天汇项目融资方案的优化

(上海理工大学管理学院 上海 200000)

20世纪末中国实行改革开放以来，房地产市场也在不断发展深化，如今，房地产行业俨然已成为各省市和地区经济发展的支柱力量之一，甚至各地方财政的收入来源中很大一部分是来自于国有土地使用权出让费用。房地产行业是一个资金密集型行业，其发展过程中的各个环节(从征地、项目启动、施工到推广销售等共7大阶段)均需要筹集大量的资金，目前大多数房地产企业无法做到企业自身完全承担所有的开发费用，并且房地产行业的资金回笼周期相对来说也比较长，因此，房地产企业就需要通过融资的手段进行资金筹措，以维持企业的正常运转和其未来的良好发展。

我国经济发展进入新常态以后，我国的房地产行业在经历了近二十年的黄金发展时期之后，也出现了各种各样的问题。众多房地产企业面临着严重的资金问题，有些中小房地产企业甚至已经出现了资金链断裂的问题。房地产企业融资困难又导致了融资成本的增加，因此房地产企业的融资问题日趋严重。

碧桂园天汇项目的融资方式除了碧桂园集团上市融资的资金以外，主要的融资方式为银行贷款，形式较为单一，容易受到宏观经济政策的影响，宏观调控的各项政策，如货币政策、土地政策、税收政策、信贷政策等等，都可以对该项目的融资成本及融资风险方面产生影响,尤其是货币政策可产生较为直观且明显的影响.

天汇项目的主要筹资方式为银行借款，然而银行常常要求借款企业保持按贷款限额或实际借款额的一定百分比计算的平均余额留存银行。银行通常都有这种要求，目的是降低银行贷款风险，提高贷款的有效利率，以补偿银行的损失。但是，补偿性余额的要求提高了借款的实际利率。实际利率计算公式为：

根据天汇项目的资产负债表可知，该项目的长期借款为5.9亿元，全部为银行借款。贷款利率为5.32%，银行要求维持10%的补偿性余额，企业实际可以动用的借款只有5.31亿元。则该项借款的实际利率为：

=5.91%

从资本成本率的角度分析该项目的融资，天汇项目为办理银行贷款产生的费用计入到手续费中，约为0.2%，银行贷款到期一次还本付息，公司所得税率为25%，可以计算出天汇项目的资本成本：

=%4

资本成本是投资项目的“最低收益率”或是否采用投资项目的取舍率，是确定最优资金结构的主要参数，是比较、选择投资方案的主要标准。

该项目的流动资产为1644613326.11元，流动负债为1048731106.09元，因此可以计算出流动比率，如下：

=1.57

流动比率是衡量短期偿债能力的一个重要财务指标，流动比率越高，说明偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大。但是，流动比率也并非是越高越好，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效加以利用流动资产，会影响企业的盈利能力。根据经验，流动比率在2左右比较合适，天汇项目的流动比率为1.57，说明企业偿债能力不足，融资过程中存在财务风险，因此该项目的融资风险程度较高。

为了降低该项目的融资成本和融资风险，现引入房地产众筹这种融资方式。随着互联网的发展，众筹应运而生。房地产众筹是以房地产项目为众筹标的物，项目方和投资方在互联网众筹平台进行合作，项目方获得资金支持，投资方获得投资收益。房地产众筹是一种新形式的融资模式，可以降低房地产企业的融资成本，低门槛提高了融资的效率，还可以节约房地产企业的营销费用，真正让利于购房者。

现以碧桂园2015年首次试水的碧桂园上海嘉定项目为例，合作平台平安好房首席执行官庄诺介绍：“碧桂园上海嘉定项目将以‘一平方米’作为众筹单位，投资者可以购买，在楼盘完成后，就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。之后，投资者可以选择众筹权利转为产权直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。”

现假设天汇项目按照同样的模式进行房地产众筹，众筹模式下，项目的总成本主要由三部分组成，分别为开发商支付给众筹平台的管理费用，销售费用和其他需要消耗的成本费用。用公式表示为：

P=Ci+Cs+Cm

其中，Ci为管理费用，Cs为销售费用，Cm为其他成本费用。

通常，开发商支付给众筹平台的管理费率为1%，天汇项目的众筹销售费用采用现有利润表中的销售费用数据15531650.11元，众筹的其他成本费用采用现有利润表中的管理费用数据918766.89元。因此：

P=590000000×1%+15531650.11+918766.89

=22350417(元)

=2.87%

通过计算可以看出众筹融资的资本成本率是比较低的，可以有效降低该项目融资的资本成本，但是，众筹这种融资方式是近几年才发展起来的创新融资方式，目前还有很多不完善的地方，为了降低风险，该项目可以采取银行借款和众筹相结合的融资方式，降低融资成本和融资风险。