当前房地产投资风险及其对策探析

陈宸

【摘要】随着我国城市化进程的不断推进，国内房地产行业不断迎来全新的发展高峰。但是最近几年随着房地产市场的逐渐饱和以及政府调控力度的不断增大，为房地产投资带来了诸多不确定性因素，在一定程度上增加了投资的潜在风险。积极探究当前房地产投资风险，并且合理地优化投资策略，成为广大投资工作重点。本文将针对当地房地产市场的具体情况，探究投资房地产的风险规避措施。

【关键词】房地产投资 风险 对策

随着我国居民住房需求的不断提升，以及城市化运动的不断推进，国内房地产行业已经成为国家的支柱型产业。而房地产行业所带来的高额回报，也吸引了越来越多的资本的涌入。但是近些年来，我国房价也承受着全面下行的压力。尤其是在市场饱和和政策调控力度不断加大的背景下，房地产投资也开始出现较多的不确定性。本文将首先分析房地产投资的基本概念和种类、特点，然后探究当前房地产投资的主要风险因素，以及相关的优化策略。

一、房地产投资的概念和种类及特点分析

所谓的房地产投资，就是个人或者专业化的投资公司对房地产市场的投资行为。任何市场投资行为都不可避免地存在着潜在地风险，房地产投资也不例外。房地产投资的风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某房地产项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度，变动程度越大，风险越大;变动程度越小，风险越小。

房地产投资的方式较为灵活，种类非常丰富。房地产投资一方面可以是直接对具体的房屋、不动产进行投资，也就是我们日常生活之中所常说的“炒房”行为，这种类型的房地产投资不是以自己的居住为目的，而是以获利为主要投资目标。这类投资行为往往是由个人来完成的，这类投资规模小，投资形式较为灵活。另一方面也可以投资公司对房地产公司的直接投资行为，典型的例子就是华润等公司对万科的注资。这类投资行为的资本规模往往较大，投资周期也较长。

总体来看，房地产投资的特点“高投入、高回报”，尤其是在房价日益高企的当下，即使个人对于房地产的投资行为，也需要有着较强的资本支持。但是，我国房地产行业在很长的一个时间内都是呈现价格上升趋势的，房价的快速攀升也直接造成了高回报的现实。正是这种高回报的吸引下，带来了越来越多的社会资本涌入到这个领域之中。

但是基于高回报的投资预期所拉动的对房地产的盲目投资行为，也直接造成了市场的潜在风险。

二、当前我国房地产投资的主要风险因素

在房地产行业发展的早期，由于市场的存量相对较大，而与此相比我国的房屋供应量呈现明显偏低的现象，这就给房地产行业的发展迎来了黄金时代。但随着市场的逐渐包含以及市场竞争的日益激烈，房地产投资行为所面临的风险因素也在不断增加，这主要有以下几个方面：

第一，市场逐渐饱和，消费者购买力削弱。经过近二十年的发展，我国的房地产市场快速发展，根据住建部的权威统计，目前2017年之后，我国北上广深一线城市的房屋销售量就在明显减少，而三四线城市以及面临着去库存的紧张压力。概括而言之，目前我国的房地产数量已经出现一定程度的饱和。在这种市场背景之下，各大房地产企业之间的竞争日益激烈，尤其是在进入2018年之后，房企为了保持自己的市场优势地位，甚至不惜彼此之间发动价格战。面对激烈的市场竞争，房地产的投资风险也在逐步加大，投资的盈利空间遭到了进一步的限制，甚至可能存在亏损风险。

消费者购买力削弱，也会让房地产投资的盈利不确定性风险加大。尽管，我国对于个人最低工资水平采取了不断上调的策略，但是面对物价的快速增长，很多潜在的购房客户往往缺乏购买房屋的资本实力，在高昂的房价面前止步不前。消费者的消费能力不断得到削弱，这就造成了房企的资金回笼速度较慢，甚至很多房企为了快速消除库存，而采取降价促销的策略。而这也会进一步损失房地产的投资收益率。

