高架桥对住宅价格影响研究

文/李晓靖 广州大学 工商管理学院 广东广州 510006

1、问题的提出

城市轨道交通建设对城市经济发展而言具有重大的意义，城市轨道交通的合理建设不仅加速城市经济的发展，同时也给城市增添新的活力，轨道交通在提供巨大的交通便利的同时 ， 其产生的经济效益和对周边住宅环境的影响已经引起社会的广泛关注。曹凤琦（1999）通过城市高架桥可能产生的污染进行分析，发现高架桥在施工阶段以及运行阶段都在一定范围内产生污染。何芳（2015）结合郑州便利交通的发展现状、便利交通建设对沿线住宅房地产价值的影响规律以及目前全国住宅房价的总体形势，分析了目前郑州便利交通基础设施的建设对沿线住宅房价提升的重要影响作用，城市地铁、高架桥与轻轨便利交通方式的发展带动了沿线住宅房价上涨；骆汉宾（2009）通过交通基础设施的可达性、集聚效应、改善区域面貌和投资环境等三个层次分析交通设施对周边房地产价值的影响机理，并以武汉南泥湾高架桥为例，以特征价格法和方差分析法作为基础分析了交通设施对房地产价值变化的贡献作用，计算结果从不同角度均表明了项目对周边区域住宅价格的影响及其显著。但是，也有相关学者认为，高架桥作为一种邻避设施，对人的心理可能产生不同的影响，Lin(2012)研究风水对住宅价格影响的实证研究中，发现高架桥对住宅价格有显著的负面影响；谈云达老师就有谈到，由于城市现代交通的要求，一些旧城区不得不建设高架桥来缓解交通压力，但是，无论是直的还是有弯道的高速公路、内外路、外环路，对周边的商业都会有影响，明显高架桥对周边环境的影响从风水学上而言是不吉利的，虽然谈老师未提到高架桥对住宅是否产生影响，但是从他的分析来看，高架桥对住宅是存在的影响是有负向的。

从研究的情况上看，高架桥与住宅价格的影响研究较为局限，还处于定性研究阶段，且已有的部分研究，采用的数据基本都是宏观层面的数据进行，因此，本文通过采集的数据以实际交易的住房情况进行研究，从微观层面上探讨高架桥对住宅价格产生的影响，并在以往相关学者的基础上，对住宅市场进行细分，研究高架桥对不同楼层住宅产生的影响。可为城市道路建设者以及房地产的相关企业提供一项决策参考。

2、数据来源和分析

2.1 数据来源

实证研究的数据来源于广州市。研究数据主要来源于广州市HF中介公司，该中介公司在广州市的住房市场中占据了重要地位，仅在广州市就有200余个销售网点。从中介公司中得到的住宅交易数据日期在2013年1月1日-2016年4月30日，主要包括了住宅的具体地址、建筑特征以及景观特征，因此，本文还采用了GIS对住宅与周边设施的距离进行测量，得到最近商业中心距离、最近医院距离、最近公交站距离、最近地铁距离。

对现有数据进行清洗。由于从中介公司中得到的住宅数据中，住宅种类并不统一，且由于数据量庞大，进行录入过程中可能产生一些偏误。因此，在数据中剔除了别墅、房改房以及异常的数据，最终得到数据共计4117条，其中楼梯楼885条住宅交易数据，电梯楼3232条住宅交易数据。

2.2 数据统计描述

根据现有的实际交易数据，为直观考察所得数据是否合理、有无高架桥在描述统计中是否存在异常现象，分析有高架桥的住宅价格特征，对数据进行了描述统计，如下表：

表1 有、无高架桥在细分市场中的描述统计（单位：元）

从数据的描述性统计中，可以看到：

（1）从横向上看，在总体样本情况中，有高架桥景观的住宅均值、中位数、方差都比无高架桥景观的住宅单位高；楼梯楼样本中，均值以及中位数是有高架桥景观的住宅单价更低；在电梯楼样本中，电梯楼与总体样本情况一样，有高架桥景观的住宅单价均比无高架桥精光的住宅单价更高。

