太原市老旧住区更新改造策略与方法研究

席菁曼

（中铁十七局集团有限公司勘察设计院 山西太原 030032）

1 老旧住区现状特征

（1）布局密集、杂乱

老旧住区多为福利分房和职工宿舍，建筑布局紧密、容积率低。一般户型规整、坐北朝南，多为4～7层单元住宅，每梯2到4户。建筑外墙老化剥落，保温性能差，私搭乱建现象严重，个体围挡多，影响小区环境［1］。

（2）消防隐患多

因建设年代久远，建筑密集、道路狭窄、消防设施不足、消防道路被占用、各种高架线路私拉乱扯，存在较大消防安全隐患。

（3）外形单一，建筑外环境缺乏景观设计

建筑外形千篇一律、呆板单调，多以简单排布为主，形成行列式或井字形南北通透布局。

公共活动空间类型单一，围合空间过度，交往活动空间不足，不合理的座椅设置实际上无人休憩，广场夏晒冬冷成为空地；小区的中心绿地规模偏小或几乎没有，绿植设计不美观，甚至阻碍交通，被踩踏出现缺株少株现象；道路宽度一般仅适用于行人和自行车，汽车进入日常生活后，停车位紧张，乱停乱放侵占道路。

住区为了方便管理多采用封闭方式，与周围用围墙隔离，给城市空间塑造造成影响。城市与住区联系生硬、乏味，空间联系产生断点，不能产生良好互动，交通绕行也给区外交通造成压力。随着公共设施完善，安全性提升、公共绿地增加，开放式住区有其实施的可行性，应逐步提倡，可以有效解决与城市交接处尴尬地带设计。同时，小区道路发挥毛细血管的作用，缓解城市交通压力。

（4）经费有限，物业服务不足

建于二十世纪八九十年代的老旧住区多为单位福利分房，在建设之初并没有物业的概念。与商品楼的物业管理不同，缺乏市场化运营，资金几乎靠原单位拨款维持。老旧住区居民老龄化严重，多为单位离退职工，经济条件有限、消费能力低［2］，消费观念陈旧，很难从单位福利性的住房向纯粹市场消费型转变。物业人员工资、公共设施修缮维护费、治安费、清洁费、绿化养护费等开支大，收款困难导致管理服务不到位，物业服务差，居民更不愿缴纳物业费。如此恶性循环，造成了更新改造困难。

（5）区位优势明显

原工厂、企事业单位普遍地理位置较好，住宅就近安置，有利于生产建设。随着城市不断扩张发展，老旧住区成为现代城市中心地段，周边交通便利、学校医院基础设施完善、小型商业配套齐全，与后期新城区相比有明显的区位优势。

（6）成熟的社区，热闹的街坊

“远亲不如近邻”、“孟母三迁，择邻而居”无不描绘出对邻里关系的重视。计划经济时期，是以国营企业为主的城市发展模式，大多居民汇集于大型国企、厂矿企业周围，由企业分房，形成稳定的工作生活关系，邻居同时也是同事。在住房商品化后，“单位大院”逐渐演变成出门不相识的陌生邻里关系，这也是很多老人不愿搬离老宅的原因。

临街住宅一层住户多利用窗户或阳台加门的方式形成了“简易的沿街商业”，在满足商业的同时，承担了“室外会客厅”的作用。前店后家的布局形式，将生活、工作、商业完美融合，这也是较新建社区无法比拟的优势［3］。

2 老旧住区改造策略

2.1 老旧住区改造的基本原则

（1）多样性原则

“多样性是城市的天性”、“城市之所以美好，因为城市就应该是多样性的存在”（《美国大城市的死与生》［3］）。在五分钟生活圈、十分钟生活圈、十五分钟生活圈，布置居民日常生活工作的需求，规划以步行为主导的生活方式，同时提供丰富的住房类型，形成独特片区的风景线。

