新贵抄底接旧盘

李霂轶

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中坤广场早已破败，四栋原本摩登的大楼外面蒙了层灰，走廊里依次挂着头发烫染、美甲 、典当行的广告宣传，扑鼻而来的是十年前的百货商城的味道。D、E两座大楼的一楼是空的，铁链紧锁，里面桌椅散乱，靠近一问，灰尘已积了两年。

这座曾经在北京三环内最大的城市综合体项目，如今只剩下家乐福超市和几个教育机构在撑着人流量，背着书包的学生和拖着购物车的超市顾客是中坤广场的主要人群。

如今今日头条花90亿收购中坤广场，结局似乎已经是最好。今日头条早在半年多前便有心搬到这，去年夏天，在中坤高管陪同下，今日头条便前后来中坤广场看了很多次。

位于北京市海淀区知春路76号的北京翠宫饭店命运与中坤广场相同。这座有18层建筑昨日无比辉煌，是互联网大佬的聚集地。小米的雷军、林斌、黄江吉，暴风影音的创始人冯鑫，360的周鸿祎，聚美的CEO陈欧，真格基金的徐小平，聯想的创始人柳传志等人均是座上宾。

时过境迁，如今的翠宫饭店闲置已三年，里面已经拆得破破烂烂了，整栋楼几乎只剩下二楼的一家公司还在继续租用，其他公司在一两个月前已经陆陆续续搬走了。资不抵债情况严重，截止2018年3季度末，酒店的总资产为7.31亿元，但其负债比起资产更高，为7.84亿元。

目前，中坤广场和翠宫酒店都被列为“不良资产”的范畴，市场机构对其具体数据并没有做过多描述，都是难以运营的状态，有人出价收购已是万幸。

人口红利在消逝，房地产早已不是站着赚钱的时代，开发商更加注重服务能力，转型的触角伸向四面八方。中坤所经历的时代已经过去，它的老板黄怒波通过房地产项目轻松赚到了五千万的时代早已远去。此时的黄怒波在“老赖”的巨大阴影下，仍是人生恣意，对于多次被列为失信被执行人，黄怒波称自己是接了一个烂摊子，触动了很多人的利益，招致他人不满，一言难尽。

空置率达到70%，长期亏损是中坤广场计划卖出的主要原因。这个顶着光环和无限美好期待诞生的项目，是当时唯一有地铁通过的综合性商业地产项目，总建筑面积43万平方米、占地面积14万平方米、主题商业区域建筑面积约21万平方米，于2004年年底开工。

按照中坤此前对外公布的计划，该项目预计2006年就全部建成，2007年1月起开始租赁，2007年年底入驻。但计划赶不上变化，2010年广场才正式开业。

故事的后半段是，2013年下半年，中坤集团宣布将大钟寺中坤广场变更为写字楼，遭到1200多名小业主的集体抵制。因为中坤持有该项目的大部分产权，最后坚持了变更。来找黄怒波“维权”的业主不在少数。黄怒波避而不见，最后也不了了之。

到了2015年，已出现大面积空置，目前中坤广场C座的写字楼租赁并未受到收购事件影响，租金价格目前稳定在7.5元/平方米/日的价位。E座比较便宜一些的，在6.5元/平方米/日左右，虽然一楼有部分店铺已撤出，仍有部分企业入驻，瓜子、大象联盟、奥迪也在内。瓜子是刚搬过来的，办公和仓储都在这里。

中坤广场E座是今日头条前期来沟通次数最多的一栋楼，但是目前仍对外租赁，甚至可签订五年租赁合同，租赁方是中坤广场。

在项目建设早期，中坤广场因资金紧张曾将项目部分产权公开销售，导致现在产权分散，这是项目成功转让要解决的关键问题。大象联盟的人并不认为中坤可以将房子卖给今日头条，“这些房子很多是业主的，中坤是没有权利卖掉的。”

实际上自去年12月份开始，中坤就已开始进行产权回购工作，中坤提出的是“原价回购”，但部分业主是在2016年后以8万元/平方米左右的价格高位接盘，所以这一“原价回购”协议遭到部分业主的拒绝，至今仍有至少一半的小业主未签订回购协议。

02

黄怒波少年得志，三十多岁就创建中坤集团，后因去冰岛卖楼声名鹊起，他在北京开发了两大名盘——西直门的长河湾和北三环的大钟寺国际广场。如今，弹指一挥间，昔日“国际广场”徒留钢筋水泥，不剩一点生气。

黄怒波对中坤广场的看法并不像一个典型的开发商，“自持性商业地产短期内会让资金压力倍增，但远期收益巨大。如今大钟寺中坤广场项目光楼面价就已经达到每平方米8万元了，40多万平方米的体量，总价值超过几百个亿，这本身是一种收益。”

黄怒波自豪于创造世界文化遗产安徽宏村，诗人自称的他擅长且热爱文旅项目，此类项目重运营管理，是长周期的买卖，和大钟寺这类的商业项目特性相同。但上述黄怒波的回忆中，项目经营方向的变化、资金状况和运营能力完全不在黄怒波的考虑范围。

与黄怒波相比，中坤广场和翠宫饭店的买家们想法更简单，办公场所的需求在加大。京东集团CMO、京东商城CEO徐雷在社交软件上回应，主要是为方便招募附近地区人才。“京东总部还在亦庄，未来几年还有几幢楼会投入使用，所以没必要在西边自己建楼，就买了一个，仅此而已。京东方面收购翠宫饭店基于长远布局和发展，未来该项目将改造成以科技研发、商务办公为主。”

京东尚科收购翠宫饭店用做办公场所，目前在北辰的部分研发人员将搬至翠宫办公，考量是在西边安置办公场所也更方便吸纳研发人才。

对于京东和今日头条来说，购买物业并非简单的房地产买卖行为。

2018年第四季度中关村甲级写字楼的平均租金是401.8元/月/平方米，空置率仅为0.3%。而从2016到2018年的三年间，中关村区域的租金上涨了36%，而同期CBD区域的租金仅上涨了8%。

知名房地产顾问机构戴德梁行认为，互联网行业的快速发展是中关村甲级写字楼租金上涨的主要动力。由于整体区域基本没有面积可租，预计未来租金仍有较大的上涨空间。