（2）从纵向上看，有高架桥景观的住宅和电梯楼住宅均值和中位数都比无高架桥的住宅更高；而无高架桥景观的楼梯楼住宅价格均值和中位数都比有高架桥景观住宅的更低。

从描述统计中我们发现，有高架桥景观的住宅在不同的住宅中的数据统计特征是不同的。我们尝试对高架桥景观与住房价格的影响进行探讨，分析高架桥对不同住宅产生的影响差异。

3、变量选择和模型构建

3.1 变量选择

对住宅价格影响因素的研究从微观层面上已经有比较系统的方法。本文从变量的选择上主要从两个方面考虑：一是在现有数据和以往研究的基础上，尽可能选择住宅特征进入模型；二是在模型中需要考虑满足统计数据要求和检验的变量。综合以上两点考虑，我们沿用以往研究的大框架，将影响住宅价格的影响因素分为建筑特征、邻里特征以及区位特征三类，具体的变量选择和变量赋值方式如下所示：

表2 模型变量选择及赋值

3.2 模型构建

在特征价格模型中，通常采用的函数形式主要有线性形式、对数形式、半对数形式三种。在实际应用中，应根据具体情况进行选择，本文依据现有数据确定研究的具体模型形式为：

以上公式中， 为GIS实测的特征价格变量，为虚拟变量和取实际数值的变量。模型具体操作过程为SPSS软件汇总选择强行进入法作为回归分析方法，即所选择的自变量全部进入回归模型，同时采用方差膨胀因子（VIF）对变量之间的共线性进行监测。

4、实证分析

4.1 总样本模型和细分市场模型实证分析

根据模型变量选择以及模型的函数形式，将采用SPSS软件强行进入所选择的自变量，得到回归拟合结果，在模型中，我们同时也加入了区域控制变量，模型需要进行假设条件监测，在拟合过程中，发现所在楼层与所在楼层的平方有较强的共线性，因此剔除了所在楼层变量，商业中心距离和有公交站的经济意义不符合实际，因此也将其剔除，最终得到的模型拟合回归结果如下：

表3 模型回归拟合结果

综合模型结果来看，以上回归结果均经过变量的多重共线性检验，VIF值在10以内，通过怀特检验发现模型不存在异方差问题，三个模型的拟合优度均在60%以上，因此，模型结果符合假设条件，模型拟合结果可用，从拟合结果中，我们发现：

总样本模型中，邻里特征、区位特征和建筑特征变量均显著且符合预期符号。邻里特征变量中，有绿化景观的住宅单价比一般住宅单价高0.7%，有水景的住宅单价比一般的住宅单价高1.1%；建筑特征变量中，面积越大住宅单价越高，南北朝向住宅比一般朝向住宅高2%，楼层逐渐增加住宅单价也逐渐增加；区位特征中，公园距离和医院距离越远，住宅单价越低；从总体样本情况来看，高架桥对住宅价格无显著影响。

在电梯楼住宅样本中，三大类特征基本符合预期符号且显著。除医院距离对住宅价格无显著影响外，其他变量均有显著影响，从电梯楼样本模型中，我们发现，电梯楼有高架桥的住宅对住宅单价是有显著影响的，这从风水上可以解释，如果住宅周边有高架桥，且住宅所处的单位比高架桥更高，高架桥又处在“正弓”位置时，高架桥对住宅会产生正向的影响。由于篇幅有限，本文不对其他变量的显著性再进行分析。

在楼梯楼住宅样本中，各特征变量与楼梯楼表现出不同的特征。从楼梯楼模型中，我们发现，高架桥对住宅价格有显著的正向影响，且有高架桥的住宅单价比一般的住宅单价价格低2.7%，在高架桥附近，且处在高架桥高度以下的住宅，可能由于高架桥的阻挡，采光不好，且噪声污染较严重，因此对住宅单位有显著的负面影响。