（2）微改造原则

老旧住区的改造并不是简单的推倒重建，也不是全盘保护不予修改。卡米洛.西谛在考察了希腊、罗马、中世纪、文艺复兴优秀建筑群实例后，分析其广场、街道、建筑、小品之间相互关系时，提出好的社区是一点点自然而然生长起来的，这样生长起来的布局更符合人的视觉感受，全盘推倒重建在空间尺度上难以适应。老旧住区是最早城市的形象，是记忆同时也是情感，更新改造要尊重历史、文化和传统，尊重住户的去留选择，在总体格局基本不变的前提下，优化功能分区，见缝插针局部修整，盘活现有住区活力，完善基础设施，在不大拆大改的前提下见缝插针地合理组织和再利用空间，采用小规模、分步骤、局部更新、因地制宜、循序渐进的更新改造方案，用润物细无声的方式，再创宜居和谐室外环境［4］。

（3）参与性原则

老旧住区的居民一般世代居住此地，其日常生活相对稳定，邻里之间及对当地环境有着深刻的感情，这种人情味和生活味是老城区的独特魅力［5］。设计时，每个居民既是居住者同时也是规划者，给予居民足够的参与性，是尊重居民的重要体现，更是盘活老旧住区的重要手段。

2.2 老旧住区改造的方案和思路

（1）系统性改造观

老旧住区覆盖面积大、影响人口多，建立具有系统性、协调性的更新体系极其重要。“头痛医头，脚痛医脚”的片面整治是不可取的。先制定统筹兼顾的目标，有计划分步骤开展，因地制宜注重老旧住区的整体性和协调性［6-7］。

（2）舒适宜居性

老旧住区目前的问题主要有顶层漏雨、外立面斑驳老旧、室内外管线老化、保温性差、小区活动空间不足、绿地有限、停车位紧缺。与此对应，老旧住区的更新改造工作应针对以上方面展开，结构加固、屋顶防水、外墙保温、外立面清理修饰、管线更新、增设健身器材、增补绿化、规整增设停车位等。

老旧住区在初步设计时，未考虑过多的机动车通行，主要以自行车及行人尺度考虑。在更新改造设计时，整合空间，合理布置活动空间，老人活动广场与儿童活动广场相近布置，便于对儿童的照顾。老旧小区本身空间小，对现有的小空间进行精细化设计，避免“有空间、无设计”的浪费空间行为，营造符合居民生活习惯的景观环境［8］，为居民营造一个优美、舒适的交流环境。在空间结构更新中，适当调整住区空间格局，适量开放，以步行为主导，合理规划与公共交通的结合，以及合理设置公交车停靠站，吸引居民公交出行，合理布置共享单车停靠点，减少机动车出行。

（3）传承历史性精神家园

老旧住区是城市初期发展形式，也是城市核心内涵，是生活化的载体，是城市的一张名片。老旧住区见证城市发展［9］，应当整体保护。保护其传统格局、历史风貌、空间尺度和精神内涵。吸收历史和地域文化特色，在不破坏城市整体规划的前提下，协调与城市的关系，保持城市固有的风格和文化底蕴，给老旧住区的更新发展带来事半功倍的成效。

3 黑土巷东四区现状及实际改造

3.1 项目概述

太原黑土巷东四区是太原铁路局职工住宅小区，建于1994年-2000年，有8栋6层住宅楼，共54个单元，654户居民，总建筑面积44 297 m2。小区地理位置优越，沿街生活设施配套，周边人文、教育、商业便利，离退人员占比大，居民的日常生活集中在小区内部（见图1）。

图1 黑土巷东四区区位平面

3.2 现状问题

小区配备了室外健身器材、球场等休闲娱乐设施，但由于设施老化、位置不适、冬冷夏晒等原因，使用率不高；绿化多为宅前绿地，缺株少株后被停车或堆放垃圾，更有甚者占用公共绿地为私家菜地、饲养牲畜，造成了环境的破坏。绿植生长繁盛但杂乱无形，层次单一，没有形成多层绿化；小区内部高差较大，内部道路狭窄、停车位局促；公共活动空间类型单一，空间不足。交往活动空间不足、围合空间过度、户外活动空间少、休息座椅数量少，老年人多搬自家凳子集中于楼前空地交流（见图2～图3）。小区内管线杂乱无章并且外置。

