首付贷的风险与监管研究

(天津财经大学 天津 300222)

当前，信息技术快速发展，互联网金融等一些金融创新产品进入大众的视野，比如，余额宝、P2P、第三方支付平台的快速发展。首付贷就属于一种新兴的金融创新产品。

一、首付贷的基本概念

所谓的首付贷，是指在买房者首付不够时，房地产中介机构或贷款金融机构借给买房者一部分资金用于凑足首付，实际上就是变相地降低了首付比例，加大了买房杠杆。举个例子，甲想要买一套总价为100万的房子，需要30%的首付，剩下的70万可以通过向银行贷款，无论如何，甲想要购买这套房子30万的现金是必不可少的。假设此时甲手中只有20万的现金，还差10万才能凑够首付。当甲使用了首付贷，此时房地产中介将甲需要的10万变成互联网理财产品进行销售，投资者用来购买理财产品的钱就变成了甲买房还差的10万首付，甲借的10万为此支付的利息和手续费就变成了房地产中介公司和投资人的收益。从杠杆原理来说，从原来甲买房的3倍杠杆就转化成了5倍杠杆，在无形中就放大了的杠杆，增大了金融市场与房地产市场承担的风险。

二、首付贷的发展历程

首付贷并不是一个新鲜事物，它已经存在了大约有四年多时间。它刚开始是房地产开发商为了应对2014年楼市低迷而采取的推销楼盘、提高销量的非营利性营销手段。后来一些房地产金融中介也开始推出首付贷产品，以此来增加业绩。这几年，除了房地产开发商、房地产中介机构，随着互联网金融的迅速发展，P2P公司、小额贷款公司、担保公司等也纷纷介入进来，热情高涨地构建运营平台。首付贷于是从一种不以赚钱为目的的营销手段而转化为配资工具。2016年8月，针对多地P2P平台推出首付贷的现象，七部委联合下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，在第五条明确规定，房地产中介机构不得提供或者与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。至此，首付贷这一产品尘埃落定，被正式定性为违法违规产品。

三、首付贷发展中存在的风险

(一)首付贷加大违约风险。一方面，首付贷的贷款期限短、年利率非常高，对于借款人来说，虽然降低了买房的门槛，减轻了部分首付压力，但并不表明可以降低买房成本，反而背负了更大的双重还款压力。另一方面，使用首付贷的人很多是炒房投机的投机者。他们通过首付贷让资金流转灵活运转，用最少的钱获得最大的利润。这些投机者炒房的前提条件就是房价的不断上涨，只有房价不断上涨，投机者才愿意继续还款。一旦房价出现下跌趋势，那么投机者还款的意愿就没这么强烈了，这些投机者很有可能不再愿意承担如此高额的利息成本，不还款的可能性增大。

(二)首付贷包含巨大的金融风险。首付贷，是一种加大了买房杠杆的房产炒作，包含了巨大的金融风险，一旦买房者的资金链出现断裂，银行要承担不可估量的损失，这会导致大范围的金融危机。首付贷会危害到我国金融市场中十分重要的一道防线。之前，各方对中国未来房价走势的基本共识是中国的个人住房贷款安全性还是比较高的，因为中国个人住房贷款的首付比例很高，而银行作为这些贷款的主要发放者之一，可以消化、控制短期化资金来源与长期化住房贷款之间的流动性风险。

(三)首付贷向房地产市场发出错误信号。首付贷对房地产的危害，主要在于向房地产市场发出了一种虚假信号，凭空创造出一部分根本没有购买资质的虚假购买力，即将利用高杠杆购买房产的成交价格理解为市场价格，偏离了真实供需关系轨道，很可能会高估房价。所带来的财富效应又会加速其他资金的流入，从而使房价进入资金推动型上升通道，间接推动了房价的上涨。

四、加强首付贷监管的政策建议

(一)提高房贷审核标准。目前，我国使用的房贷审核标准太宽松，无法真实、有效、全面地体现借款人的偿还能力和意愿，而且很多证明都比较容易进行造假，造假成本太低。监管首付贷必须要加强最终的房贷资格审核。因此，监管部门要尽快出台相关审核政策，将提高房贷审核标准落到实处，才能够起到真正遏制首付贷的作用。

(二)进一步加强投资者教育和消费者保护。首先，要加强对投资者的教育，增强投资者的风险意识。消费者不能只看到产品收益率很高，还要了解产品情况和投资的资金去向。再次，国家政府也要加强保护投资者的权益。在互联网金融创新日新月异的时代下，加强对金融投资者的教育更应该尽快列入日程。进行金融消费投资需要专业知识，但很多投资并不具备这些知识，盲目地为了投机进入金融市场。因此，专门的金融消费者保护法的立法也亟须提到议事日程上来。

(三)加强风险排查与监控。目前，监管机构大力清理、整顿首付贷业务，为了避免监管，一些房地产市场的配资操作开始由明转暗。监管机构必须严把风控关，提高对相关风险的监测和监管力度。对贷款的资金规模、资金用途等分别进行统计，建立健全资金流向的跟踪和监测制度；加大对中介机构和金融平台合作发展金融业务的监管，以防范风险向更广的领域传导；督促银行严格落实房贷首付比例，严格审核买房者的财务状况以免买房者通过互联网平台过度融资，防止首付贷变相瞒天过海、改头换面、借尸还魂。

(四)加强对互联网金融企业的管控。互联网金融是首付贷最主要的资金渠道。首付贷的资金链比较复杂,资金的来源与范围比较广泛,加上银行、P2P平台等机构有可能私下为首付贷提供方便,因此首付的来源有时会出现难以查清的问题。互联网金融企业开展业务的方式比较隐蔽，并且互联网金融平台本身还不属于正规的金融机构,很多规定无法对它进行约束,目前还不在监管部门的监管范围内。因此，对它的管控更需要多个相关部门互相配合,比如消费者协会、工商局、市场监管局等等。

(五)加强对开发商及中介机构的监管。要密切关注房地开发商的楼盘销售情况，当出现大量积压、烂尾的现象，就要开始严格注意开发商提出的住房贷款需求申请。开发商很有可能为了清理楼盘库存、回笼资金来降低买房的门槛。开发商这样做对银行的住房贷款风险是很大的，导致银行对许多不够资质、信誉不良的客户发放了住房贷款，增大了违约风险，之后的贷款资金回收会有很大难度。加强对开发商的监管，防止出现烂尾楼现象，帮助开发商加快楼盘的销售。加强对房地产中介的监管。可以建立一个房地产中介白名单，与那些信用良好、操作规范的中介机构经常进行合作，加大那些常收到投诉的中介机构的监管力度，让有良好信用的中介机构一路绿灯，让信用不佳的中介机构寸步难行。