网签与否不宜与继续履行责任方式挂钩

马腾

摘 要：2016年下半年我国房地产市场出现了快速大幅上涨，卖方违约潮随之出现，法院受理的房屋买卖合同纠纷案件猛增。各地高院也纷纷出台相关审理此类案件的《指导意见》，以期达到同案同判，标准统一的效果。以天津市高级人民法院的《指导意见》（津高法[2016]158号）为例，就规定了房屋买卖经过“网签”阶段和未经过“网签”阶段对于继续履行责任方式的不同处理规则。从“网签”的性质上讲，笔者认为，把“网签”与否和继续履行责任方式的适用挂钩并不合适，还是应该具体案件具体分析，才能准确适用《合同法》第一百零七条和第一百一十条。本文以案例分析的方式，实证的说明笔者的观点。

关键词：网签;继续履行;权利义务的概括转移

基本案情：

2016年9月2日，案外人张某（原告王某前夫）与被告李某经某房屋中介经纪公司居间介绍签订《房屋买卖合同居间版》，案外人张某作为买方于当日支付定金2万元。后在办理贷款手续过程中，由于张某名下另有其他住房，导致原约定的贷款银行要求的购房首付款比例提高，后张某与本案原告王某办理离婚手续，在签订网签协议时，由王某作为买方与被告李某签订了《网签协议》，此《网签协议》是在中介房产经纪公司处签署，非在房管部门签署（一部分经纪公司是可以代办网签的），后房款到位时间比约定晚几天，被告拒绝协助办理过户手续，所以案发。原告王某以《网签协议》为证据起诉要求被告继续履行合同，被告则辩称自己手中并无该《网签协议》且对该《网签协议》并不知情，被告称自己的确在中介经纪公司处签过《网签协议》，但买方应该是案外人张某，遂以《居间合同》抗辩称涉诉房屋的买方应为案外人张某，本案原告不是适格主体，请求法庭驳回起诉。此时本案出现一所涉诉房屋，两份合同（居间版和网签版），两个买方（张某和王某原为夫妻关系、现为独立主体）。很显然，本案中被告并无“一房二卖”的故意，但却出现了“一房二卖”的事实。庭审中，法庭提示原告可以追加被告，原告均予以拒绝。后法庭依职权追加案外人张某和中介经纪公司作为第三人参加本案诉讼。

案件审理过程中，存在三种不同意见：第一种意见认为，正常的二手房交易过程中，《网签协议》应该是《居间合同》延续，前后一般应该是一致的，而合同主体的变更涉及合同重大事项，所以两份合同买方主体由张某变更为王某，系合同权利义务的概括转移，依据《合同法》第八十八条之规定，案外人张某和原告王某应对被告对此种变更知情并且同意负证明责任，《网签协议》方为有效，被告才受其约束，否则驳回原告诉请。第二种意见认为，被告既然已经在《网签协议》上签了字，并且《网签协议》形成在后，《网签协议》属于二手房买卖交易过程中的强势证据，应该以《网签协议》为准，支持原告的继续履行诉请。第三种意见认为，本案案涉《网签协议》与《居间合同》虽买方主体发生变更，但并不影响被告出售房屋以获取其现金价值的合同目的，故被告抗辩不成立，考虑到网签阶段已经完成，应支持原告继续履行《网签协议》的诉请，判令被告配合原告办理过户手续。

笔者赞成第一种意见，理由如下：

（1）针对第二种意见，笔者认为签字真实并不能必然推定合同真实有效。①《网签协议》并不能孤立的、单独的作为认定案件事实的依据，应该综合考虑交易整个过程的证据情况，予以审查认定。合同当事人的意思表示真实是合同成立的必要条件。二手房交易过程中，买卖双方当事人及中介公司签订的《居间合同》实际是在后形成的《网签协议》的“源合同”。设立二手房网上签约制度的主要目的是为规范二手房交易，保障交易的安全，提高交易过程的透明度。在交易双方已经签订书面二手房买卖合同的情况下，网签只是办理房屋产权过户登记的必经手续，既不能视为买卖双方当事人就同一交易标的物重新签订的买卖合同，也不能因《网签协议》存在效力瑕疵而否定面签房屋买卖合同的效力。网签合同仅具有登记备案作用，在双方已于前期签订书面房屋买卖合同的情况下，《网签协议》并不具有独立性。②在二手房买卖实施网签的地方，网签是一种强制性的制度安排，从性质上讲，笔者认为签订《网签协议》是当事人履行二手房买卖合同过程中必须履行的附随义务，甚至可以说是一种合同义务，因为多数《居间合同》中都有关于何时办理网签的相应条款。诚然，《网签协议》虽然属于二手房买卖过程中的强势证据，但其毕竟也只是证据，并不妨碍异议当事人提出反证，本案中，作为源合同的《居间合同》就是非常有力的反证，其承载着当事人之间的原始的真实合意。

（2）针对第三种意见，笔者认为此观点有违“合同严守原则”。我国《合同法》第八条规定了合同神圣和合同严守原则。所谓合同严守，就是言必信，言必行，要严格按照合同的约定办事。有效的合同，除非有法定的撤销或者解除事由，或者由当事人约定变更或解除，原则上不允许擅自变更或解除。在司法实务中，存在这样一种情况，即夫妻一方签订了二手房买卖合同，履行过程中，夫妻的另一方也加入到合同中来，多数是由于需要共同贷款的原因，而卖方常以买方变更了合同为由拒绝履行合同，此时法庭多不会支持卖方，理由就是买方夫妻系共同购置家庭共同财产，夫妻中的另一方加入到买方中来并不会减损卖方订立合同以出售房屋的目的，相反更有利于卖房合同目的的实现。但是本案中的情况并非如此，案外人张某与本案原告原本是夫妻關系，张某在履行《居间合同》过程中，由于自身原因，致使贷款首付比例提高，在不能履行《居间合同》面临违约的情况下，选择与原告王某离婚，由名下无房产的王某继续购买涉诉房屋。很显然，本案不是债务的加入，而是合同权利义务的概括转移，意定的概括转移。根据我国《合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。其实质就是合同地位的让与。针对合同地位的让与合同，除了让与人与受让人要达成协议，还要取得原合同相对方的同意，方才对该相对人具有约束力。这是因为合同地位的让与，不仅包括合同权利的移转，还包括合同义务的移转，所以合同一方通过合同承受对合同权利义务进行概括转移时，必须要取得对方同意。只有在取得对方当事人同意后，合同承受才生效从而使承受人完全取代出让人的法律地位，成为合同关系的当事人，出让人脱离合同关系。③

注释：

①最高人民法院（2014）民提字第178号“内蒙古昌宇实业有限公司与陈呈浴合同纠纷”再审民事判决书。

②北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第05243号“郑颂武与陈红霞房屋买卖合同纠纷”一审民事判决书。

③崔建远主编.《合同法》（第4版），法律出版社，2007年版，第229页。

参考文献：

[1]韩世远.合同法总论（第三版）[M].法律出版社，2011年版.

[2]常鹏翱.存量房买卖网签的法律效力[J].当代法学，2017年第1期.