图2 黑土巷东四区现状照片

图3 黑土巷东四区改造前平面

小区管理模式为内向型，住区内的生活服务相对集中，临街的层面设计少。围墙老化、临街界面的交接设计无趣、围墙开放少，导致出行绕路。

3.3 更新改造设计

3.3.1 修复房屋建筑本体

主要内容见表1，改造后平面见图4。

表1 建筑本体改造

图4 黑土巷东四区改造后平面

3.3.2 优化小区公共环境

小区公共部分改造主要着眼于公共服务设施和景观绿化系统等（见表 2）［10］。

表2 小区公共环境改造

（1）绿化场地设计

建筑和绿化结合用地条件设计丰富有特色的布局，对缺株少株的绿化带进行补植设计，结合现有绿植生长繁盛但杂乱无形的状态，加入多层绿化设计。

（2）适当开放设计

由于城市道路的分隔，本小区的模式为内向型，围墙如铁桶般包裹，影响小区美观和实用性。近年，小区外环境公共绿地与休闲娱乐场所及设施不断增加，过少的出入口、长大距离的围墙为居民出行及享用外环境公共资源带来不便，所以有居民私自开围墙和翻墙行为，同时小区封闭也造成周边城市道路的交通压力。针对这样的现状，适当打破围墙，局部增加住区的开放性，保留小范围封闭，给居民建立归属感是更适宜的做法［11］。

（3）合理规划停车空间

老旧住区内由于历史规划问题，本身空间狭小，难以根治，只能改善，是更新改造的重点同时也是难点。停车空间进行整合，结合住区的出入口及建筑入口规划停车位，可适当规划建设立体停车场。

（4）活动用房及私搭乱建问题

老旧住区普遍存在私搭乱建情况，黑土巷东四区更是如此，设计时对私占用地进行拆除和整改。老旧住区一般容积率低、用地紧张，最初配套设计没有满足居民文化生活服务需要，以至底层住宅多改为商业、棋牌室。设计时对社区用房进行改造，满足老年活动室、棋牌室、居委会等固定场所的需要。

3.3.3 改造小区道路和管线

（1）地下管线改造

小区地下管道破旧、锈蚀严重，部分管径不能满足使用要求。根据规范重新设计，同时对煤气管道和水电线路等进行改造，做到“分户设表、按户收费”。

这一创新方法是目前正在法国各地推广的许多做法之一，它们可以帮助农民实现一个难以实现的国家目标。2008年，法国政府宣布了农业政策的一项重大转变，呼吁将农药使用量减半，政府希望在10年内实现这一目标。没有任何拥有如此庞大和多样化农业系统的国家尝试过如此雄心勃勃的计划。这个目标“非常具有革命性”，特别是因为法国是欧洲第二大杀虫剂消费国，布鲁塞尔减少农药使用行动网络的亨丽特·克里斯里坦森（Henriette Christensen）说道。

（2）架空管线改造

小区内架空电力线、通信线路等外置，很大一部分挂在树稍，既影响环境又埋下安全隐患，同时影响消防救援。根据规范重新设计，多数管线做到下地。

（3）小区地面道路改造

小区地面道路破损多，坑凹不平，在地下管线改造后，对地面道路进行翻新建设。

（4）外环境的连接

3.3.4 重塑和谐邻里氛围

凯文.林奇指出盘活老旧小区不仅需要更新改造物质生活，还需要完善精神文化［12］。老旧小区基础多为家属大院，居民相互熟识，增大开展社区活动的频率，对于营造和谐邻里关系、共建精神文化及其重要。

4 结束语与展望

通过对40个小区调研、分析、研究、设计，总结出一整套较为完整的老旧住区更新改造方案，实施后对于提高居住区居民生活质量、保留历史文化、营造人文环境、构建和谐社会具有重要意义，对其他城市或地区更新改造老旧住区有一定的借鉴作用。