供给侧改革背景下云南省房地产市场供求非均衡分析

(云南财经大学 云南 昆明 650000)

一、引言

十九大报告指出要深化供给侧结构性改革。在房地产方面采取何种改革措施，应从探讨区域有效供给过剩或有效供给不足着力，通过供给端的改革，既满足有效需求，又拉动房地产经济的发展。住房制度的改革后，云南省房地产市场在快速发展取得显著成就的同时也存在着市场不均衡的现状，由于云南房地产市场体系与机制的不健全与不完善，市场信息的不对称，投机需求旺盛等原因，导致有效需求与有效供给不对等。本文就从供给侧改革背景下出发基于非均衡理论来研究云南省房地产市场的非均衡问题，并为云南省深化供给侧结构改革，促进房地产市场健康发展提出政策建议。

二、文献综述

从均衡理论的角度出发，国内学者在研究市场运行规律、周期波动、地产泡沫等方面取得了显著地成果，但从非均衡理论角度出发，国内在这方面研究的文献较少，由于目前国内房地产市场的运行现状是非均衡的，因此深入研究房地产市场的非均衡方向与程度，才能为深化房地产供给侧改革提出有效措施，以便于房地产市场的均衡发展。在国内对房地产市场非均衡性研究，比较有代表性的有唐德才(2009)[1]采用非均衡分析法,对我国房地产市场供求非均衡状态进行了定量判断和定性描述。石薇(2009)[2]运用25个省际数据建立3个不同特征的面板模型，考察房地产价格对房地产市场非均衡的影响及其省际差异。辛治洲(2012)[3]分别对贵阳市供需总量和结构两方面进行了定量和定性判断和描述，并运用非均衡计量经济模型进行了实证分析，得出贵阳市近年来房地产市场发展的非均衡程度和方向。

三、基于非均衡理论定量分析

(一)模型建立。本文采用对非均衡计量经济基本模型改进的Burkett双曲线聚合方程形式，由于房地产市场的复杂性，非均衡计量经济模型的基本形式不能完全符合市场经济的运行情况，因此采用符合房地产市场发展现状的Burkett双曲线聚合方程形式。它的基本方程组形式为：

其中，r代表市场结构摩擦程度，r的大小反映了市场结构的摩擦程度的高低，r越小体现市场结构的摩擦程度越低、市场效率更高，越能反应市场运行的实际情况。

考虑到影响房地产市场的主要因素与数据的可获性，选取商品房销售面积(XSM)、人均GDP(m-gdp)、房地产开发投资(investment)、年末常住人口(population)、城镇人均可支配收入(income)、商品房销售均价(price)的几个指标分别构建有效需求和有效供给的函数，研究云南省1997-2016年的房地产市场的非均衡情况。构建的云南省房地产市场非均衡计量经济模型如下：

其中，demand表示有效需求量，supply表示有效供给量，Q表示成交量，r为市场摩擦系数。为便于分析，本文假定r=0，即假设云南省的房地产市场运行是有效率的，没有结构性摩擦。即：

(二)研究思路。首先假设云南省房地产市场处于均衡状态，即Q=demand=supply=XSM，

采用Eviews7.0 软件，使用最小二乘估计对已设定好的有效需求方程与有效供给方程进行参数估计，检验方程的整体显著性与整体拟合效果，以及参数的显著性，若有不显著的参数，则进行变量调整；然后将上述估计得到的参数作为交易量方程的参数初始值；最后使用非线性最小二乘进行非均衡估计，将参数初始值带入交易量方程进行迭代运算，通过修改参数初始值或者调整变量等方式进行多次调试，多次调试选择最优的可行解作为非均衡估计的结果。

(三)模型修正。按有效需求方程的最初设定形式，将基础数据带入进行拟合(将基础数据取对数，不影响研究结果)，根据参数的估计结果显示，虽然调整后的R2=0.956，但是但Lnincome的系数并不显著，因此需要对有效需求方程中的初始形式中进行变量的调整。最终，得到可行的有效需求方程的参数估计结果如表1所示，方程整体的拟合效果很好(Adjusted R-squared=0.945)，方程的DW值为1.479，查1%显著水平的DW统计表可知dL=0.773，dU=1.411，模型中dU

表1 调整后有效需求方程参数估计值

对模型进行异方差检验，使用怀特检验法，在1%的显著水平下，怀特统计量(Obs*R-squared)的P值为0.206大于1%，说明模型不存在异方差。

与有效需求方程参数估计方法相同，对有效供给方程的初始设定形式进行参数估计，方程整体显著且拟合效果良好(Adjusted R-squared=0.937)，但变量lnm-gdp的参数估计未通过显著性检验，暂时将其剔除。最终，得到经调整后可行的有效供给方程的拟合结果如表2所示。

表2 调整后有效供给方程参数估计值

方程的DW值为1.073，查1%显著水平的DW统计表可知dL=0.863，dU=1.271，因为模型中dL

对模型进行异方差检验，使用怀特检验法，在1%的显著水平下，怀特统计量(Obs*R-squared)的P值为0.6392大于1%，说明模型不存在异方差。

LnXSMt-0.457LnXSMt-1=β1(1-0.457)+β2(Lninvestmentt-0.457Lninvestmentt-1)+β3(Lnpricet-0.457Lnpricet-1)+vt

