城市商住综合体特征及布局形式分析

梁 小 东

(太原王孝雄建筑设计院(有限公司)，山西 太原 030027)

0 引言

随着城市化建设的发展，城市土地资源趋于紧张，商住综合体在此背景下应运而生，此类建筑以商业及住宅功能为主题，集中了各项城市功能的建筑形式[1]。商住综合体建筑可以合理的利用土地空间及城市基础设施，减少投资，同时业主日常生活、就业也更加方便，较大程度缓解城市空间与人类居住需求之间的矛盾。随着城市建设不断推进，既有建筑拆除改造以及城市地下空间不断开发，商住综合体建筑类型也得到了更多的关注，并成为当前城市建筑的一道亮点[2，3]。

1 商住综合体建筑定义

商住综合体建筑是集住宅和商业两大功能于一体，综合了办公、休闲、娱乐、健身等各类辅助建筑功能形成的建筑综合体，是城市综合体常见的形式。商住综合体建筑把较为丰富的城市生活组织一体，各类主要的功能部分好比身体的各个组织、器官，彼此之间相互联系、互为补充，在城市结构中显示出强劲的发展态势[4]。

1.1 居住与商业功能

商住综合体主要的功能为商业及居住两个方面，这两个功能相互依托，同时存在。

商业功能的存在可以为居住的业主提供较为方便的生活，可以便于业主生活购物、休闲娱乐、社交等多功能需求，形成较为繁华的街区，保持着商业功能长期存在、繁荣。商业、住宅、写字楼等多功能的交叠的影响下，还会增加商业的潜在客户。与此同时，综合体商业则可以吸引更多的其他功能消费客户，引领支撑其他功能的延续及发展。而商业功能在其余功能的作用下，则可以收获更大的经济效益。

居住功能包括综合体中长期的居住及消费人群，这表现出综合体建筑的生机。居住功能可以为综合体建筑中办公及服务人群提供较为便利的居住场所，可以避免每日往返奔波，便于生活。

1.2 商住综合体优点

商住综合体集多方面功能于一体，其空间综合优势较为显著。

1)缓解城市拥堵。

一些理论主张将尝试居住功能与工作区分开，这会增加城市高峰期交通出行压力，同时亦会导致城市商业区白天纷繁嘈杂，而夜晚则寂静萧条，甚至引发各类社会治安问题。商住综合体把商业和居住集于一体，同时具有办公、娱乐等辅助功能，通过在使用时间及环境空间的合理整合，实现较为合理的城市商业布局，减少城市居民的出行频次，缓解城市拥堵，改善城市的空间环境。

2)充分利用土地资源。

商住综合体可以实现土地及市政设施之间的共享，可以使得土地及市政资源得到充分利用，减少重复支出的市政设施成本。商住综合体采取统一的规划、建设等运营方式，降低建设成本。同时，开发公司投资面也更加广，其投资的风险也得到控制。

3)利于旧城区改造。

城市旧城区的改造一直是城市发展的诟病，旧城区人口密度大，沿街的商铺较多。因而，需要把旧城区进行改造，形成功能齐全，适宜居住的现代城区，其方法之一便是把旧城区的一些商业和居住功能加以集中，形成商住综合体的形式。这样开发商可以通过商业用房的出租及出售，进一步盘活城市资源，改善城市环境。

4)美化城市景观。

商住综合体形式集合了多功能，这样也给建筑外观形式提供了更多发挥空间，商业功能单元可以在空间形体上形成更多的轮廓线的变化，达到让人们更加舒适的空间环境。

5)促进社会交往。

在综合体的环境中，集中了包括商城、街道等各方面的人流，扩大了社会交往的潜力，这就使得多功能复合的空间形成了多渠道的社会交往场所。

1.3 商住综合体存在的问题

限于商业及居住两个功能本质上的区别，这会在使用、交通及环境等方面产生一定的冲突。因而，对于建筑设计师而言，需要尽可能将前述冲突的功能加以统一，将各类功能充分体现。

1)使用上的冲突。

由于商业的存在会导致人流、物流相对集中，此类商业行为出现的噪声、场地侵占等会对住宅功能产生影响。设计人员需要进一步细化人类的生活细节，在建筑功能布局等方面详细分析考虑，做好功能区域的划分，合理组织流线，把使用上相互之间的干扰程度减到最小。

