浅谈县级农村宅基地审批管理

(安岳县国土资源局 四川 资阳 642350)

为进一步加强和规范农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅合理建设，节约集约利用土地，切实保护耕地。依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》等相关法律法规规定，结合工作实际，对农村宅基地审批管理作一简要梳理。

一、科学规划，充分发挥规划对农房建设的引领作用

(一)坚持科学规划。农村村民建住宅必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划。城市总体规划、村庄和集镇规划应当与土地利用总体规划相衔接。

在城市或村镇规划区内的农村村民建住宅应当符合城市总体规划、村庄和集镇规划，并经规划行政主管部门批准。

国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。

(二)认真落实规划管控措施。各乡(镇)在受理农村宅基地申请时应严格把关，宅基地选址须符合土地利用总体规划和村庄规划。禁止占用基本农田，禁止在自然保护区、饮用水源一级保护区及农用地重度污染区内新增建设占地，对原已建设部分，各乡(镇)人民政府应制定逐步退出机制。农村宅基地选址应避开山洪、崩塌、滑坡、泥石流等自然灾害易发多发区，应首先使用村内空闲地、闲置建设用地和未利用地，尽量不占用农用地。

(三)保障农村宅基地用地计划。对农村宅基地用地农转用计划单列下达，每年按年度计划8%单列用于农村发展用地，主要用于保障农村宅基地等用地需求。

二、严格审批，进一步规范农村宅基地审批程序

(一)严格农村宅基地用地标准。每户宅基地用地面积严格控制在《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》第52条规定的范围内。坚持“一户一宅”原则，农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。其宅基地面积：每人20至30平方米，3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。扩建住宅所占的土地面积应当连同原宅基地面积一并计算。新建住宅全部使用农用地以外的土地的，用地面积可以适当增加，增加部分每户最多不得超过30平方米。

农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

(二)严格落实耕地占补平衡。要积极引导农村宅基地建设尽量不占或少占耕地，严禁占用永久基本农田进行建房。经依法批准占用耕地的，各乡(镇)人民政府要严格落实耕地“占一补一”制度，由申请建房户落实补充耕地的位置和面积，经当地人民政府验收合格后，才能办理宅基地批准手续。涉及建新拆旧的，须在旧宅基地拆除复耕，并相关部门验收并交还本集体经济组织后，方可申请办理不动产登记。

(三)严把农村宅基地申请关口

有下列情形之一的，农村村民可以申请宅基地：(1)申请人应属于本集体经济组织成员；(2)当地市、县规定的条件；(3)无住房家庭，或者子女已达到法定结婚年龄无房分居；(4)原有住房未出卖、出租或赠予他人；(5)符合土地利用总体规划和村庄建设规划；(6)涉及占用农用地的，已办理农用地转用审批手续。

农村村民申请办理宅基地审批所需的资料：(1)农村村民宅基地用地申请表；(2)申请人身份证和户口本原件；(3)原集体土地使用证原件；(4)乡村建设规划许可证；(5)相关部门审查意见：(6)村民代表大会的决议及公示证明材料；(7)乡(镇)人民政府审查意见。

(四)农村村民宅基地审批程序

(1)村民提出申请，持户口簿、土地使用证等资料，经村民代表会议讨论、审查，村委会同意；(2)乡(镇)人民政府在收到申请材料后，通知相关职能部门进行联合踏勘，并签署相关意见；(3)片区国土资源所审核同意；(4)县国土资源局复核后报县人民政府批准。

(五)在宅基地审批过程中，坚持做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。鼓励乡(镇)人民政府开展统一受理，联动审核，全程代办，上报审批。严禁在审批过程中代收代缴任何税费。

(六)个人建造住宅依法取得的宅基地应当按有关规定办理不动产登记。申请人应当自房屋竣工30日后持批准文件，申请办理不动产登记，颁发《不动产权证》。

因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移依法改变土地使用权的，在合同生效后30日内申请办理不动产变更登记手续。

(七)建立健全档案管理制度。实行“一户一档”制度，各乡(镇)人民政府及相关部门要根据各自职能职责建档备查。同时，做到“变更一宗、登记一宗”，切实规范农村建房档案管理，努力实现档案信息化、数字化。加快建立农村宅基地动态管理信息系统，确保宅基地申请、审批、利用、查处信息上下联通，实现动态管理、公开查询。

三、建立农村宅基地管理新机制，促进节约集约用地

(一)优化村土地利用布局。在符合土地利用总体规划前提下，推进村土地利用规划的编制工作，在确保村域范围内耕地数量不减少、质量不降低的前提下，乡(镇)人民政府通过村土地利用规划调整，实施整治和增减挡钩等，优化村土地利用布局，有效利用农村零星分散的存量建设用地。在同一乡(镇)范围内，允许通过村庄整治，宅基地和农村空闲建设用地整理，调整村庄建设用地布局。

(二)建立农村宅基地退出激励机制。各乡(镇)人民政府要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、闲置建设用地以及未利用地。凡村内有空闲地、闲置建设用地及未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、闲置建设用地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各乡(镇)人民政府要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。

四、强化监管，构建宅基地审批和管理新秩序

(一)落实属地管理责任。各乡(镇)人民政府，要按各自管辖范围切实强化属地管理责任，联合相关部门切实履行法定管理职责，全面加强对农房用地选址、规划计划、施工质量安全、依法建设等工作的指导和监督和职责边界，防止推诿扯皮、监管真空的现象出现。

(二)建立健全联合执法机制。各乡(镇)乡(镇)人民政府应当组织相关部门以及村民自治组织建立依法管理宅基地的共同责任机制，形成高效服务和执法监管合力。进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为，实行综合管理。

(三)严肃追究违法违纪责任。各乡(镇)人民政府和相关职能部门要恪守职责，切实做好农村宅基地审查、审批和监管工作。对违规审查、违规审批、批后监管不力的，以及未批先占、批少占多、违规收取税费等情形造成不良后果的，由纪检监察部门依法依纪追究相关人员的责任。

(四)切实加强法制保障。深入贯彻落实并广泛宣传农村宅基地审批及管理在规划、用地、质量安全监督等方面的法律法规，积极营造良好的法治环境，切实推动实现全县农村宅基地审批及管理的法治化、规范化。