以供给侧改革推动住房租赁市场健康发展

曾飞 许志勇

【摘要】当前，随着我国房地产供给侧结构性改革的不断深化，住房租赁市场也将迎来新时代。但是，我国房地产发展不平衡，住房供给在租售市场上的结构失衡，住房租赁市场存在缺乏完备的法律制度、租赁房用地供给不足、供给方专业化程度较低等诸多问题。当前，应以住房供给侧结构性改革为主线，完善住房租赁法律制度，加强保障性住房管理，建立住房租賃公共服务平台，创新住房租赁金融模式，推动住房租赁市场健康发展。

【关键词】住房租赁  供给侧改革  健康发展  租赁法律

【中图分类号】F276.5                           【文献标识码】A

【DOI】10.16619/j.cnki.rmltxsqy.2019.24.011

党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这是当前我国住房政策的重要指导思想。各级政府近年来不断推出各种调控举措，促使“居者有其屋”。当前，我国经济仍处于快速发展阶段，人民对美好生活的需要也不断提升，同时城市化进程又极大增加了对城市住房的需求。然而，城市土地资源是有限的，不同消费群体的购买力也是不同的，单一的住房销售供给难以满足多样化的市场需求。解决城镇住房矛盾，应以调节住房供给结构为抓手，实施住房供给侧改革，全面推进住房租赁市场的可持续性健康发展，加快推进住房租购并举的制度建设任务日益紧迫。

我国房地产供给现状分析

我国房地产市场正进入一个新时代，房地产存在城市发展不平衡、房屋供给不充分等问题，存在较严重的供需失衡，必须推进住房供给侧改革。由于我国目前主要大城市的资源集聚效应，资源过度集中在大城市，其后果是带来许多“大城市病”。资源的过度集中必然会加速人口向大城市流动，进一步助推区域间的发展不平衡，大城市人口密度过高，房价上涨过快过高。同时，我国保障性住房供给不充分，保障力度也不足，以经适房为主的保障性住房供给仍不充分。近年来，我国房地产的调控政策除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决结构性的不匹配问题。当前，全国商品住宅在“去库存”方面，已取得了明显成效。但这些已积极“去库存”的城市，如再次出现市场的供需失衡，也极易引发新一轮房价上涨的风险。

近年来，我国房地产高速增长，但住房租赁市场整体发展缓慢、规模不大、不活跃。住房市场在租售比例上存在结构性失衡。当前我国住房租赁市场占二手房市场不足10%，与美国50%左右相比，还有很大发展空间。推进租赁立法，完善住宅租赁消费模式，也是房地产供给侧结构性改革一个重要方面。我国住宅存量规模比较大，二手房在整个住宅的交易中占比较高。如何把存量的物业通过各种各样的手段，使之更多地进入到流通市场，对于房地产的供给侧影响是较明显的。租赁对于我国大部分居民而言只是一个阶段性过渡，或者说只是一个安身之所，怎么把租房真正变成常规生活方式和大众的选择，这是住房供给侧改革的重点。我国是自有住房率非常高的国家，租赁比例很低。同时，我国机构化的租赁比例是非常低的，因此，未来整个租赁市场发展，供租并举非常重要。大力推进住房租赁市场发展，以租赁市场为突破口，推出租赁住房的金融创新，稳定房价，降低居民生活成本，真正为人民带来美好新生活。

我国住房租赁市场存在的不足

在互联网经济快速发展的今天，我国住房租赁市场发展空间较大，迎来了蓬勃发展势头，各类智慧共享住房租赁平台等新形态也不断涌现。在住房租赁市场快速发展的同时，我们也应密切注意其存在的不足和问题。

一是缺乏完备的住房租赁法律制度。租赁市场制度不完善，我国目前没有完备的《住房租赁管理条例》等法律，无法有效约束出租人和中介的行为。从事住房租赁开发商的综合税率为20%，税收法律在住房租赁方面的不完善使很多开发商“算不过来账”，降低了开发商参与租赁市场的积极性。同时，税法在公司、个人对租金进行抵扣时不够完善，尤其是面对当前主要来源为居民住宅无法提供发票时的抵扣问题，税负成本的增加阻碍了住房租赁市场的发展。同时，当前住房租赁缺少完善的法律支持，需要优化建立住房租赁的法律体系。

二是租赁住房供给结构失衡，租赁房配套用地供给不足，来源渠道单一。我国住房租赁市场长期未得到足够重视与发展，租房总量供给不足，区域供给不均衡，供求结构错位，与实际需求相背离，同时，租赁房用地也供给不足。一方面，工业用地占据了我国城市用地的主要份额，住房用地所占比例很少，而在住房用地中最多的又是商品房用地，租赁用地占比极低。尽管中央政府不断强调增加租赁用地，但一些地方政府推出的纯租赁用地仍停留在形式层面，也没有大量增加租赁用地的规模。另一方面，我国租赁房的供给主要是私人商品房，由政府、机构持有的房源十分少。政府对租赁用地缺少市场化的运作机制，难以产生租地运营绩效。如何开拓租赁住房的来源渠道，尤其是提高机构租赁房供给比例，是未来亟需解决的重点问题。

