绿地集团盈利模式对财务可持续性影响分析

□赵星琦

一、理论基础

企业的可持续发展必须与企业自身发展相适应，这种相适应需要企业整合自身拥有的资源，研究观察企业外在环境变化，利用企业的可持续性不断扩大企业的实力，利用核心竞争力实现企业价值。可持续增长率(SGR)是财务可持续性的一个度量衡。可持续增长率是利用企业有限的财务资源整合企业的其他资源，完成企业战略，满足企业的各项指标均衡增长，最终实现企业的可持续增长。

詹姆斯·范霍恩(2006)在放宽希金斯假设条件后，把财务可持续性增长模型分为静态模型和动态模型，认为企业需要平衡各种资源的分配才能保持可持续增长。假设条件放宽后，范霍恩的可持续增长模型比希金斯的模型更具有实用性。

蒋尧明、章丽萍等(2013)认为财务可持续性的四个因素导致企业财务陷入困境，如果企业的增长率持续和可持续增长率不同，企业会有财务危机。

二、绿地集团财务可持续简介

盈利模式对财务可持续性的影响的指标主要包括可持续增长率和可持续财务指标两个方面。通过分析盈利模式对财务可持续性的影响，用财务可持续性评价绿地集团的盈利模式。绿地集团的多项财务指标和可持续增长率好于其他企业，说明绿地集团的盈利模式具有优势。

(一)成长能力的提升。可持续成长能力财务指标分析从营业收入增长率、营业利润增长率、总资产增长率三个指标来评价。房地产业受国家宏观调控普遍不景气的情况下，绿地集团逆势增长27.66%，是万科的3倍多，说明绿地集团盈利模式受国家政策的影响小，表明卖服务比卖房子的盈利模式更具优越性。绿地集团扣非净利润增长率和总资产增长率稳定性不如万科，但是两项指标的数值远高于万科，说明绿地集团产业新城盈利模式巨大的增长潜力，万科传统的房地产业增长趋于稳定。

(二)偿债能力的增强。可持续偿债能力财务指标分析从资产负债率、现金比率和现金流量利息保障倍数三个指标分析。直接用总资产/总负债得出的资产负债率，绿地集团先升后降，万科处于基本稳定状态，并且绿地集团资产负债率一直远高于万科。剔除预收账款后，绿地集团资产负债率处于上升状态，上升幅度大，反映了绿地集团近几年急速扩张对资金需求旺盛。万科资产负债率先升后降，波动不大，反映了企业求稳的发展策略。

(三)营运能力的降低。绿地集团的盈利模式使企业获得持续的经营能力，持续的经营能力获得高额的利润，高额的利润带来持续高增长的现金流量，保障了绿地集团财务的可持续性。绿地集团的应收账款周转率总体上呈下降趋势，应收账款回收期变长会占用企业大量的流动资金，导致企业利润增加却现金流缺乏的情况，所以绿地集团注意提高应收账款周转率来提高企业的经营效率。万科的应收账款周转率持续上升，说明万科营运能力提高，企业的盈利能力增强。

(四)盈利能力的增强。盈利能力主要是通过营业毛利率和权益净利率两个指标分析。营业毛利率是企业日常经营活动产生的利润，剔除了公允价值变动损益、投资收益和营业外收支等非经常性损益，把影响利润的偶然性因素排除，真实地反映企业核心业务的盈利能力。绿地集团的权益净利率总体呈现下滑趋势，万科处于稳定状态。绿地集团权益净利率高于万科，是由财务杠杆撬动。财务杠杆不可能无限增加，绿地集团现在处于高杠杆状态，这种发展方式具有不可持续性，容易引起财务风险，导致资金链断链，应降低杠杆，控制风险。

三、绿地集团财务可持续的问题

(一)经营能力持续下降。绿地集团的应收账款周转率、资产周转率和净经营资产净利率下降，企业的盈利模式使经营能力下降，如果持续下去，将威胁到企业的长远发展，使财务不可持续。绿地集团要着力提高这两项指标，消除对财务可持续性的负面影响。

(二)负债经营比重大。绿地集团的财务杠杆高于万科，企业通过各种手段融资来高速扩张，负债经营。公司需要加强经营管控，密切注意财务风险，保证现金流量安全，实现财务可持续性。

(三)销售方式落后。从盈利来源分析，传统的销售房产业务仍是公司收入和利润的主要来源。而代表公司未来竞争力的产业发展服务等业务营收和利润占比低，说明绿地集团处在由传统的房地产商转型到产业新城运营商的过程中。产业发展服务的高竞争力和高毛利率表明绿地集团战略规划的盈利模式是正确的转型方向，公司需加大新业务的研发和投入，实现产融结合，成为真正的产业新城运营商。

