提高小众房地产市场联动绩效的理论支撑与优化途径——基于大数据背景

□刘军琦

小众房地产的提出具有创新性，主要因为大众住宅市场的竞争进入白热化阶段，为商业地产、旅游地产、物流地产、文化地产等小众房地产的发展提供一定空间。

一、提高小众房地产市场联动绩效的理论支撑——基于大数据背景

(一)用匹配理论研究企业具有的资源与动态联动能力。匹配理论最早被美国两位数学家David Gale & Lolyd Shaplev(1962)提出[1]，在小众房地产领域有如下应用：在中国各个地方市场中建立一个制度，具有地方背景的房地产企业在资源与能力具备的条件下都可以跨界设立、开发小众房地产项目(不再有人为和政策壁垒)。在早期，市场比较无序、狭小，资源和能力匹配很不稳定。为了达到稳定匹配，这个市场可以引入“政府、企业、研究学会合作项目”；合作项目在匹配过程中利用大数据真实准确地表达企业具备的资源和能力的偏好、有利于形成稳定的匹配结果，关于联动市场的人与组织的双边匹配，是组织成员的个人特征与组织特征之间的相互包容和互补性。

(二)用关系契约、企业知识理论研究联动企业的绩效状况。通常认为，关系契约理论是由Ian Macneil在批判古典契约理论的基础上建立起来的[2]。用关系契约理论研究联动企业的绩效状况，可以加强、加快实现联动市场绩效：联动市场各项交易均包含企业与政府各部门之间复杂的关系；需理解联动市场任何交易的所有基本要素(政策、法规、人脉关系等)；对联动市场交易的有效分析需要承认和考虑所有基本要素(政策、法规、人脉关系等)；对联动市场关系和交易相结合的分析更为有效。

企业知识理论是近年产生的一种新思想，用企业知识理论研究联动企业的绩效状况，充分肯定各地市场知识、人情地理状况等对企业价值的作用，提高小众房地产联动企业的创新能力和对市场反应速度的能力[3]。企业知识理论还可以帮助小众房地产联动企业识别、发现、创造小众房地产联动市场机会，培育小众房地产市场利用、配置、整合、优化、开发与保护各项资源的能力，从而决定了小众房地产企业协调、高质量、可持续发展的能力。

(三)用知识市场理论研究联动市场的可行性。知识市场是将知识作为商品进行交换并使之变为现实生产力的交换关系的总和[4]。可以从市场厚度、市场流畅性和市场安全性三个维度建立有效的联动市场知识市场[5]。

组织是知识交易的最大受益者，其联动绩效可以用以下公式表示：每次联动交易的不等值条件下的博弈分析模型：A=αB/C2[6]。

A表示联动市场的绩效；B表示联动双方之间信任程度；C表示距离；α为一常数。

(四)用产业吸引力原则研究物流地产与实体经济的联动绩效。产业吸引力是产业对投资人的吸引力。一般而言,房地产行业的平均利润率越高、平均利润率变动越小,对实体投资的吸引力越大。用产业吸引力原则研究物流地产与实体经济的联动绩效可以提高小众房地产市场联动的可能性、提高物流地产的利润水平，利用大数据工具的优越性更加能收集物流地产与实体经济的相关数据、增加联动政策制定的精确性。

(五)用企业剩余资源原则研究物流地产、商业地产、旅游地产与文化地产联动绩效。在市场出现明显的分众化的背景下，借助企业剩余资源原则化可以开拓新的市场空间；商业地产、旅游地产、物流地产、文化地产属于小众房地产市场，小众房地产市场是非主流地产、具有附属及四维空间的性质，可以用大数据测算小众市场房地产市场的有效性；联动房地产企业只有在各方面资源具备，小众房地产市场的联动才成为可能，在企业能力富裕的情况下才能驾驭小众房地产市场的联动。

(六)用信息处理理论研究联动市场信息的流动、价值、可行性。用信息处理理论研究小众房地产联动市场信息的流动、价值，处理小众房地产联动市场不确定、不精确、不完整的信息与知识。从信息处理理论的角度出发,可以探讨小众房地产市场中联动关系中的信息处理能力与信息处理需求之间的匹配问题：联动市场信息处理能力的形成不是合作伙伴能力的简单叠加,而是相互匹配的结果。

