商品住宅抵押估价风险管理

张贵菊

[提要] 在房地产估价业务中，商品住宅抵押估价业务是执业人员的主要业务之一。本文从执业人员视角剖析商品住宅抵押估价中执业人员面临的风险类型及其来源，并提出规避风险的建议。

关键词：商品住宅抵押;风险管理;执业人员

中图分类号：F83 文獻标识码：A

收录日期：2018年12月11日

在工作环境方面，随着民众文化素质水平的提高、法律意识的增强，房地产注册估价师在抵押估价中承担的法律责任日益增大、所面临的职业风险逐渐增高;在监管部门方面，2006年3月1日开始执行《房地产抵押估价指导意见》也对房地产抵押估价提出了更高的要求。因此，房地产抵押估价的执业人员在勤恳工作，以估价原则为准则敬业执业的同时，应清楚认识自身的法律责任和执业风险，降低商品住宅抵押估价业务的风险，做好风险管理。

一、商品住宅抵押估价风险的含义

商品住宅抵押业务是以商品住宅为估价对象，以测算商品住宅抵押价值为估价目的的一种业务类型，是房地产估价人员经常面临的业务之一。

执业人员面临的商品住宅抵押估价风险是指执业人员在评估商品住宅的抵押价值过程中，由于存在某些客观或主观因素，致使商品住宅抵押估价报告结果与商品住宅的抵押价值存在偏差，而给执业人员带来的不良影响的可能性。

二、执业人员面临的风险来源

商品住宅抵押估价活动是一个复杂的商业活动，会受到各个方面的影响，而导致其估价结果偏离估价对象的实际价值。执业人员在进行商品住宅抵押估价的过程中，受到的影响主要为三个方面：

一是来源于商品住宅所处的市场环境，它包括系统性的市场波动、制度政策、行政隶属等客观环境因素，这些因素造成的风险，称之为外部环境造成的风险。

二是《房地产估价师管理办法》和《房地产估价师注册管理办法》中有明确规定，房地产估价师需在某家房地产评估机构注册后方可执行估价业务。但估价机构资质等级差异、管理效率高低迥异及资金雄厚与否，都会对执业人员工作造成影响。由估价机构内部的资质等级、管理方式与资金造成的风险，称之为估价机构造成的风险。

三是执业人员自身经验是否充足、业务能力是否娴熟、工作态度是否积极向上等造成的风险，称之为执业人员自身因素造成的风险。

三、执业人员面临风险的类型

（一）外部环境造成的风险

1、市场波动风险。商品住宅作为城市房地产的主要部分，具有保值增值的特性，能够抵御通货膨胀尤其是预期通货膨胀;同时，投资商品住宅尤其是小面积的商品住宅，增值快、变现易、收益高;就我国目前的国情，住房刚性需求以及改善性住宅的需求仍有很大的空间，商品住宅将持续成为投资者们青睐的对象。上述优点致使商品住宅的价格易受到市场供求关系、房地产投机行为等影响，造成短时间内市场波动巨大现象，最终导致商品住宅抵押估价的结果在短时间内出现较大偏差，使抵押估价从业人员面临较高估价风险。

2、政策风险。近年来，房地产价格过高、上升过快一直是社会各界关注的问题，十九大报告更是提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，从2003年“国八条”开始，政府多次施行房地产价格调控政策，每一轮政策调控都对商品住宅的价格造成重大影响。此外，利率政策、信贷政策等直接政策原因，通过影响人口年龄结构、家庭规模的人口政策等间接原因，都会对商品住宅的市场需求和价格产生巨大影响。尤其是现阶段，营改增的推行、房地产持有税讨论多年仍处于即将推行状态、不同区域的房地产调控政策不同等，均会对房地产估价的最终结果造成影响。

3、房地产权利引发的风险。《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记，《物权法》规定抵押权自登记时设立。在实际执行估价业务过程中，存在房地产抵押未登记导致抵押权未能生效现象;存在待估价房产尚未登记导致估价结果偏差现象。此外，商品住宅权利的不同，例如房屋设立地役权、有无租赁权等均会影响商品住宅的抵押价值。

4、业务风险。估价机构和房地产抵押估价执业人员虽然秉承独立、客观、公正的原则进行估价，但存在部分商品住宅所有权人所报法定优先受偿款与实际不同、所报法定优先受偿款的涉事双方不一致等现象，而执业人员的核查难度大，致使估价结果偏离商品住宅抵押价值。