(四)非均衡估计。由于用非线性最小二乘法进行非均衡估计这过程非常复杂繁琐，本文不将其列出。最终经过调整后得到的可应用、有实际意义的有效需求和有效供给方程如下：

将基础数据带入拟合的云南省房地产市场非均衡计量经济模型计算出1997年—2016年房地产市场的有效供给与有效需求，交易量取二者间的最小值。非均衡度计算方式如下，计算结果如表9所示。

表3 云南省房地产市场有效供需估计结果

从上文的实证结果可以看出，1997-2016年云南省房地产市场非均衡大致经历了四个阶段，第一阶段(1997-2000年)，房地产市场负向非均衡，1999年非均衡程度最高。这一阶段在全国房地产发展热潮的助推下，云南省房地产市场也迅速发展，供给量大幅增加，但1999后城镇人口减少导致有效需求的减少。第二阶段(2000-2011年)，房地产市场处于正向非均衡，在2004年正向非均衡度达到最大值，之后呈波动式的减小，这一阶段中2000-2004年房地产市场有效需求大幅上升，呈现出明显的供不应求的现状，主要源于云南省城镇化的大力发展有效的助推了居民的可支配收入以及对住房有效需求的猛增。到2005-2011年房地产非均衡度都较小，房地产市场基本达到平衡状态。由于受全球的金融危机的波及，以及国家持续的宏观调控和转型经济结构等多方面因素影响，不论是需求者还是供给者都更加理性，此时房地产市场处于不断完善的阶段，市场供求基本均衡。第三阶段(2012-2014年)，房地产市场又进入新的负向非均衡时期，有效需求不足。这一阶段，随着金融危机后经济的复苏开发商开工量增长较快但同时房价也增长较快，房地产市场由出现了供给量过大有效需求不足的现象。第四阶段 (2015-2016年)，云南省房地产市场又呈现有效需求大于有效供给的正向均衡。这一阶段是因为2012-2014年出现了较多库存，2015年云南省政府在支持房地产去库存方面主要出台了3份文件，云南省 16个州市中，有10个州市出台了13份房地产去库存方面的政策文件。在政府的调控下云南省住房需求在近两年呈上升趋。

四、结论与建议

从上述分析，云南省房地产在1997-2016年间非均衡度经历了四个阶段，现阶段云南省房地产市场又呈现出正向非均衡即有效需求大于有效供给，并且正向非均衡度呈上升趋势。近两年供给侧改革的背景下，云南省在扩大市场需求方面的出台了许多政策文件如加大了金融支持等，因此云南省的房地产需求大幅增长，到2016年底，云南省的住宅待售面积达到1142.42万平方米，近几年云南省商品房年均销售面积为2855.78万平方米，按此速度，云南省仅有5个月的库存量。

根据上述模型估计结果，云南省房地产市场的供给侧改革中应增加有效供给，以促进云南省房地产市场的均衡发展，为完此目标提出以下几点建议。

(一)增加住宅建设用地，盘活工业用地存量

土地是稀缺资源，在受土地资总量限制的条件下，要采取有效措施促进土地资源的有效配置与集约化利用。在房地产市场有效供给不足的情况下，应加大住宅供给量，解决这一问题追根溯源是加大土地的供应，应加大普通住宅商品房的建设用地，根据各区域的发展现状与民意调查，来确定各层次住宅的建设用地供应比例，应满足大部分中等收入者的住房刚性需求，盘活工业用地存量，减少土地的无效供应，应规划建设宜居宜产的工业园区，完善公共服务设施，促进产城融合，加强土地的复合利用。

(二)开征房产税，减小住房空置率

房地产税不仅对抑制投机需求，调节居民收入分配，健全地方税收体系和调整地方财政收入结构起着重要作用，在增加有效供给方面，减小现有住房的空置率，也应采用税收杠杆进行有效的调节。对于空置住房应通过征收房产税加大其持有成本，使得住房持有者只能将住房进行出售或者出租，这样促进了二手房市场的供给增加，同时也促进了租赁市场的房源增加。

(三)促进二手房市场交易，提高二手房的流转效率

二手房市场是房地产市场的重要组成部分，虽然起步较晚，但是发展迅速。美德两国的二手房市场的成交量远高于一手房市场的成交量，增加二手房的供给，应促进二手房市场交易，提高二手房的流转效率，本文从以下几个方面建议第一，在房屋产权方面，要明确二手房产权，在交易的过程中简化手续；第二，在金融方面要加大对二手房的支持力度，创新金融产品，加强对金融机构的监管，加强金融监管是促进二手房交易提高的有效手段；第三，加强对二手房中介机构的监管，使得交易信息透明，加大对从业人员的职业道德培训力度，促使二手房交易市场健康发展，提高二手房的流转效率。

(四)大力发展住房租赁市场，完善住房保障体系

在新型城镇化的背景下，大量的流动人口如外来务工人员及刚毕业大学生等夹心层群的住房需求大幅上升，住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，租房是大量流动人口解决住房问的重要方式，因此要大力发展住房租赁市场。加大租赁房源的供给量，培育市场供应主体，发展租赁企业；健全租赁市场的法律法规，保障租赁双方的合法权利；建立以租购同权促进租售并举的长效机制。在保障房方面，对于中低收入的夹心层群体而言，由于住房的支付能力有限，保障房是解决其住房需求的重要途径，各区域应根据实践情况，加大建设保障房的新建力度，若地区有大量的存量房可以将存量房转化为保障房增加保障房房源的供给量，并且在供给结构上，应建立以公租房为主的梯度消费的保障房供应体系。