房价波动对居民消费影响效应的实证检验

邱成峰

内容摘要：随着改革开放的深化，房地产业得到迅速发展，已逐渐成为国民经济的支柱产业，因此，房价的波动会对居民的消费产生较大影响。本文先就房价波动对居民消费影响效应进行理论层面分析，并基于我国区域经济的发展实际现状，构建了面板数据模型，通过面板单位根检验、协整检验及hausman检验等计量方法，研究了2003-2016年我国35个城市的房价波动对居民消费产生的影响。根据实证分析结果，文章从房价痛苦指数、挤出效应及人口流入的区域差异三个方面就房价波动对居民消费的影响效应进行解释，并给出了相关政策建议。

关键词：房价波动   居民消费   影响效应

引言

近年来，我国大部分地区经济增速普遍放慢，为推动经济发展提速增质，我国政府选择通过刺激居民消费扩大内需，而新型城镇化建设必然会刺激居民的购房欲望，从而推动经济增长。因此，深刻研究城乡居民房价与消费效应的相互关系具有深刻意义。本文针对我国区域经济发展情况构建了面板数据模型，研究了我国城市房价的变化对城乡居民消费产生的实际影响，并分析了房价波动对居民消费影响效应的区域差异和城乡差异产生的原因，最后就保障住房制度、大城市群的发展、户籍改革及资本市场的完善四个方面提出了相关政策建议。

房价波动对居民消费影响效应的理论分析

（一）消费行为的影响因素

消费行为的影响因素分为宏观因素与微观因素，宏观影响因素主要包括经济发展水平、经济政策和社会文化等方面。当前，我国区域经济发展水平差异较大，导致居民的生活方式和消费水平有所不同，而经济政策影响是由于政府通过调整经济政策引导和协调居民消费造成的，同时居民所处的生活环境和文化氛围也会对其消费行为产生影响。微观影响因素主要体现在消费者年龄、性别、收入、观念等方面，同时还受供应商的供应能力和财富效应的影响。

（二）房价波动对居民消费影响效应的传导机制

房价对消费者的影响。房地产作为国民经济的支柱产业，其价格变动势必会引起居民财富值的变化，进而对居民的消费行为产生一定影响，因此房价波动对居民消费行为的影响十分重要。根据Ludwig和Slok等学者的研究，房价对消费的影响主要通过财富效应、抵押效应、替代效应及预算约束效应进行传导。就房地产而言，财富效应主要包括两个方面：其一是实现的财富效应，指房产拥有者在房价上涨时售卖房产以增加自身财富;其二是潜在的财富效应，指房主在房地产价格上涨的情况下并未出售房产，但由于房产的价格上涨使房主的财富无形中增加。以上两种情况均会使房主扩大自己的消费水平。抵押效应是指居民通过向银行抵押房产申请贷款，如果房价上涨则居民可提取家庭净值获得额外的消费资金，来进行消费。替代效应是指有购房需求的居民在面对房价上涨的情况下会选择购买户型较小的房子，转而增加其他商品的消费。预算约束效应是指由于房价的过快增长导致房租提高，增加了租房者的负担，使得租房者的消費水平降低。

异质性对居民消费的影响。异质性是指由于个体差异，使房价的波动对消费者存在不同的影响，主要表现在消费者的年龄差异、居民房产的拥有率及房地产的二元属性等方面。第一，年龄差异对消费效应的影响主要体现在未婚男性消费者随着年龄的增长对购房的需求逐渐增加，如果房价上涨过快，其会节制消费，增加未来储蓄。居民房产的拥有率对消费效应的影响体现在房价的上涨会促使拥有房产者增加消费，无房者会因为要买房或租房而降低在其它商品方面的消费。第二，房地产的二元属性是指房地产的消费性和投资性。当房价上涨时，拥有投资性住房的居民财富将增加，其消费也将增加，但是对于没有房子或只有一套房子的居民则不会增加他们的消费，反而会使其减少家庭消费。

（三）经济学视角下的房价波动对居民消费影响效应分析

根据传统经济学的消费理论，消费者一般被假设为理性经济人，但由于理论与实际情况差别较大，所以将行为经济学与传统经济学相融合进行说明。下面从期望价值理论、财富幻觉、过度自信及从众心理四个方面就房价波动对居民消费的影响效应进行分析。

