虑股权融资的形式。但是，由于过去房地产行业市场扩展、利润充足等因素，股东不倾向于进行股权融资。随着行业发展趋势下行，此时房地产企业应当更多的考虑股权融资形式。不仅有利于缓解资金压力，也为多元化发展奠定基础。其次，丰富负债融资渠道。政府的调控措施与房地产市场走势的不确定性，影响了银行为房地产企业提供负债融资的意愿。企业应当尽量拓展负债融资渠道，通过不同形式的融资构建合理、可控的负债结构。建议房地产企业与金融机构合作，扩大回租回买、信托产品、商业抵押担保证券等负债融资形式的规模。从普通住宅开发适度向公寓项目倾斜，满足一、二线城市居民对小户型公寓的投资需求。在合约中体现回租回买期限，可以与业主分担建设成本与风险。也有助于产品的快速销售，减少资金占用、提高偿付能力。

(三)拓展经营领域

我国房地产行业在经济总量中所占比重过高，又关系到基本民生问题，成为宏观经济调控的重点。政府出台了针对房地产行业的具体调控政策。同时，随着人口结构的改变与产业结构调整等大趋势的逐渐明朗，可以认为房地产行业的黄金期已经过去。然而，多数房地产企业仍然有大量的融资负债难以在短时间内消化。因此，建议房地产企业拓展经营领域，利用自身优势迈入朝阳产业。不仅可以消化既有的债务融资风险，也可以为市场树立信心，降低融资难度与融资成本。首先，积极融入养老产业。我国面临严峻的人口老龄化趋势，养老产业发展前景突出。同时，养老产业需要居住区建设与改造，和房地产行业关联度较高，是相关企业可以重点考虑的拓展方向。其次，探索新农业等产业。房地产行业的特点是密集投入人员、技术和资金，在各类生产因素之间协调管理。少数房地产企业尝试进入文化娱乐产业并不算成功，也反映出地产行业应当寻找与自身具有相似度的行业谋求新发展。现代化农业在投入、管理等方面与房地产企业具有相似性，可以作为未来探索的方向之一。

(四)完善风险预警

负债融资的风险防控也应当包括企业的财务管理活动。房地产企业应当尽快建立完善的风险预警机制，降低负债融资对企业经营的负面影响。首先，严守产品质量维护企业信誉。企业在负债融资压力的压力下，应当坚持维护企业信誉，保障房屋与装修质量。从而在逆风的市场环境中把握机遇，快速形成良好的口碑和信誉。有助于企业在金融机构和债务市场获得融资。其次，关注利率市场变化。企业财务部门应当及时关注利率变化情况，分析政府宏观政策信息，把握和预测利率发展方向。从而帮助企业提前规划资金使用计划，在低利率窗口期内获得债务融资。

三、结束语

综上所述，某某地产出现危机的原因来自内外两个方面。行业外部环境的恶化导致其高杠杆运行、融资结构单一、经营领域狭窄等内部问题放大。从而造成业绩下滑、负债增加的局面。因此，建议我国房地产企业在当前经济环境下应当努力降低负债，掌握更加充裕的现金流。同时，完善风险预警，实现多领域发展。