对土地增值税计算中相关税费的处理研究

高 琛

(西安翻译学院商学院，陕西 西安 710105)

土地增值税主要是指在中国境内转让土地的使用权及地上建筑物产权，其主要以转让房产的增值额作为征税对象，现阶段我国已经将土地、房屋的转让收入合并成土地增值税。在计算土地增值税过程中一般采用扣法和评估法对增值额进行计算，并且在计算土地增值税过程中需要对纳税人房地产转让收入进行计算，然后减去法定扣除金额，最后将余额作为征税依据。

一、土地增值税分析

(一)土地增值税纳税人分析

土地增值税纳税人主要指的是转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物，从而取得收入的个人或单位，此处所提到的个人或单位，主要是指有偿转让土地的个人和单位，其中包括团体、企事业单位、个体以及部队等，同时还涵盖外商投资企业、外国驻华机构以及华侨等[1]。

(二)土地增值税征税范围分析

土地增值税的征税范围主要是指转让国有土地使用权、地上建筑物等获取的收入行为，其中主要包含以下三个方面：第一，我国土地增值税只对转让我国土地使用权征收费用，不对转让集体土地使用权征税；第二，仅对转让房地产产权的行为进行征税，对于不转让产权的行为不征收；第三，只对发生转让土地行为并且获取收入的征税，对于存在转让行为，没有收入的不征税[2]。

(三)土地增值税税率分析

土地增值税税率一直是人们所关注的重点，其采用了四级超率累进税率法。具体税率情况如下表。

表1 土地增值税超率累进税率表

二、土地增值税计算中相关税费的处理

(一)涉及增值税的案例及处理分析

案例1分析：某房地产公司把自己开发的房产分配给公司内的股东，所分配的房产同类、同期市场价格为1000万，那么其中存在的问题为：该公司怎样确定土地增值税应税收入？

解析：对于以上问题解答则需要采用国家税务总局公告2016年第70号(下简称70号公告)公告中的第三条规定，其中明确规定纳税人将开发产品应用于公司内部员工福利、奖励、分配股东以及抵偿债务等非货币行为，在出现所有权转让过程中，需要根据销售房地产《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》执行收入，也就是根据该公司在同一年度、地区、类别房产的平均价格进行确定。与此同时，还需要考虑房屋销售价格为含增值税价格，而该公司视同销售价格为1000万，在计算土地增值税应税收入过程中不仅需要区分纳税人类型，还需要对土地承包抵减销售额等进行分析。假设该公司适用增值税简易计算方法，则需要根据70号公告中的第一条进行计算，土地增值税应税收入=1000÷(1+5%)=952.38(万元)；假设该公司房产的地价款为450万，则适用增值税一般计算方法：土地增值税应税收入=(1000-450)÷(1+11%)=495.50(万元)。

(二)涉及契税的案例处理分析

案例2：若某公司开发房地产项目过程中销售收入为900万，在进行房地产转让环节中印花税为0.5万，在对相关项目进行清算时，该缴纳的印花税怎么扣除呢？

解析：印花税已作为开发费用，需要根据综合比例进行扣除，不能进行重复扣除。

案例3：某公司不是房地产公司，该公司销售一套二手店铺收入为900万，缴纳的印花税为0.5万，那么印花税是否可以在土地增值税前扣除？

解析：印花税以“与转让房地产有关的税金”进行扣除。主要原因为该公司并非房地产开发企业，所以不存在特殊规定，该公司所缴纳的印花税需要以“与转让房地产有关的税金”进行扣除，同时对于财务核算中非房地产开发企业印花税需要以“税金及附加”或“营业税税金及附加”为标准。

(三)涉及城建税和教育费等案例处理分析

案例4：某房地产企业同时开发多个项目，在计算增值税过程中采用一般计税方式，若A项目含税销售收入为1000万，预缴增值税为35万，那么在A项目增值税清算过程中，怎样确定可以扣除的城建税、教育费附加？

解析：城建税、教育费附加扣除需要与预缴增值税相对应，即25×(7%+3%)=25万。按照70号公告中的第三条规定，对于不能根据清算项目准确计算的税务，需要根据清算项目预缴增值税过程中，实际所缴纳的城建税和教育费附加。

三、结语

综上所述，所有在境内进行转让房地产同时获取收入的单位、个人，除了相关税法规定免税外，其余均需要根据土地增值税条例规定缴纳相应的土地增值税。经过上文分析可得，在对土地增值税计算及相关税费处理过程中，需要对转让单位及个人具体情况进行分析，并根据相关税法对应税收入进行计算，因此对土地增值税计算过程中相关税费处理研究，能够充分应用到土地使用权转让税费计算中来。