根据期望价值理论，居民因房价下跌所产生的悲观心理，其强度一般超过房价上涨所带来的喜悦，即同等经济收益的心理收益不对称性。财富幻觉是指居民获得的实际财富和影子财富之间的差额，其对房地产的升值预期与当前的消费水平影响呈负相关关系。过度自信使得投资者忽略了主观和客观条件而盲目投资，使得实际结果与预想结果出现偏差，严重影响其消费水平。从众心理会使得投资者为和大多数人保持一致而盲目投资，如果房价发生波动就会使投资者过度乐观或恐慌，从而影响自己的消费水平。

房价波动对居民消费影响效应的实证检验

（一）变量选取与数据说明

本文采用面板数据分析房价波动对居民消费行为的影响，面板数据具有多方面的优势。首先，面板数据能反映样本在时间和空间上的异质性，从而增强数据分析结果的有效性;其次，由于面板数据模型变量间的弱共线性，使得总的模型不会出现多重共线性问题。因此，建立如下模型：

In Cit=αi+βiInHit+γiInYit+εit

其中，i为样本城市，t为样本年份，C为居民消费，H为房地产财富，Y为收入，εit表示随机干扰项。

通过居民的消费水平、房价水平可体现出我国区域经济的发展差异，因此基于上述数据，本文能够对房价与消费的关系进行合理分析，并科学表征各地区房价-消费效应的差异。本文整理了2003-2016年我国35个城市关于这三个变量的数据，描述性统计结果如表1所示。

（二）城镇和农村房价波动对居民消费影响效应的实证检验

单位根检验。为确保面板数据的平稳性，评估之前需检验单位根，若单位根存在，说明面板数据不平稳，此时需对数据进行差分处理。为提高检验效果的准确性，本文采用PP-Fisher、LLC、IPS及ADF-Fisher四种检验方法对InC、InH、InY进行检测，使用Eviews软件处理后发现InC、InH、InY的平稳性都较差，因此实施一阶差分处理后，再次检验单位根，结果显示序列平稳，单位根检验结果如表2所示。

协整检验。基于检验结果的稳定性，本文采用Pedroni和Kao协整检验法。由于二者的原假设变量不存在协整关系，因此需通过检验结果是否拒绝原假设来判断变量之间的协整关系。两组数据的协整检验结果如表3所示。由表3数据可知：两组数据的Kao检验P值均为0，在1%的显著水平下均拒绝原假设，说明存在协整关系;两组数据Pedroni检验中的所有统计量分别在1%和5%的显著性条件下拒绝原假设，说明存在协整关系。

回归分析。分别建立混合估计模型和个体固定效应模型进行估计，使用F统计量计算F值，并与F0.05值相比较，决定建立混合模型或个体固定效应回归模型，并运用hausman统计量对估计模型进行检验。

F统计量被定义为：

通过上述公式，由两组数据计算出的F值均大于F0.05，所以拒绝原假设，选择建立个体固定效应回归模型，使用hausman检验方法对估计模型进行检验，结果如表4所示。由检验结果可知，两组数据的hausman统计量值分别为51.0033116和51.32902，所对应的P值分别是0和0.0235。

（三）结果分析

城镇房价波动对居民消费影响效应的空间差异。根据上述实证检验结果，本文通过房价痛苦指数、挤出效应及人口流入的区域差异三个方面，解释城镇房价波动对居民消费影响效应的差异。

房价痛苦指数用于说明某地区居民所承受的购房压力，其值等于商品房平均销售价格与居民年可支配收入比值，根据2016年收集整理的相关数据可知各地的房价痛苦指数。由所得出的房价痛苦指数可知，北上广深等国内发达城市居民的购房压力较大，其痛苦指数均在35%以上，而大部分城市的房价痛苦指数在20%至30%之间，居民的购房压力相对适中。高房价痛苦指数地区居民降低了用于其它商品的消费，对消费引起的替代效應和预算效应大于产生的财富效应，导致这些地区房价-消费效应的减小，甚至为负。

挤出效应即传导机制中的预算约束效应和替代效应，其值等于商品房平均销售价格与居民年度消费支出的比值，根据2016年收集整理的相关数据可知，北京、上海、杭州等国内发达地区的挤出效应在50%至90%之间，大部分城市的挤出效应在20%至50%之间。由此可知，发达城市居民的购房压力较大，城市的挤出效应明显大于财富效应，高房价增加了购房者和租房者的预算约束，使得这些地区的房价-消费效应减小。