第二，政府调控力度加强，投资变现变得困难。买房成为当今中国社会最为热点的话题，很多家庭往往把几代人的资产投资到房屋上，因此房地产成为关系到国计民生的重要行业。政府为了构建社会的和谐，而不断地采取措施来抑制房价，而在政府的一系列行政法令之中，对于房地产行业最为核心的控制就是限制房地产的流通，以打击炒房行为，保持房价的稳定性。

在一系列政策调控面前，房地产的流通得到了很大程度上的限制，这就造成了很多个人房地产投资者的无法实现快速地资本回笼，其投资利润更是无从谈起。而在另一方面，政府還在房屋的价格方面加入了调控的机制，在一定程度上对于房价的虚高现象进行了抑制，从而让很多投资者的收益得到了限制。

第三，企业的经营性风险加大，造成未来财务状况不够明朗。当前除了少数个人投资之外，更多的投资公司是把资本直接投资给房企。但当前我国的房企在经营过程之中也弊端重重。比如，前段时间的万科股权之争，虽然是以互相妥协的形式，让这一场资本争夺落下帷幕，但受此事件的影响，万科的股价在一定程度上受挫。而这对于投资者的收益也有着负面的影响。

此外，包括多数投资者在内的房地产行业投资人以及绝大多数房企，在经营过程中或多或少的动用了资本杠杆的力量。如果一旦在经营过程之中出现意外风险，就容易出现资金断裂的现象，这对于投资者来说会出现血本无归的情况，而对于一般的个人投资人来说，往往会让自己的投资无法收回预期的收益。

三、房地产投资的风险应对策略

针对当前我国房地产投资市场所存在的风险，对其采取重视的态度，并且积极采用相关的优化策略，能够实现稳健、安全的投资效应。本文认为，面对潜在的风险，房地产投资应该遵循一下几个方面的原则：

首先，准确把握房地产的发展周期，实现合理的投资布局。无论是个人投资者还是企业投资者，在进行房地产市场的投资活动时，都需要对房地产的发展规律有所洞察。尽管每一个国家都有自己的市场行情，但是房地产的发展却是有普适的规律可循的。尤其是随着我国房地产市场的不断成熟，其发展轨迹可以借助于欧美等发达国家经验可循。每一个投资者应该在房地产上升阶段合理地投资，当房价达到最高点的时候进行灵活地退出，以此来实现低投入高回报的效果。

此外，投资应该追求合理稳健，尤其是要注意避免在投资过程之中把鸡蛋全部放在一个篮子里面的现象，实现有规划的布局，这样即使风险来临，也可以实现及时止损。

其次，紧随政策环境，树立正确的投资观念。房地产行业作为一个关系到国计民生的产业，它的每一丝动向都受到政策的影响。因此，在开展房地产投资活动之前，需要充分了解国家的政策环境，来实现更加合理资产布局。唯有服从政策，才能够尽量规避市场风险，实现更加合理的收入。

另外，我国经济目前已经进入了新常态，国家经济的发展进入了一个全新的稳定时期。在这种背景下，房地产投资者要做到合理的心态，尤其要排除暴富的心态，做到长期稳定的投资，在规避风险的同时，实现稳健的资本收益。

最后，具体考察房企经营能力，积极收集市场信息。对于广大投资公司来说，他们的投资主要是针对房地产企业的。在投资之前，需要谨慎地考虑房企的经营能力、经营理念以及企业的架构，以避免房企在经营中出现动荡，影响企业的收益。

此外，投资者还还需要对整个市场的信息进行综合客观地分析，尤其是要主要考察房企在市场中的实际地位，以及其所发展的优势。通过对房企的综合考察才能够做出合理的投资决断，在能够减少投资过程之中的风险。

四、结语

随着我国经济的不断发展，国内金融市场不断繁荣。房地产长期以来作为我国的支柱型产业，一直受到资本的青睐。但是，在近些年我国房地产行业的发展出现了全新的态势，投资风险也在逐步增大。本文分析了房地产投资的概念和种类及特点，并探究了当前我国房地产投资的主要风险因素以及相应的规避策略。希望本文的研究能够给广大行业从业者带来一定的参考价值。