小区车位归属权法律问题初探

吴潇濛

摘 要：民机动车保有量的日益增长，使得城市小区的车位日益紧张，导致开发商与业主之间关于车位归属权的争议矛盾越来越大。进而引发了一系列的因为车位归属权争议而导致的法律纠纷问题。本文就此进行初略的研究分析。

关键词：物权法;小区车位;权属

长期以来，由于法律规定的缺位，使得小区车位的归属产权越来越激烈，针对该问题我国《物权法》做出了明确的规定，但是毕竟法律不是万能的，其规定的内容仍然存在一些模糊，比如《物权法》规定了业主具有优先权，但是该优先权是说的购买权还是使用权，法律并没有明确的规定，因此本文希望通过探析小区车位归属权问题，为完善我国相关法律、缓解小区车位纠纷提供一些拙见。

一、小区车位的法律定位

1、小区车位的内涵

小区车位是在居民小区范围内存放汽车的区域，小区车位一般是以露天区域形式存在。小区车位主要包括： 地面停车位、架空停车位、地下车库以及防空车库。

2、小区车位的法律性质

小区车位是附属于居民小区建筑的，是供小区居民停车用的，如果小区脱离小区建筑是没有任何意义的，因此小区车位在本质上属于小区建筑的不动产，因此小区车位与小区的土地使用权以及建筑区的所有权存在着必然的联系，因此关于小区车位的所有权归属问题是明确小区建筑物所有权的关键。

（1）小区车位的独立性

对小区车位是否具有独立性一直是学术界争论的主要焦点，王泽鉴教授认为： 停车位不具有结构上的独立性，因此不能作为区分所有之标的。谢在全教授认为要成为独立的物权客体不仅要具备的独立性和利用上的独立性，而且还必须要具备法律的独立性。按照我国民法通则的理论规定，作为所有权客体的物必须是特定的和独立的物。如果标的物不具有独立性，那么权利人就无法对其进行实际的管控与支配，也就不能形成所有权，因此他认为小区车位要办理相应的权属证书，并且要进行登记公示，这样才能保证交易的安全。但是目前我国却没有相关的法律对小区车位的独立性做出明确的规定，结果导致小区车位没有法律层面上的独立性。

（2）小区车位与建筑物的从物与主物的关系

关于小区车位与建筑物的关系如何界定是解决小区车位归属权的关键。由于上述几种小区车位在法律层面上没有独立性，因此他们不属于民法上的独立物，所以谈不上从物。而地下车位由于具有法律地位，因此其可以通过市场进行流转，但是由于我国贫富差距比较大，具体到每个住户手中，不可能实现人手一车位的局面，因此就出现了小区车位的所有权不属于小区内住户的现象，也就是小区车位与小区住宅单元不属于主从物的关系。

二、我国物权法有关车位规定存在的缺陷分析

1、“首先满足业主需要”规定不明确

《物权法》规定了“用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。这实际上是对小区车位的出售或出租加以了必要的限制。但是该规定太过粗糙与原则，缺乏可操作性。有的学者认为“首先满足业主的需要”就是业主拥有优先购买权。笔者认为，所谓的“首先满足”应该理解为只要是业主需要，就只能将车位出卖或出租给业主，在满足所有业主需求的情况下，再考虑非业主成员的请求，而不应理解为业主享有优先购买权。因为业主享有优先购买权并不能完全保障业主的权益。现实生活中，开发商通常将车位的价格定得过高，导致业主购买不起，这时在“同等条件”下如果其他非业主主张购买车位，将视为业主放弃了优先购买权，该款规定的“首先满足业主需要”将丧失其存在的价值。

2、“业主共有的道路或者其他场地”表述不清晰

这里的“其他场地”竟包括哪些场地。全体业主“共有”，究竟是共同共有还是按分共有，是所有的道路和其他场地都共同共有还是部分共同共有部分按分共有，是由所有的小区业主所共有还是由某一单元的建筑物区分所有权人进行共有。如果不对上述问题进行详尽规定，那么就有可能发生其他单元的业主要求共有某一单元的首层架空停车位的情况。