四、结论及启示

(一)结论。

1.绿地集团盈利模式总结。绿地集团结合自身情况，探索出一种新的并且成功的盈利模式，对其他企业具有重要的借鉴意义。

(1)在环大城市周围选址。和地方政府签订排他性协议，邀请国际投行和行业专家进行战略研究，在前期开始筑起行业壁垒。

(2)进行产业链的拓展。横向扩展到研究开发、资本运作、产业服务等非房地产业务，形成企业未来发展的强大竞争力。纵向延伸到基础设施建设、物业、酒店和写字楼管理等业务，形成稳定的营业收入和现金流。

(3)以房养产。房地产企业从旧的盈利模式转型到新的盈利模式过程中，新的盈利模式投资巨大，处在培育期，没有形成企业的收入和利润。所以先期不能放弃传统的房地产业务，继续建设地产售卖，以此为企业提供收入和现金流，使企业的财务实现可持续性，以房地产养新产业。

(4)增加客户群体。房地产企业对消费市场分类研究，深入研究客户的需求，有针对性地确定并拓宽自己的客户群体，在此基础上为不同客户群体提供有用的价值，使自己获得收入和利润。产业新城盈利模式把自己的客户拓宽为政府、企业和普通消费者。企业建立并运作产业园区，产生GDP，为政府贡献税收、就业和城市化。这些是最受政府欢迎的价值。同时从政府处获得垄断经营和增量财政返还作为公司丰厚稳定的利润源。企业投资建厂需要资金并希望缩短投资周期，尽快投产产生收入。产业新城运营商结合入驻园区的企业需求，为企业提供融资、建设审批、工商和税务登记等一站式服务，缩短投资时间，提高了企业资金使用效率。在为企业提供服务时收取费用，保证了运营商的收入来源。运营商为居民提供优质中等价格的房产，成为主要的营业收入和利润来源。在后期修建医院、学校、超市等生活服务设施，基本满足居民所有的生活需求。

(5)建立自己核心竞争力。房地产企业不仅是销售房产，还需要整合产业链，成为产业新城运营商。房地产企业在环大城市周围建立产业园区，在科研创新方面，和其他科技企业合作，在国内外建立科研孵化中心，把创新科技引入国内的产业园区进行商业化试产。为中小型企业提供融资平台，成本比企业自己融资成本低。或直接参股，借助资本帮助企业或项目孵化，科研创新的盈利模式需要不断地长期投入，其他企业模仿不来。在产业园区建设之前就通过战略规划筑起高壁垒。建立自己的研发团队，邀请相关行业的领军人才和顶尖咨询公司进行前期规划和论证，结合产业园自身的资源禀赋，确定产业发展方向，高效地整合和利用资源。招商引资上，建立强大的招商数据库，将这一核心优势不断地进行强化和升级，建立覆盖主要核心经济中心的大区域大产业链集群式的招商能力，利用招商引资建立的产业导入人口，人口聚集后建房产销售获得高额回报。

2.绿地集团盈利模式对财务可持续性的影响。绿地集团盈利模式对财务可持续性有正面和负面影响，正面影响起主导作用。正面影响主要体现在帮助企业提升成长能力、增强偿债能力、提高盈利能力及可持续增长率，使绿地集团成为成功的产业新城运营商。负面影响体现在营运能力的降低，主要是绿地集团处在高速扩张期，资金压力大，资产快速增加，公司应注意控制扩张速度和规模，防止发生财务危机。

(二)启示。通过分析绿地集团盈利模式对财务可持续的影响，总结绿地集团盈利模式的优缺点对其他中小房地产企业的启示。

1.业务收入多元化。营业收入不能依赖房地产销售单一的盈利模式，需要拓宽业务收入来源，向房地产的上下游产业链和房地产相关产业链发展业务，有利于企业应对政策风险和经济风险，使盈利模式更具竞争力。

2.营运地点多元化。房地产企业经营地点不能限于区域经营，企业要布局全国甚至世界。公司收入集中在一个地方，风险大。如果发生政策和市场风险，公司将承担不可估计的损失。

3.政策风险。国家在PPP政策、园区发展政策、房地产政策的不确定性，给公司带来经营风险。公司需加强国家政策的分析研究，获取国家政策变化的第一手资料，及时调整业务发展方向，提前做好应对工作。

4.财务风险。房地产企业投资产业新城，资金需求量大，短期内没有经济效益，资金回收周期比普通房地产企业长。公司需要加强经营管控，密切注意财务风险，保证现金流量安全。除了以房地产养新业务，还需综合运用国内筹资和国外筹资、债券和信托等多种融资渠道筹集资金，保证企业财务的可持续性。同时注意金融创新，降低融资成本，提高资金使用效率。