4.2 子样本模型实证分析

从以上样本模型中，我们发现，高架桥对住宅单价的影响是不同的，这可能与住宅楼层有关，因此，我们尝试对有高架桥景观的住宅进行细化分析，研究电梯楼的楼层对有高架桥景观的住宅是否存在差异。根据国家《民用建筑设计通则》，对民用建筑的层数进行分类 。同时，将模型选取的变量采用SPSS强行进入回归，并采用D-W检验和怀特检验模型的自相关和异方差问题，采用方差膨胀因子(VIF）检验变量的共线性，最终得到模型拟合结果如下：

表4 有高架桥景观的住宅样本模型拟合结果

有高架桥住宅样本模型经调整后的拟合优度为67.8%，无高架桥住宅样本模型经调整后的拟合优度达到80.5%，两个模型拟合过程中都经多重共线性检验，VIF值都在10以内，模型结果可用，本次拟合主要为探讨由高架桥对不同楼层的影响，因此不对其他变量进行重复阐述，只着重分析高架桥对住宅价格的影响。从模型回归结果中，可以发现：

有高架桥景观和无高架桥景观的住宅在楼层中表现出来的整体规律相似。无论是否有高架桥景观，在低层住宅、多层住宅和高层住宅中，住宅单价最高的是高层住宅，从两个模型拟合结果中可以看到，对比高层住宅，低层、多层和中高层住宅对住宅单价的影响是负向的。

然而，对比有高架桥景观住宅样本和无高架桥景观住宅样本来看，各楼层的影响程度又有所不同。无高架桥景观住宅样本模型中，低层住宅比高层住宅单价低4.1%，多层住宅比高层住宅低5.2%，中高层住宅比高层住宅价格低4.6%，传统的OLS模型标准化系数具有可比性，从三类楼层住宅的分类上看，与高层住宅相比价格差异程度从大到小分别是多层住宅、中高层住宅和低层住宅，说明低层住宅与高层住宅价格之间的差异比多层和中高层住宅差异更小；在有高架桥景观住宅样本拟合结果中，低层住宅比高层住宅价格低7.0%，多层住宅比高层住在价格低4.3%，中高层住宅比高层住宅价格低4.9%，进行非标准化系数对比从大到小分别是：低层住宅、中高层住宅和多层住宅。这就说明，有高架桥景观的住宅使得低层住宅价格更低，一般而言，这项研究看似是合理的，因为有高架桥景观的住宅处在较低位置受到的噪声污染影响更大，且住宅采光更差。

结论：

从以上的实证分析结果来看，我们可以得到以下结论：

（1）总样本模型中，邻里特征、区位特征和建筑特征变量均显著且符合预期符号。邻里特征变量中，有绿化景观的住宅单价比一般住宅单价高0.7%，有水景的住宅单价比一般的住宅单价高1.1%；建筑特征变量中，面积越大住宅单价越高，南北朝向住宅比一般朝向住宅高2%，楼层逐渐增加住宅单价也逐渐增加；区位特征中，公园距离和医院距离越远，住宅单价越低，临近地铁住宅比一般住宅价格高4.1%；从总体样本情况来看，高架桥对住宅价格无显著影响。

（2）高架桥对楼梯楼有显著的负向影响。广州市是一个有历史的城市，中心城区由于经济发展、城市交通需求的增加，由于已有的交通系统不能满足现在的交通要求，因此只能设置高架桥，而旧城区又主要以楼梯楼为主，高架桥的修建就会影响周边的房价，我们的实证结果进一步表明，高架桥对楼梯楼有显著的负向影响。

（3）高架桥对不同楼层的影响存在差异。从楼梯楼和电梯楼模型就可以发现，高架桥对电梯楼的影响是显著正向的，但是对楼梯楼的影响是显著负向的，这就表明，高架桥对不同楼层的住宅价格的影响是存在差异的，进一步的实证研究发现，高架桥对低层住宅（1-3层）有更为显著的影响。