我国城镇房屋租赁市场的现状与治理对策

□张子强 白 婧

一、城镇房屋租赁市场的现状

(一)城镇房屋租赁需求不断扩大。城镇人口的扩张，住房需求扩大。随着中国城镇化进程的加快，城镇常住人口大幅增长，尤其是2002年党的十六大报告提出“农村富余劳动力向向非农业和城镇转移，是工业化和现代化的必然趋势”后，大量农民工进城务工，在此期间大学的不断扩招也导致大量应届毕业生涌入城镇求职成为城镇的常住人口。截至2017年我国城镇常住人口已达81,347万人，这便意味着在我国被视为安居之根本的房屋的需求也在城镇化的进程中不断地扩大。

城镇新增人口的住房高需求与高房价的矛盾促成房屋租赁市场的形成与发展。我国城镇住房体制在1998年以后便由福利分房制度改为市场化、货币化的商品房制度。住房体制的改革盘活了房地产市场，但是市场化运作与货币化的手段也一定程度造成了后期房价的成倍速的上涨。然而城镇新增人口的主力却是进城务工人员与刚踏入社会的应届大学毕业生，这类群体往往在一定时期内无法承担高昂的房价，这便与满足自身住房的刚需产生了短期内不可调和的矛盾。也使得大量的新增城镇人口通过“以租代购”的方式来满足自己“居者有其屋”的需求。

(二)城镇房屋租赁市场发展相对缓慢。在我国，房地产市场被划分为三级市场，房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场；二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售市场；三级市场，是购买房地产的单位和个人再次将房地产转让或租赁的市场。房屋租赁市场便属于三级市场中的一部分。

随着我国城镇化进程逐步加快，住房需求的大幅增长促进了房地产市场的高度繁荣。但是与土地一级市场、房地产二级市场以及三级市场中房地产再次转让市场相比，房屋租赁市场作为三级市场的一部分发展起步晚，而且受我国传统房屋财产观念的影响，发展相对不足，与住房需求的高速增长相比房屋租赁市场发展甚至可以说是十分缓慢，并且缺乏统一的法律规制与行业标准。

二、我国房屋租赁市场中存在主要的问题

(一)缺乏统一的法律进行规制，市场执法监督不足。目前我国关于房屋租赁仅在《中华人民共和国城市房地产管理法》第53至56条进行了笼统的规定，关于房屋租赁的价格标准、质量标准、租赁双方权利义务划分、租客权益保障以及相关市场监督责任与救济的法律规制却没有具体规定，这便造成了房屋租赁市场监督与执法的不足。

(二)房屋租赁价格上涨过快，导致租金压力加大。由于房屋租赁需求的快速增长以及房屋销售市场高房价向房屋租赁市场的传导，近年来城镇房屋租金价格快速上涨。根据上海易居房地产研究院发布的《全国50城房租收入比研究》显示，全国50个城市超七成房租相对收入较高，北京、上海、深圳三地房租收入比高达45%以上，而对于进城务工人员与刚踏入社会的大学毕业生而言无疑压缩了他们在城市的生存空间。

(三)房屋租赁市场良莠不齐，租客合法权益难以有效保障，租购不能同权。房屋租赁是满足新兴城镇人口住房刚需的重要手段与有益补充，是涉及民生保障的重大领域。但是在目前，大部分城市的福利保障与户籍挂钩，而户籍的取得又与取得房产所有权挂钩。也就是说在目前的房户挂钩的机制下，租户不仅受到房屋租赁市场不规范市场行为侵蚀其合法权益的问题，还面临着就近入学、医疗保障等与户籍挂钩的基本民生权利无法得到有效保障的困境。

三、对我国房屋租赁市场规制的建议

(一)加快健全房屋租赁市场法律规制体系，强化法制监管。第一，厘清市场主体间的权利义务，针对房屋租赁中出租方、承租方以及房屋中介这三方市场主体的权利义务划分做出明确而细致的规定。第二，健全市场管理体制与加强行业规范建设，强化房屋租赁监管部门职责与监管手段，明确不正当房屋租赁行为的法律责任，加强房屋中介行业管理，规范租赁市场行为。第三，是健全房屋租赁的民生保障法律体系，通过法律的形式调控房屋资源分配失衡的问题，明确城市中低收入群体住房保障的红线，从顶层设计切确保范房屋租赁市场的监管与租户的权益的保障有法可依。

(二)加强政府对房屋租赁价格的调控与指导，可参考德国房屋租赁管理经验，探索建立房屋租金合理性评估机制，适当限制房屋租赁行业的利润水平，稳定房租价格。实现区域房屋租金价格水平的公开化，县级以上地方人民政府可以建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。建立由房屋租赁市场监管部门、人大代表、出租方与承租方为主要组成人员的房屋租赁价格评审委员会，根据当地的人均收入水平、房屋租赁市场发展水平以及权衡各方权益定期评定合理租赁价格。根据该合理租赁价格划定房屋租金的合法上限与法律责任，从而限制房屋租赁市场利润水平，避免过度投资，减轻租客的租金负担。

(三)整合住房保障的公共资源与市场资源，建立阶梯化、差异化的房屋租赁体系。整合廉租房、公租房、经济适用房等现有公共性住房保障资源的同时，探索建立国有公益性房屋租赁企业，并且积极吸纳社会资金的参与，合理使用市场资源。根据租客的需求以及房屋自身价值对房屋租赁市场进行层次划分：对于满足基本居住需求的租屋应由政府与国有公益性企业来承主要的供应责任，社会资金可以作为适当的有益补充；对于满足一般性要求的租屋，则可以国有公益性企业与社会资本共同提供；对于高档房屋的租赁则应主要由社会资本满足市场需求。

(四)完善与城镇房屋租赁有关的税收及民生政策，加大扶持力度，促进租购同权。在房产税法的立法以及相关税收政策的制定时，应当根据房屋租赁的类型以及出租方的性质实施分档税率，建立合理的税收减免政策，减轻房屋租赁行业的整体税负，以促进行业的积极发展。与此同时应当注重民生政策的公平性与普惠性，让城市的房屋租赁者能够享受到合理的医疗与教育福利，建立“租购同权”的政策保障体系。

四、结语

在城镇新增人口的住房高需求与高房价的矛盾短期内不可调和的情况下，房屋租赁必然成为满足城镇住房需求的主要途径。目前中央政府已然逐渐认识到了房屋租赁市场的重要性，出台了一系列支持、促进房屋租赁市场发展的利好政策。但是在租购同权、租购并举的时代，确保房屋租赁市场的良性发展的法制规制空白亟待填补，尤其是在保护租户合法权益、落实市场主体法律责任、明确监管主体职责以及住房的民生保障定位上仍需仔细斟酌，强化监管，丰富政策手段，让中国城镇房屋租赁市场成为“实现住者有其屋”的坚实保障。