三是供给主体不成熟、租赁房类型缺乏多样性，租房者承租体验差。租赁房供给主体不成熟、中介服务不规范。我国租赁房来源渠道以私人住房为主，而这类租赁房通常比较简陋，仅提供了承租人日常生活的基本用品，难以满足对生活品质要求较高的承租人需求。而当前涌入住房租赁市场的开发商，由于其承担的税负较高，因此主要推出的是高档公寓，低收入员工、刚毕业大学生等难以承受。此外，人们对住房的个性化需求越来越凸显，如爱好运动和音乐的青年租房者对隔音效果、地板、瑜伽装置等具有较高要求，单身白领对私人空间、家电设备等要求较高。然而，当前我国租赁房的类型比较单一，不能满足不同类型租客的要求。根据调查结果显示，大部分租房者对租赁房的承租体验较差。如租赁房的家具家电设备老旧、质量低、功能差，给租房者的日常生活带来许多不便;较短的租期使租房者面临频繁更换房屋的烦恼。另外，还存在租后维修责任不明确，当租赁房设备出现问题时往往由租房者承担维修费用。包租转租现象频繁，部分希望短租的被迫接受长租，部分希望长租的不得不短租，出现租期错配现象。

四是住房租赁市场运营管理专业化程度不高，缺少优质的价值中介平台。我国租赁住房供给机构缺少系统的管理标准和专业培训，行业分散杂小，行业从业人员整体专业化程度低。住房租赁市场机构多为中小微企业，缺少系统的管理体系和专业化团队，行业内还存在大部分非职业化出租人。我国住房租赁市场还缺少标杆性领军企业。当前许多城市仍存在租赁住房供需错位，群租不规范、租赁纠纷频发，租赁住房缺乏现代信息化、专业化管理，租赁住房安全隐患多，住房租赁市场监管缺失等问题。

当前，我国住房租赁市场中的中介结构仍只停留在对承租人和出租人之间交易撮合的初级阶段。虽然互联网、大数据催生了部分住房租赁短租平台，但许多平台过度金融化，企业社会责任信息披露弱化，缺少价值投资理念，战略定位缺失，甚至逐步演变成非法互联网金融圈钱平台。住房租赁行业经常出现“黑中介”现象，哄抬房租、克扣租金押金、操纵房屋租赁市场等事件，对中介行业的声誉造成了恶劣影响。此外，中介机构缺少大数据服务理念，快进快出，缺少对租赁房屋的基本服务理念，没有维修保养、税收缴纳等后续基本服务，也缺少平台大数据思维，习惯短线经营。租期到期时还将许多责任转移给租房者。由于服务缺失，在租赁期满后只有不断寻找新租客，必然带来住房空置、资源浪费严重。

推动住房租赁市场健康发展的政策建议

针对我国住房租赁市场出现的问题，人们对城市租赁房的需求愈加旺盛，应以住房供给侧结构性改革为主线，满足人民日益增长的住房需求，全面推动住房租赁市场健康、可持续发展。

第一，完善住房租赁法律制度，推动住房租赁减费降税改革。进一步明确住房租赁市场发展目标，从财产权角度出发，界定出租人、中介机构与承租人三方的权利义务，推进租购同权的升级落地。尽快出台完善针对合租市场的制度政策与约束规范，解决“胶囊房”问题。创新“租购并举”住房制度机制，配套相关住房租赁市场金融与财税政策，减费降税、降低融资成本、创新税制，出台住房租赁大数据平台配套政策，研究制定商业用房改建租赁住房政策，培育发展住房租赁市场的大数据、新经济、新引擎。按照系统性、协同性、创新性的要求，不断完善住房租赁市场法规体系，推进住房租赁市场可持续、健康发展。

第二，适度扩大租赁住房的土地供给，提高存量住房中用于租赁房源的比重。加大租赁用地供给，严格监控城市租赁住房用地占比，提高城区专门性租赁房源的增长比例。适度调整土地的性质与功能，促进商品房、租赁房、保障房占比效率协同。大力發展城市公共交通及相关基础与商业配套设施，有效调整住房存量供应结构，提高存量住房中用于租赁房的占比。推进新一轮棚户区改造工作，保障性住房建设、管理力度及住房制度建设等问题必须改革创新，加以解决。鼓励房企转型开展住房租赁业务，培育专业化的住房租赁标杆企业。同时，盘活存量房市场，打通保障房与租赁市场的通道。推进存量住房的盘活，也是供给侧改革去库存的重要举措。