地区的房屋刚需取决于该地区的人口净流，根据我国第六次人口普查数据可知，我国人口流入中心主要有京津冀、珠江三角洲和长江三角洲，因此上述地区居民购房存在较大压力，导致这些地区的房价-消费效应为负。而人口流出中心主要有东北地区、江淮地区及中原地区等，这些地区的房价较低，房价-消费效应为正。

农村房价波动对居民消费影响效应的空间差异。随着我国城镇化的不断推进，很多农村居民进入城市发展，但由于收入较低，很难在城市买房，因此他们打消了购房计划，这导致大部分中心城市农村居民的房价变量系数为正，居民的消费反而增加，这种消费被称为“绝望的消费”。与此同时，由于农村的传统观念，未婚男性青年为买房结婚而缩减其他消费，使得挤出效应大于其产生的财富效应，导致该地区房价-消费效应为负。

政策建议

健全保障住房制度，提高居民收入。健全的社会保障制度，是提高人民生活水平、促进社会和谐的必然要求。因此，为确保保障房制度得到进一步健全，政府应采取一系列有效措施。首先，严审保障房申请人的申请资格，杜绝公职人员以权谋私，严惩个人用保障房谋私利;其次，为防止不符合申请资格的人占用保障房，要加强对保障房的售后调查工作。居民收入的提高可以提升其消费能力，从而拉动内需促进经济发展。因此，政府应采取相关措施提高居民收入，例如，对于家庭有困难的居民应减少或免收个人所得税，对于刚毕业的大学生应给予一定的生活补贴，这样不仅能减轻学生的经济负担，而且可以吸引到优秀人才。

协调各大城市群发展，引导人口合理流动。城市人口数量的逐渐增加，直接导致城市内贫富差距进一步增加，社会矛盾加剧。为形成良好的城市经济环境，吸引更多资金，必须协调城市发展，引导人口合理流动。我国部分发达城市的房价已经远远超过普通人群的消费能力，这使得房价的挤出效应远大于财富效应，导致居民的消费能力降低，经济的发展水平受阻。因此，政府应准确为城市定位，使中心城市与周边城市合理衔接，推进城镇化进程，完善城市的各项基础设施，实现人口的合理流动。

加快户籍改革，破除城乡二元结构桎梏。由于二元结构的存在，农村在基础设施、公共服务、教育资源等方面都远远落后于城镇，且农村居民收入来源过于单一，消费水平相对较低，因此破除城乡二元结构桎梏有利于促进人口的纵向流动，提高居民收入。同时，破除二元结构，让全体公民享受共同的社会保障服务是我国城镇化推进的重要一步，也是增强居民消费能力，提高经济发展的关键一环。

完善资本市场，发挥股票市场财富效应。资本市场可以为房地产业的发展提供雄厚的资金支持，同时货币市场也能为消费者提供便利的购房贷款。居民可以将房地产和资本市场作为两种投资选择，使居民有丰富的资产保值和增值的投资渠道。由于我国资本市场的运营和监管机制尚不健全，加之上市公司缺乏有效的信息披露制度，导致我国资本市场不能健康发展，因此房地产业的巨大泡沫难以通过政策实现硬着陆。为防止资本市场出现止步不前的局面，我国政府应完善相关法律，规范企业经营活动，使资本市场具备长期投资价值，并将房产业投资引入资本市场，促使房价平稳下降。这样既能增加居民收入，提高居民的消费能力，又能改良经济机能，引导居民合理投资，从而拉动内需，提高经济发展。

参考文献：

1.李丽娜.房地产价格波动与居民消费文献综述与影响分析[J].商业经济研究，2015（13）

2.林勇，王宇.中国住房价格变动对城镇居民消费的影响—以消费差距为切入点[J].商业经济研究，2015（26）

3.毛中根，桂河清，洪涛.住房价格波动对城镇居民消费的影响分析[J].管理科学学报，2017，20（4）

4.裴育，徐炜锋.中国家庭房产财富与家庭消费—基于CFPS数据的实证分析[J].审计与经济研究，2017（4）

5.余华义，王科涵，黄燕芬.中国住房分类财富效应及其区位异质性—基于35个大城市数据的实证研究[J].中国软科学，2017（2）