2)交通繁杂。

和传统单一功能的建筑物不同，商住综合体对于各部分的功能要求分、合妥当，这是设计的难点。设计时需要处理好交通的流线，组织好交通，考虑和城市交通的对接。

3)商业功能的不确定性。

由于商住综合体中的商业功能并不一定会一成不变，受到市场及社会需求等因素影响，商业功能可能会出现改变，商业功能及业态的定位较为复杂。

4)环境相互制约。

商业行为较为开放，而住宅则需要较为私密、寂静，因而设计时需要分析好各个功能的需求，结合人的生活习性、心理行为，探究各类需求的特征，协调好各种行为之间的相互关系。

2 商住综合体布局

按照商住功能在空间分布的关系，可以将商户综合体分为三种形式：并列布置、叠合布置、并列与叠合混合布置方式。

2.1 并列布置

在同一个平面，将商业和住宅各自形成独立体系，再基于环境空间形成一体。并列布置的布局方式较为传统，该形式占地面积大，土地利用效率低，交通组织较为简单，施工及设计相对容易，室外的空间组织也较为灵活，居住环境较好，不同功能之间矛盾较小。该形式较为适合一些新城区或者郊区的综合体建设。并列布置形式大体分为三种：侧边式、周边式、组团式，如图1所示。

1)侧边式。

该形式下商业和住宅单元各自位于一角，水平方向并列，商住间以道路、绿化等加以分隔，该分隔公共区域白天作为商业人群使用，晚上可供居民活动锻炼。商业和住宅各自独立但却有着紧密关联。该形式下商业对住宅干扰相对不大，商业与住宅分流简单易行。该形式中，商业部分靠近街角的位置交通繁杂，需要详细分析。

2)周边式。

该形式中商业沿街四周布局，呈现线状或者点线结合的形式沿着城市道路展开，居住的功能在街坊的内部。周边式中商业进深较小，空间延续较长，可以形成较多零售商店综合的购物街道。消费人群和居住单元之间由商业进行分隔，层次清晰，商业对居住影响相对不大，且便于维护管理。

3)组团式。

组团式是由相关的几个商住组团形成，各个组团的外部通过道路进行分隔，组团内的商业沿着街道分布，形成街坊内部的商业街道，商业围合并分隔住宅。在这类布局下，商业将城市部分人流分散至综合体内，为城市交通减负。组团式中商业部分面积大，进深小，内部环境优良。但该形式中居民相对分散，且被商业

围合分隔，住宅受到商业干扰。

2.2 叠合布置

商业和住宅在竖向各层面分层布置，商业靠近地面布置，便于引入人流，居住则在商业上部。可分为三种形式：对齐式、平台式、沿街式。

1)对齐式。

商业和住宅上下布置，商业部分较少突出或者不突出住宅部分，对齐式情况下布局较为紧凑，可以充分利用土地，结构形式明确，受力合理，消防合理。但对齐式对于商业面积限制较明显，且商业布局极为局限，商业发展受限，交通组织也困难。

2)平台式。

商业在建筑的底层及裙楼，居住则在商业平台以上。平台式的布局下，建筑轮廓优美，表现手法丰富，商业空间较大，商业规模较大，商业功能更为齐全。该形式下的交通组织较简单，商业对住宅的影响不大。商业裙楼的屋顶可以作为公共活动区域。居住单元有领域感，但消防难以组织。

3)沿街式。

商业沿着街道有序布置，住宅则在商业以上。沿街式中商业交通方便，采光及通风均较好，人流引导简单易行。但此类形式会加重城市道路拥堵情况，商业难以形成较大规模，更适合小型零售类。住宅也会受到商业噪声的干扰。

2.3 并列与叠合混合布置方式

并列与叠合混合布置方式最为典型的当属中心式，该形式中场地中央为广场及休闲区域。商业及住宅则环绕广场四周分布，采用环境空间把四周形成一体。绿化和庭院把消费人群带入到综合体内部，构建出较为舒适的商业场所，业态分布较为灵活。居住部分的采光及通风也较好，居民有个人活动的区域空间。

3 结语

城市商住综合体建筑出现相对较晚，但此类建筑在我国各城市迅速兴起。随着我国城市化建设加速推进，城市土地资源紧张，在城市加速建设发展的同时，商住综合体建筑不仅表现形式丰富，更多的将在城市发展及合理规划建设中发挥巨大作用。