第三，倡导“长租即安家”住房新理念，增加租赁房供给的多样性。长租房是未来住房租赁市场规模化、规范化发展的有力支撑。倡导“长租即安家”的住房新理念，增加租赁房类型，盘活存量房市场，满足不同租房者的需求。强化租房市场供给侧结构改革，调整租赁住房供应结构，提高租房供给效率，优化住房市场资源配置。利用租赁大数据平台，实施个性化租房服务定制，既提供设施齐全、装修豪华的高端公寓，也应增加设施简单、满足日常生活的普通租赁房。而对于追求个性化需求的租房者，可借鉴日本Leopalace21公司的细分市场、管理精细化运营模式，为租房者提供的不仅是空间而是一种生活方式。例如，在为单身女租客提供的公寓中，Leopalace21配备了能够满足厨艺、化妆、陶艺、瑜伽等需求的装置，并对隐私、隔音、地板、墙壁、管道等各个细节做了改进。

第四，建立住房租赁公共服务平台，培育机构住房出租人，优化住房租赁市场供给侧。租房市场上的问题主要与信息不对称有关，应构建完善的信息服务平台，打造品牌中介机构，推进租房市场信息公开。公共服务平台不仅是信息的收集者、传递者，而且兼具房屋设计装修、平台维护、客户交友、到家服务等附加功能，更是集房源获取、设计装修、营销签约、日常运营管理、后期项目退出为一体的大数据综合服务平台。还要通过平台建立中介行业自净机制，建立行业信息披露体系，加强行业协会管理;创新住房出租的租金补贴、租赁关系保护等相关政策支持，以促进住房租赁市场的规范发展;加快建立住房租赁交易金融服务平台，支持专业化、标准化、品牌化的住房租赁企业实现高质量发展。

住房租赁市场高质量发展，需要高质量的机构住房出租人。机构住房出租人通过提供优质的服务，提升租赁住房的居住稳定性和体验品质。通过培育机构住房出租人，健全住房租赁中介服务体系，优化住房租赁市场供给侧，提高住房租赁合同备案率，有利于政府对住房租赁行业的监管，解决住房租赁市场长期存在的痛点问题。持续推进租购并举的住房制度，创新从供给到服务的全链条模式，加快补齐租赁住房短板，从新增供应与盘活存量两个方面入手，有效增加租赁住房供给。支持混合所有制住房租赁企业发展，创新租赁经营模式，统租运营与物业管理及综合整治集成化运作。培育机构住房出租人，引导改善城中村、城边村等租住品质，构建多元化的租赁格局。

第五，推进住房租赁业并购重组，创新住房租赁金融模式。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。重点防控房地产市场风险，密切关注热点城市商品住房销售量和销售价格增长过快的情况，合理安排商品房土地供应节奏，加强房地产市场监测和房价管控，有效调整租售比例。创新租赁企业的盈利模式，提升行业大数据盈利能力，提升开发商资产、运营与现金流管理能力。同时，创新金融模式，推进住房租赁金融业务的发展。政府层面设立住房租赁业的引导基金，加大对租赁企业融资支持。支持金融机构加大住房租赁金融的创新，重点从信贷、消费金融、资产证券化等层面开展住房租赁金融产品的创新研发，为高质量发展住房租赁业提供金融支持。

在打擊租赁市场炒作的同时，也不能忽视居民的正常购房需求，既要“堵”也要“疏”，尽力满足刚需购房者的需求。当然，在发展住房租赁市场也要谨防可能出现的金融风险。如大量信贷资金和社会资金涌入租借金融范畴，房租贷也存在套现的可能，炒房者使用各种“加杠杆”手法，加大了房地产业和金融业风险。

（本文系国家自然科学基金项目的阶段性研究成果，项目编号：71473275）

参考文献

许志勇、邓超，2019，《利益冲突视角下金融化对企业社会责任信息披露的影响研究》，《中国软科学》，第5期。

许志勇，2019，《供给侧结构性改革：以产业基金为助力》，《金融经济》，第6期。

周密、刘秉镰，2017，《供给侧结构性改革为什么是必由之路？——中国式产能过剩的经济学解释》，《经济研究》，第2期。

刘斌、崔文田、辛春林，2008，《基于风险补偿模型的占线住房租赁问题及其竞争分析》，《系统工程理论与实践》，第12期。

责 编∕张 晓

Promoting Healthy Development of the Housing Rental Market Through the Supply-side Reform

Zeng Fei  Xu Zhiyong

Abstract： At present， with the deepening of the supply-side structural reform of the real estate industry in China， the housing rental market will usher in a new era. However， China's real estate development is unbalanced， and the demand-supply structure is also unbalanced in the housing rental market， which has problems like lack of a complete legal system， the insufficient land supply for building rental housing， and the low specialization level of the suppliers. At present， we should focus on the supply-side structural reform of the housing market， improve the legal system for housing rental， strengthen the management of low-income housing， establish the public service platform of housing rental， innovate the financial model of housing rental， and promote the healthy development of the housing rental market.

Keywords： housing rental， supply-side reform， healthy development， rental law