二、提高小众房地产市场联动绩效的优化途径——基于大数据背景

(一)推动小众房地产联动市场的战略转型。

1.从战略和实施两个层面，积极推进土地规划、企业经营、政府等大数据的应用，使之迅速转化为产业竞争力。战略软环境有时要比实施方面的硬环境更重要。小众房地产联动市场能否具有长久的生命力和对企业具有吸引力，取决于当地政府和市场对它的认知程度和支持力度，取决于联动企业驾驭资源的能力。在规划建设的初期，积极推进土地规划、企业经营、政府等大数据的应用，促进市场和企业的战略转型。

2.联动效果的准确性评价体系。联动市场标准化体系的建立满足互通、互连、互换、共享、协同保障等。市场联动主体具有顶层决定性、整体关联性、实际可操作性；避免投资黑洞、绩效失控、盲目建设、重复建设、信息孤岛等状况，形成资源整合、共享、协同、合作、一体化的局面。

3.利用市场支撑业务联动。利用大数据建立市场联动资料档案管理、资料采集、数据统计电子化等；利用大数据进行小众房地产坐落城市的选择，不同城市有不同的投资机会，不同城市经济发展水平不同，关系到业态的选择；利用大数据进行区域选择、便于产生群体效应、存在巨大发展潜力的开发区；利用大数据进行区位选择；利用大数据进行业态的选择，业态的选择是一种企业的行为，在不断的组合、混同、创新，业态的发展必须与制度创新相结合，任何一种业态的产生都有一个本土化的过程，直至产生效益并有长足发展。

(二)利用大数据进行小众房地产联动市场的监管。运用“大数据监管”模式“适时修剪”规范小众房地产行业运作、量化监控，运用改变生存和竞争法则的“自然选择”，促进市场联动效率提升：实施交叉检验身份技术，再通过第三方验证进一步确认客户信息，确保真实性；应用沙盘推演技术，评级地区客户，进行分层管理，研发新技术；建立网络人际爬虫系统，实现风险监管开发，跨越地理距离的限制，捕捉人际关系信息，并通过设立规则整合相关事项，实现关联性分析，得到风险评估结论；实时监控能够精细调控、将单个不规范的参与者清除、从而继续向诚信的其他参与者敞开市场。大数据房地产金融可以重组实体经济、发挥房地产业的带动作用：房地产企业可以主动出击，推动跨部门数据的整合，寻求外部供应链中的利益相关者的信息[7]。

(三)利用大数据进行小众房地产联动市场的协调。创新、联动绩效驱动的小众房地产联动系统是一个综合和协调的系统，不断创新联动市场的企业的商业模式，具体操作步骤：第一，建立上下联动的纵向数据对接，指的是我国所有市场主体以及其在交易过程中产生的所有衍生数据，应以国家层面对这些数据进行统筹，建立纵向的数据交互机制，来准确掌握我国市场的整体情况和各地区之间的差异，为我国的战略决策提供数据依据，也能更好地统筹各地的市场监管与服务工作。工商总局也可以依托本次全国示范区创建工作的载体，从顶层设计的角度，率先建立与创建区域的上下联动机制，并向全国推广。第二，建立成型的大数据分析体系，由于大数据分析的是数据整体，从政府决策的角度来说，全国性的数据体系是最为合适的，数据体系不成熟，则国家层面无法动态更新、掌握和分析各地的发展现状，影响决策者对于真实情况的判断，也不利于各区域之间的数据交流[8]。

(四)利用大数据进行小众房地产商业模式创新的途径。小众房地产商业模式创新包括商业形态创新，在城市某一空间建立如下集聚模式。

1.基于动力导向的商业模式。云计算及大数据不但是新技术的结合，更是一种商业模式的创新，可以利用其建立基于动力导向的商业模式创新；大数据作为商业模式创新的动力之一，既取决于业态的选择，也取决于周围的环境，还取决于企业实力和区域定位等几个条件。

2.基于框架导向的商业模式。框架导向的商业模式创新关键途径是全系统协同，创新活动本质上是一类重要的经济社会活动，经济社会系统的整体性特征也在很大程度上决定了创新的整体性。例如，“全面创新”实际上是一种思维与理念的调整及总体解决方案，建立框架导向的商业模式创新内容包括：发展理念与发展战略、大数据与市场的可接合性等[9]。

3.基于过程导向的商业模式。新一轮的科技革命和产业革命正在加速推进。这一轮变革的最大特征就是高度不确性，既有技术路线的不确定性和多变性，也有市场环境、商业模式的不确定性和多变性，这些不确定性不断叠加，推动新产业对旧产业快速迭代。可以利用大数据解决这种不确定性。