3、出售、附赠或出租车位归属存在限制

从字面上来看，物权法表述的可以出售、附赠或者出租等方式约定的“用于停放汽车的车位”归属，实际上有三个限制：“建筑区划内”;2、“规划用于停放汽车的车位、车库”;3、不是“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”。对于其中第2个限制条件，也就是说，只有那些从规划的时候就是用于停放汽车的车位、车库的权属，才受本条保护。换句话说，如果从对有权利出售、附赠或出租的车位、车库的限制，按照《物权法》应该简单的描述为：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库且不是占用业主共有的道路或者其他场地的，其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，我们可以看到。规划用于人防的地下室建筑，尽管后被批准临时改为停车位，但其规划本质仍然不是停车位而是人防工程。并不属于《物权法》中可以通过出售、附赠或者出租等方式约定的。那么对于一些原来规划时不是用于停车，经过当事人的购买改造成为停车位的场所，就存在了一个尴尬的境地。既不属于业主共有，也不能由当事人通过约定加以确定。

三、完善小区车位权属规定的建议

（一）在立法上明确各类业主共有停车位的法律权属，并完善与之相配套的登记制度

物权法关于车位权属的规定，对于业主共有的，并未按照不同类型的车位进行，在执行和操作过程中会存在一定的问题。所以，我们非常有必要在法律上给予明确的规定。根据小区车位种类的不同，需要我们在判断小区车位权属时要根据不同的车位种类选择不同的判断标准：（1） 对地面停车位的判断。地面停车位是经过政府部门规划批准的，并由开发商在小区内直接进行小区停车设施建设的，因此小区地面车位不属于建筑物，而且其不具有法律的独立性，因此其不可能获得相应的房产证以及相关的证书，所以对该部分其所有权应该属于全体业主所有。（2） 對架空车位而言，由于架空车位是依附在一定的建筑物中，因此在结构以及空间方面具有一定的独立性，但是在实践中其又缺乏一定的法律独立性，因为我国法律规定： 层高小于2.2米以下的夹层、技术层以及地下室等不得计入建筑面积中，因此该种类不能应用计算容积率的方法，也就是说架空停车位不能取得独立的产权证，因此其不能在市场中流通，所以该部分的车位也属于全体业主所有。（3） 地下车位。结合实践地下车位一般都会纳入到建筑面积的容积率中，因此其具有法律层面的独立性，因此其具有相应的产权证书，是能够被开发商所进行交易的，也就是说地下车位的所有权是归购买者单独所有的。

2、加强对业主优先权的保护

小区内的车位应该首先满足小区业主的需要，但是对于如何满足小区业主需求的规定比较模糊，因此需要我们加强地业主优先权的保护： 首先要明确业主优先权的性质。业主优先权既要包括优先购买权、也包括优先使用权。因为小区车位是小区内的重要配套设施，业主在购买小区房屋时，小区内的车位优势是吸引业主购房的重要因素，因此要保障业主车位的优先使用权; 其次要明确业主优先权的具体途径。小区业主的优先权不仅体现在业主在购买小区车位过程中，而且还体现在承租小区车位的过程中。

我国现有的法律法规采用“法定”与“约定”相结合的方式确定小区车位车库权属有其合理性，也具备了不错的可操作性，但仍需随着社会发展的脚步不断完善。充分权衡该问题涉及的多方当事人的合法权益，更要综合考虑市场经济的因素和社会效应，提出确定小区车位车库权属的系统标准，寻求解决小区车位车库权属纠纷的最佳平衡点。

参考文献：

[1]甘建明.基于法律体制下论小区车位车库权属和相关问题[J].法制与社会，2014 （ 11）

[2]王飞.物权法视野下小区停车位权属制度的完善[J].河套学院学报，2013（3）