房地产公司财务管理现状及管理措施浅探

贾志超

摘  要：房地产公司不仅需要根据其所处的市场变动来明确新时期的工作方向，还要参考住房体制的变动，来转变发展方式，在一定的时期之内完成升级任务。房地产公司的发展区域逐步延伸，产业体系也由原来的单一化朝着多样化发展。为了面对更多的发展诉求，房地产公司应结合内部財务管控情况，明确新时期中可应用的管理措施。

关键词：房地产公司;财务管理;管理现状;管理措施

房地产市场在比较短的时间内会出现多种变动，房地产公司需积极响应国家的相关政策，遵守市场变动规律，积极参与抑制高额房价的工作中，面对新的产业发展阶段的各种挑战，房地产企业必须从内部开启调控活动，结合财务资金使用需要，来调整管理工作方案，通过科学财务管控方法来解决复杂的资金应用事务，找准投资方向，减少财务损失。现针对财务管理工作需求，提供这一内控环节可使用的管理手段。

1 房地产公司展开财务管理工作的现状分析

1.1 房地产公司使用的管理制度存有缺陷

如今，房地产开发风险大，投资决策分析责任重，要求高;房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长;诸多不确定的因素，对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。然而有很多的房地产公司的财务管理不够健全，工作人员执行起来也不够主动，总体的经营战略不清晰，缺乏长期性的战略目标，从而导致员工缺乏长远的发展;财务管理制度缺乏可操作性，导致财务工作的盲目，使财务分析不能够得到有效的应用;缺乏明确的对资本回报率的考虑，在对投资项目进行选择的时候只是一味的追求多元化经营和效益。

1.2 财务管理的工作难度高

在房地产实际开发的过程中，因为所涉及到的面比较多，如：土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期准备费、建筑安装工程费、公共配套设施费、物业费、安装费用等等。虽然开发企业产品成本主要由以上成本项目构成，但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同，即使是同类型开发产品也因时间、地段而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。所反映出来的财务关系也比较复杂，这不仅表现在公司和员工、投资者、被投资单位、债权人以及集团内部管理部门和集团内部各个单位之间的经济关系，也表现在房地产开发过程中和设计单位、供应商、居民、中介、承建商、银行、购房者、政府部门等一些频繁和大量的有资金往来的结算关系，这无疑给繁杂的财务管理关系里面又增加了难度。

1.3 筹资问题

房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求企业次投入的资金数量很大;加之开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发，所以相应的资金筹集任务十分繁重。随着国家陆续出台房地产市场调控措施，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。

2 房地产公司落实财务管理工作的具体方法

2.1 完善管理制度

财务管理制度是展开财务管控工作的基础性工作，因此可知房地产企业如果想要构建适合当前行业环境的财务管控制度，就必须要对财务管理制度进行管控，根据制度要求，充分分配财务管理部门应当承担的工作职责，将会计监督职能有效落实，改变会计管理人员的工作内容，除了基本的财务核算之外，还要在进制定、监督与会审经济性合同中发挥作用，当前审批财务收支程序的工作也必须被改进，相应的审批人员、审批依据以及审批权限均需被重新明确。

与财务管理相关的费用开支标准也必须随之发生变化，借助这一标准可对费用支出与房地产项目投资进行限制，结合房地产业务的登记可确认具体运用的监督手段、核算方法与费用管理方法。

2.2 优化发展环境

如果想要保持财务管理工作的规范性，决策者的工作意识是极为重要的，房地产公司的决策者应当给财务管理者塑造更优质的工作环境，创设良好的客观工作条件，借此还可打造全新的房地产企业形象。

2.3 改进资金管理制度

首先要编制包括经营、建设、投资、筹资等在内的全面预算。在此基础上，按照项目节点和项目建设进度以及完成的工程量编制项目建设资金使用计划表。计划表应优先安排关键节点、重要项目、重要设备的资金支付，确保重要项目的按时完成和重要设备的安装到位。其次是根据"有计划不超支，无计划不开支"的原则，按计划用款，并严格按照规定的用途使用资金。严格限制超计划的资金支出，对超计划的资金支出要有特别的授权与审批程序。三是财务部门专门设置台账，定期对项目资金、专项资金的使用情况进行跟踪管理，若发现违规现象及时向项目部和有关业务部门反馈，待违规情况整改完毕后再继续支付下一笔资金。

2.4 提升财务管理者的素质

财务管理人员的工作素养关系着企业的财务管控效果，因此房地产公司需要加大对员工，尤其是财务管理者。当外部经济环境出现变动，国家下发了新的审计工作准则、会计准则、财务管理通则以及税务相关的法规之后，财务人员应当敏感地感受到工作的变动，以终身学习的态度来面对工作内容出现的变化，通过更新自己的知识系统来给企业提供具备时效性的财务管理服务。基于房地产公司的内部管控规范的各种要求，财务管理者人员还应当适时接受思想教育，完成思想道德建设的任务，定期进行综合性考核，企业可使用轮岗制度来丰富员工的工作体验，增设信息技术培训任务，打造新型高素质的财务管控团队。

2.5 改善融资系统

房地产公司应当结合企业的发展规模来构建资金管理工作中心，以集中化的方法来完成管理资金的任务，子公司可以提供其闲置资金来确保总公司的内部调剂工作可正常进行，房地产企业可获取无息贷款，公司的整体资金应用率也被提升，房地产集团还能够借此来形成综合的竞争优势。银行也通过优惠利率与授信额度来支持房地产企业发展。房地产在宏观调控的发展背景下，还可借由专门的信托机构来获取融资服务。考虑到当前具有宏观化特点的货币政策，相关经济会议提倡应当适当扩大当前的社会融资系统的规模，增加贷款，控制企业在发展阶段承担的融资压力。适当地放宽财务限制，使当前的货币政策可保持稳中偏松的状态，结合房地产等重要行业的发展情况，来改变货币政策，提供更多具有创新性与可用性的融资手段。

3 结束语

区域之间的经济合作发展活动逐渐活跃化，房地产公司在落实日常的经营管理工作时，必须明确时代发展诉求，长期使用具有动态化优势的管控系统，面对财务管理任务时，同样要以市场情况为准，根据相应的政策制度变动来形成资金管控体制，根据现有的货币政策来调整融资活动，给财务管理者提供更多的学习资源，督促其进步并适应岗位变动，房地产还应关注其他方面的内控管理活动。

参考文献

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