精装修住宅的工程管理

■ 张鼎昌 ZHANG Dingchang

1 精装修住宅的现状及发展趋势

回顾中国精装修房发展历程，全行业走过了跌宕起伏的20年。如今，以“野蛮成长”为标签的粗放式增长模式即将结束，以绿色化、精细化、产业化、产品化为标志的精装修成品房“新时代”已经开启。

精装房相较于毛坯房优势明显，可以满足消费者、房地产公司和政府三方的利益需求。对于消费者来说，节省了消费者二次装修的时间和精力；对于房地产商来说，由于批量较大，直接向材料商订货，既可以确保建材的质量和合理的价格，同时也提高了房地产商的住宅竞争力，促进销售[1]；对于政府来说，精装修住宅节能环保的特点与政府建设绿色住宅要求一致，是未来住宅的发展方向。

许多业主买精装修房是为了方便省事，但不少业主在收房后却发现，开发商不按合同条款约定，交付房屋与售楼处样板房不一致，私自更改产品型号的情况时有发生。随着人们法律意识的提高以及维权手段的升级，现在针对精装房的投诉与维权事件也不断增加。如果不能及时处理，开发商的企业形象与销售业绩将会受到严重影响。所以，精装修住宅的工程管理必须引起地产从业者的高度关注。

2 精装修住宅的管理难点

精装修住宅不同于毛坯住宅，它的装修规模大、材料种类繁多、各工序交叉施工面多、工期紧、质量要求高，但是，现阶段我国精装修队伍能力参差不齐、施工工艺较为落后，如果不能建立与之匹配的标准化管理模式，会导致管理不规范、效能低下的问题，造成进度滞后、产品品质降低，甚至导致成本失控、安全文明施工风险增加等风险[2]。目前，客户主要投诉的是按期交房、房屋质量方面的问题，房地产商对客户投诉却没有进行快速反馈或有效解决。为保证开发商精装修住宅的顺利交付，可以参照精装修住宅的标准化管理模式，通过在精装修工程中进行前期策划管理、中期管控、后期提升管理，来实现精装房的如期交付，并全面提升精装住宅的品质。

精装修住宅工程标准化管理模式如图1所示。

3 精装修住宅的施工前期管理

3.1 精装修住宅工程策划先行

为保证批量精装修施工中具有全局调度管理、合理施工工序、精细化细节处理，精装修住宅施工前应做好前期策划。精装修施工的前期策划内容涵盖：①临时水电接驳点位的设置；②工作界面清晰划分；③材料垂直运输的设备配合；④外墙脚手架的协调使用；⑤精装材料、成品、半成品的施工过程保护和临时安置；⑥精装工序移交评验；⑦精装修图纸会审；⑧装修施工工法、工艺确定；⑨精装材料封样；⑩施工过程中问题协调，明确责任人。

3.2 精装修住宅招标及合同配合管理

在招标阶段，精装工程师要配合招采部门考察材料厂家、评审施工队伍专业水平。工程部应对甲方提供的材料厂家进行现场查看以及近期项目考察，从而可以判断厂家的规模、产能、人员素质、产品品质及运营能力，通过筛选，找出满足开发商要求的厂家。对装修单位考察，主要是评价投标单位的技术实力和建设经验。

精装修工程的合同配合管理，主要是在装修项目招标前期，通过对招标技术文件的编制，明确各方责任，提出施工要求，设定管理方案，避免实施中扯皮现象。编制技术文件内容主要包括：各专业界面的划分、土建移交精装修工作界面的标准、产品质量的标准、施工工艺的做法及验收规范、安全文明施工的标准、成品保护的内容以及奖罚制度的约定。通过招标前技术文件的编制，实现合同中清晰的责任划分，为以后工程管理带来方便。

图1 精装修住宅标准化管理流程图

3.3 精装修住宅的设计配合管理

对于精装修项目的管理，一定要重视对精装修设计的管理。在精装修工程施工之前，开发商要协调建筑设计单位、精装设计单位和施工单位，进行施工图纸会审工作。在图纸会审中，要重点查看专业间的衔接部位，减少土建和精装修的脱节现象，使前期土建施工预留洞口以及砌筑墙体更加合理，避免到装修阶段进行大规模土建改动。在这过程中，各专业设计师、工程师要细致全面地审查图纸，尽可能发现问题，找出图纸中错漏空缺、冲突搭接的部分，现场进行分析处理，找出解决方案，从而减少施工中的变更数量。