（二）估价机构造成的风险

1、估价机构管理机制。房地产估价机构的管理方式是否严格按照《房地产抵押估价办法》、《房地产估价机构管理办法》等执行，房地产估价机构是否严格要求执业人员执业等都会影响商品住宅抵押估价的风险。第一，在业务估价流程管理方面，商品住宅抵押估价业务通常贷款数额较少，但依然要走估价程序，这就导致成本较高，而评估收费较低。部分房地产估价机构为了缩减成本增加收益，存在仅走部分关键程序的现象，从而导致编写估价报告的商品住宅价值与真实价值有一定偏差;第二，在房地产估价报告归档前的流程方面，房地产估价报告编写完成后，需经过三级审签，最终形成报告归档。但是，部分房地产机构存在审签不严、审签不符合规定现象，此现象会导致估价报告的准确性受到影响，且相关估价师专业技能存在被质疑的风险。

2、实地勘察相关风险。每一宗房地产评估业务，执业人员都应该到实地查勘，以便调查房地产相关资料的真实性，直观感受估价对象的区位条件，同时应该拍摄估价对象的相关图片留底存档。

房地产实地勘察评估工作中，估价师会因为客观因素难以实施实地勘察的工作。例如，部分商品住宅抵押估价委托人为获得估价价值高于实际价值的结果，存在有意隐瞒甚至遮掩评估对象缺点的现象。此现象会导致执业人员实地勘察评估价格偏离评估对象真实价值。

3、工作量大。房地产估价规范中规定，房地产估价报告需由两名注册房地产估价师签署估价报告，且估价程序中明确要求估价师必须实地查勘。而据目前中国估价师与房地产经纪人学会的统计数据显示，房地产估价相关从业人员已经超过25万人，只有3.5万人取得了房地产估价师执业资格，仅有3万人注册执业。《房地产估价规范》中对估价程序有明确要求，可增不可减。执业人员估价过程中面临商品住房抵押估价业务工作量大且琐碎繁多等问题，这无形中给执业人员带来压力。

（三）执业人员自身因素带来的风险

1、专业技能不足的风险。房地产估价业是知识密集型行业，估价作业技术性强。虽然经过多年发展，房地产估价业有了系统估价理论指导，执业人员也实行资格准入政策。但是，我国的估价行业起步较晚，经验不足，估价技术理论、技术参数的确定仍然需要进一步研究。

商品住宅作为市场上经常进行交易的房地产类型，理论上适用比较法和收益法，运用比较法进行估价时，可比实例的选择、商品住宅的状况调整及折旧均要求执业人员具备较高的专业技能。收益法中，选择报酬资本化法还是直接资本化法，净收益与收益年限的确定，折现率及資本化率的求取，收益风险的预估等抉择，客观要求执业人员不仅要有扎实的理论基础，更要求丰富的执业经验。通过上述论证可知专业技能不足是执业人员自身因素中最重要的风险之一。

2、职业道德缺乏的风险。虽然在房地产估价的相关规范中已经存在执业人员的职业道德标准，对行为也有明确的要求，但是在实际业务中，还是存在委托人妄图达到高估资产目的而贿赂估价师的现象。估价师的收入包括基本工资和业务提成，业务提成是与商品住宅抵押估价对象的评估价值相关的，专业素养不高、缺乏职业道德的估价师将面临更高的执业风险。

四、执业风险管理

（一）关注市场、政策动态及其变化趋势，并在估价报告“注意”项中突出现状提醒使用人。对于外部环境带来的风险，如市场需求、政策的变化可以通过了解市场信息、时政新闻预测大致趋势，执业人员在估价报告中应给予分析并提醒报告使用人注意，合理规避风险。

（二）多方考察估价机构的管理制度，慎重选择估价机构注册、并从业。严格遵守估价程序是检验估价报告是否合理的标准之一，估价机构是否严格履行估价程序是选择估价机构的标准之一。不同水平的估价机构管理章程、业务要求等都不同，就业时应理性对待，选择实行报告多级审查、质量要求较高、资质较高的估价机构，减少执业风险。

（三）加强专业学习，提升专业技能。随着房地产估价的规范及其理论不断深化，执业人员应在专业方向加大深度，并通过实践结合理论加深对评估理论的理解，以便在日后业务中能快速、精准、保质地确定涉及参数。

（四）严守估价原则，增强职业道德意识。客观、公平、公正是执业人员最基本的估价原则，职业道德是执业人员心中的红线。执业人员应严守职业道德红线，坚持按估价原则执行估价工作，同时通过提升法律意识、增加心理建设等方式来提高自身修养，降低执业风险。

主要参考文献：

[1]徐阳.论估价机构对抵押估价的风险管理[J].中国流通经济，2009.

[2]张勇.房地产估价师对执业风险不能丝毫马虎[J].中国房地产估价与经济，2009.2.

[3]王学哲.论司法鉴定中房地产评估工作的风险防范[J].中国房地产估价与经纪，2009.2.

[4]朱莹政.关于房地产估价师风险责任承担的思考[J].中国房地产估价与经纪，2007.3.