我国划拨土地使用权转让制度的完善

丛玉昕

摘 要：本文围绕我国划拨土地使用权的现状进行了基础性的分析，提出了目前我国相关制度存在的不完善与缺陷，并在此基础之上提出完善划拨土地使用权市场化法律制度的相关策略。

关键词：划拨土地;使用权转让制度;缺陷与完善

一、当前我国划拨土地使用权转让法律制度所存在的问题

1.转让条件不合理

我国相关规定说明在劃拨土地的使用权转让，出租，抵押过程中，该抵押者必须是以个人，公司企业或是其他的经济组织。这种规定在很大程度上局限了相关的行政事业机关，部队以及文化教育单位的转让行为，而这种转让制度其实仍存在着一些不合理之处。在很多事业单位行政机关等部门中，会由于土地整编或城市规划等活动而产生一些多余的土地，相关单位所占用的土地也会进行一定的调整与转换。而在多年的研究中我们发现，这种多余的土地很难进行再次利用，从而造成了土地的荒废现象。而如果在土地转让中能够允许这些土地应用为商业或娱乐用地，则可以在很大程度上促进土地的高效运用，同时也要求在转让及出租的过程中必须严格审查，保证土地运用过程中秩序的规范性。

2.审批程序不明确

我国划拨土地使用权转让的相关批准程序确实存在着诸多不明确的环节，主要体现在以下两个方面。首先则是在划拨土地使用权的转让过程中，部分审批部门的规定，存在着一定的矛盾与冲突。例如在1990年5月我国颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中提出，在进行土地划拨使用权转让时，必须经过市政府单位的批准，同时还要经过县人民政府的土地管理部门与房产管理部门的审核。而在两年后，我国土地局颁布的相关法律中则规定，在划拨土地转让的批准时，批准单位必须是具有批准权的人民政府。但综合来看，在两个法律中都没有明确规定土地划拨转让的批准程序应该通过何种形式进行，也没有明确批准的具体期限。

3.让金交纳比例不合理

在我国划拨土地使用权的相关法律中说明，土地使用权出让金应当按照定地价的一定比率来进行收取，而最低限制是40%，从目前的发展来看，这项规定引发了一系列的问题与探究。（1）在规定中关于地价的定义表述不够清晰。具体来说，划拨土地的地价与地价定义是相互关联的，地价定义是进行地价评估的重要基础，而这在一方面也说明了前提条件的多样化，容易导致地价评估结果的差异性。不同的地区在土地单价方面的差距是普遍较大的，而这位土地划拨转让的规范进行产生了一定障碍。（2）关于其比例问题，最低不能低于标定地价的40%，这项比例的规定实则是不合理的，也没有结合具体的实际情况。对于部分工业用地来说，这种比率普遍较高，如果必须严格按照40%的比例再进行补办出让时与初始出让的纯出让金比例就会相差很大。（3）从上一个问题分析中不难发现，法律中规定的比例没有针对不同的土地用途以及区位条件和因素差异的影响，进行综合性考虑。

二、我国划拨土地转让制度的完善

1.适度放宽划拨使用权转让的主体条件

针对土地划拨和转让主体的局限性，我国政府应对此进行一定的调整与优化。具体来说，只要经过国家的严格批准，使用划拨的所有主体都能够进行转让其划拨土地，同时在进行批准的程序当中根据不同的用地进行严格的规定。主体条件的放宽，能够在很大程度对我国土地隐形市场的扩张起抑制作用，同时对于我国土地市场的发展以及耕地的再利用的强化作用是不言而喻的。更重要的，通过强制性的规定放宽使用权转让的主体条件能够在一定程度上加强对于土地市场的控制，同时不会导致公共利益被侵害的现象发生。

2.明确划拨土地使用权转让程序的有关规定

首先，我国政府必须要针对不同规定的内容进行协调，规划好关于土地划拨的批准机关。具体来说，可以根据法理适用原理的原则，当下违法与上违法在一定程度上产生冲突的时候，应当要严格按照上位法的规定进行处理。也就是说，应当将拥有批准权的人民政府确定为土地划拨转让的审批机关。与此同时，还可以将市县土地管理部门同样设置为拥有土地划拨转让批准的机关部门，最终实现立法的协调性，提高工作的可行性。不仅如此，相关法律还要完善对于批准时间与批准方式的确定。根据以往的实践经验，可以将批准时间调整为应由土地出让合同的订立之前或之后，在方式的选择上可以通过进行土地登记表的签署转让意见完成，而不是等到复批文件下达后进行。

3.完善划拨土地使用权补交出让金比例制度

为了我国土地市场的稳定发展以及国有资产的维护，我国政府应针对补交地价的确定，进行相应的调整，必须要秉持公平合理的原则进行划拨土地补交出让金制度的优化工作。首先，我国需要通过法律的途径明确规定标定地价的主要构成因素，根据近年来的实践证明，我国政府应当将地价评估融入到定标的价的组合中。具体需要明确标定地价的主要构成内容包括了农地征用费或旧城政造的搬迁安置费;地块内部开是明确了“标定地价”中土地使用权的设定方式。其次，需要针对现有的按标定地价比例补交出让金进行转变，在评估标定地价的同时应当对其所有权收益进行评估，针对不同的地价定义得出差异性的土地单价，但值得注意的是，土地单价必须要予以地价定义，进行忽悠。通过这种地价的评估方式，将土地所有权进行回收，从而据此补交出让金，能够对现有的土地使用权补交出让金制度，进行一定的修正。

三、结语

综合而言，在社会经济不断发展的道路中，我国划拨土地使用权转让制度也要不断的改革与深化，从而更好的适应社会发展及土地改革要求，最大程度促进我国土地市场的发育。

参考文献：

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