3.4 精装修住宅的进场协调管理

装饰单位在进场后，地产公司提供临时水电接驳点，满足精装单位在施工中的水电供应。对于接驳水电的要求，必须要达到行业规范,并满足精装单位的施工使用需要。精装单位进场后，要保证材料的平面运输以及设置合理的临时堆放点位。对于精装单位材料的垂直运输，在精装工程前期，精装单位可以借用土建总包单位的人货梯运送材料；到了后期，户内电梯验收通过，移交甲方后，精装单位可以使用电梯搬运材料，同时，精装修单位要负责施工中电梯维修保养和使用管理。此外，在精装单位管理电梯期间，也必须为其它施工单位使用电梯提供便利。

4 精装修住宅施工中期管理

4.1 场地移交管理

场地移交在施工过程中非常常见，特别是对于精装修住宅，因其施工内容丰富、施工工种多、工序穿插密集，场地移交贯穿整个精装修施工过程。因为土建和精装的场地移交，对后续的精装修施工品质以及施工管理有巨大影响，土建和精装修的场地移交管理就显得尤为重要。常规来讲，场地移交过程需要甲方工程部、总包单位、精装单位、监理单位四方共同参加，在工程部和监理工程师的见证下，总包单位和精装单位按照国家相关规范和合同约定的规则进行检查。查验的重点主要有：①土建单位的户内标高、门窗洞口尺寸、室内规方、平整度、垂直度等难以通过精装修来弥补的内容。②精装修单位无法解决的渗漏问题。渗漏问题一定要在移交前改完，以免后期维修土建问题破坏精装面层。③客户比较敏感的土建成品，如窗台栏杆、户内门窗玻璃等，由土建总包及精装单位协调，共同制定移交计划和整改销项单。出现问题，甲方工程部必须责令总包单位及时进行整改，否则将委托精装单位进行整改，费用按照合约规定从总包合同款中扣除。

4.2 施工进度管理

精装修施工单位入场后，甲方工程部应统筹总包单位、监理单位、精装修单位，依照甲方总控进度计划、签订合同工期、土建移交情况来确定进度控制节点。精装修单位依照进度控制节点进行细化，排出精装修进度计划，计划要明确吊顶、湿作业、木饰面等关键工作完成时间。影响精装修施工进度的常见因素有：土建专业移交精装专业场地时间较晚、湿作业及木饰面的进度、垂直运送材料的能力、大件材料的供货情况、精装修单位的施工人员数量等。

在进度计划的实施过程中，做好跟踪与预警。一发现有进度偏差，必须及时分析，立即采取相应对策及时解决。若因精装单位造成工期延误，甲方工程部必须责令精装单位上报详细的赶工措施，附上增加人工、材料、机械的安排及安全保护举措。

4.3 施工质量管理

为提升精装修交房品质，现场应确定样板先行的思路。首先是建立装修材料样板。在材料进场后，严格按照材料验收规范及合同规定对入场材料进行质量验收，并与封样材料进行核对。其次是建立土建精装修交接样板间。现场明确土建与精装修的界面交接标准与精装重点关注事项，保证精装修基层的品质与水电点位的精度。最后是建立精装修工艺工法样板间。施工单位要做到至少在每个标段所有户型都要有一套样板间。对于新入场的劳务人员要安排进行工艺工法交底，未交底到位的施工人员严禁入场工作。在批量施工中要做好过程监督检查，针对客户投诉较多的质量问题，要安排精装单位质量监管员与监理人员进行专人专项督查。投诉较多的问题包括：①墙地面裂纹、裂缝问题，包括石材裂纹、墙纸开裂等；②窗台、厨卫间等渗漏现象，施工管理中要高度重视并做好淋水、蓄水试验；③厨卫间开间进深偏差，做好尺寸校对；④地面面层、墙面油漆、柜面等饰面，要保证良好的观感质量。

4.4 成品保护管理

精装修施工过程中的成品保护包括：精装修施工范围内的成品保护、总包单位施工内容的成品保护、分包专业的成品保护以及交叉作业过程中的成品、半成品保护。精装修施工过程中的成品保护不仅影响到精装修饰面的感观质量，也能决定开发商能否按期交房，必须引起房地产工程部人员的高度关注。有一些单位只关心施工中的产品品质，没有做好成品的及时保护，后期经常要花费大量的人力、物力去整改，最终得不偿失。除了做好成品的保护之外，还可以在施工工作面安排上减少成品损坏。在工作面安排上，可以错开各工序施工的时间与空间，分解同一工作面上的施工人员，施工完并做好保护后方可移交给后续施工班组。

4.5 安全文明管理

精装修住宅的施工空间较为拥挤，火灾、触电、登高施工、高处坠物、机具设备误伤等安全隐患非常多，而现场劳务人员往往缺乏安全文明施工警惕性，在施工场地内不戴安全帽、随处吸烟、用拖线板等，带来极大的安全风险。在抓生产的同时要定期进行安全文明宣传，加强安全文明的监督管理，预防和减少生产安全事故。

5 精装修住宅施工后期管理

精装修项目施工后期管理主要是工程完工后的精装工程质量自检、开荒保洁及精保洁、甲方分户验收。首先，由精装单位进行自检，检查人员要具备一定的专业知识，在检查时一定要仔细认真。对于检查出来的质量问题立即进行整改。建议安排专人跟踪整改事项，进行有规律、有顺序整改。然后，由施工单位进行开荒保洁及精保洁。为保证清洁效果，可设定精装修交楼样板，明确各个部位清洁要求。在保洁施工工序上，可采取先上后下的流程，先清洁房间再清除保护膜、清洁地面。最后，由甲方组织分户验收，对于精装修住宅，建设单位应会同监理、施工单位，在分户验收前，针对工程特点形成分户验收专项方案，并报质监站审核。按照分户验收方案重点查验：实测实量、空鼓裂缝及工序交叉问题、观感质量、功能属性，按照分户验收标准，完成逐户逐项验收。验收通过后立即锁门，交房前严禁人员进入。

以笔者所管辖的某住宅项目为例，该项目不仅是精装交付住宅，还是能够提供恒温、恒湿、恒氧环境的绿色科技住宅（图2）。

屋内吊顶采用覆盖毛细管网系统的轻钢龙骨石膏板吊顶，可以实现供热制冷功能（图3）；地面石材、木地板下面覆盖着新风系统管道，管道内新风都是经过过滤除尘后的新鲜空气，可以保证室内恒湿、恒氧（图4）。

对于此类较复杂的精装修工程管理，就更需要通过标准化、体系化的管理实现对进度质量的管控。在施工前期策划阶段，就需要合理安排施工工序，保证毛细管网以及新风管道的敷设。同时，对施工工艺提出新的要求，现场采用可耐福石膏对毛细管网进行粉刷，既保证毛细管网的散热制冷性能，又能减少开裂（图5）。新风管道的敷设既要考虑装饰完成面标高，施工工序又要考虑成品保护（图6）。

在图纸会审阶段，充分考虑精装与安装节点施工，保证无缝衔接。在合同阶段，清晰界面划分，明确各施工单位责任；施工过程中，在保证流水施工的同时，注重对吊顶及地面的样板点评及过程交底，同时注意施工过程成品保护；最终，精装住宅交付，既保证按期完成，又较好实现恒温、恒湿、恒氧的功能属性。

图2 科技住宅项目实景照片

图3 石膏板吊顶下覆盖毛细管网

图4 地面敷设新风管道

图5 吊顶可耐福石膏覆盖完成

图6 地面新风出风口完工

6 结语

房地产项目的精装修管理不是简单的技术问题，而是综合管理问题[3]。通过标准化管理模式，在施工前期阶段，从工程策划、设计、招标、材料采购等方面进行预防；在施工中期，从工作面移交、进度、质量、成品保护、安全文明等方面进行管控；在后期，从分户验收及开荒保洁进行提高，形成贯穿精装修住宅全过程的管理体系。精装修住宅的工程管理，不仅是一系列标准管理的集合，更是全过程管理手段的细化，只有通过细致全面的工程管理，才可以确保精装修住宅进度和质量的双赢。