我国不动产预告登记制度研究

摘 要 近年来，随着社会经济的蓬勃发展，我国不动产交易在经济生活中的比重越来越大。为适应社会经济发展的需要，2007年3月16日，《物权法》在第十届全国人民代表大会第五次会议上得以通过，在充分考虑我国的实际情况的前提下，不动产预告登记制度正式予以确立。本文结合现行一系列法律法规中对商品房预售和预告登记的规定，对我国不动产预告登记制度当前的发展状态进行了比较全面的剖析，并借鉴国外关于预告登记的适用范围、效力等的规定，就我国不动产预告登记制度的完善提出了一些可行性建议。

关键词 预告登记 不动产 物权变动

作者简介：黄梓栋，中央财经大学管理科学与工程学院本科生，研究方向：城市与住房经济学、土地供给与房价、城市与区域规划、可持续人居环境与法律保护、物权法。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.01.128

当前，随着我国市场经济突飞猛进的发展和城市住房条件的不断提升，房屋交易市场也日益兴旺，与此同时，受利益驱使交易市场中一物二卖的情况也越发寻常，我国不动产物权变动标准依照登记生效主义确定，实践中均是以物权登记作为不动产权属状况的判断依据。因此在没有不动产预告登记制度进行规制的情况下，物权人往往受利益的驱使就会做出背信弃义有损在先买受人利益的行为。虽然存在可主张损害赔偿的请求救济手段，但已经确定成就的物权法律关系却是难以挽回的。

一、不动产预告登记制度概述

（一）预告登记的概念

不动产预告登记制度是现如今较多国家民法普遍加以规制的一项重要制度，作为不动产的公示方式得以被运用于日常不动产交易活动之中。随着社会经济的发展，民商事活动的日趋频繁，预告登记这种公示方式已经得到世界上越来越多国家的接受和认可，并且逐渐发展成为一种日趋规范的法律制度。

笔者结合《中华人民共和国物权法》、国内外学界有关预告登记概念的界定标准，将预告登记的概念归纳如下：预告登记是由登记申请人向有权机关提出申请而发生的不同于本登记的一项暂时登记，适用于担保以不动产物权变动、转让、消灭等为目的的不动产物权顺位和请求权。

（二）预告登记的特征

一般而言，不动产登记是指对完成权的登记，即对已经业已完成的不动产物权所为的登记模式。相较而言，不动产预告登记的特征尤其独有的特殊性。预告登记与其他不动产物权登记类型有着较大的区别，它以未来的不动产物权变动的请求权为登记内容，登记内容不牵涉不动产物权本身，是为了担保以未来物权变动为目的的请求权而存在的，其特征如下：

1.对抗失信物权处分行为

我国《物权法》第20条第2款规定：未经登记权利人同意，预告登记后，处分该不动产的不发生物权效力。这也就意味着，预告登记赋予债权请求权的对抗性将使违背该请求权的物权处分行为不发生效力，担保未来将只能发生基于该债权请求权所预期的结果。

2.具有对债权请求权的从属性

预告登记依附于有效成立的债权请求权，对债权请求权的从属性是预告登记有别于其它登记模式的一大特点。因此，有效成立的债权请求权是预告登记的发生条件之一，对债权请求权的从属性和依附性也成为了预告登记制度得以确立的理论前提。

3.作为暂时登记，预告登记有其时效性

我国《物权法》第20条第2款规定：在做完预告登记之后，自能够进行不动产登记之日起，三个月内为申请登记的预告登记失效。通过上述法律规定我们可以发现，预告登记是有其时效属性的。

4.担保未来物权变动的发生，体现担保性

作为保全不动产债权请求权的担保手段和方式，并以登记为形式要件须记载于不动产预告簿上的预告登记，其制度设计的意义就在于保障债权在条件成就时得以顺利实现，在民商事活動被广泛应用于担保引起不动产物权变动的债权请求权，因此预告登记具有相应的担保性。

二、我国的不动产预告登记制度及其存在问题

（一）现行国内法律对于预告登记的相关规定

我国不动产预告登记制度的雏形产生于《物权法》颁布施行以前地方政府为约束、规制城市商品房预售活动而制定的相关地方法规之中。诸如南京、上海、广州等地先后出台的地方性法规均有其相关规定。全国人民代表大会2007年3月16日表决通过，并于10月1 日正式开始实施生效的《中华人民共和国物权法》，对我国的不动产预告登记制度做出了明确规定，由此开始预告登记制度于我国现行法律体系之中正式确立。现行不动产预告登记制度规定于《物权法》第20条，具体内容如下：

“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

结合《物权法》关于预告登记的相关立法条文，笔者认为，以南京、上海等地地方登记法规为前提条件不断发展完善的我国现行不动产预告登记制度的相关规定呈现以下亮点：首先，预告登记制度与我国现行法律体系中得到认可，正式上升为法律规定，可见制度本身的重要性，以及立法者的重视程度；其次，我国预告登记的适用范围扩大到了房屋以外的其他不动产，打破了传统立法模式的束缚，这无疑是对原有制度的完善。相较之下，建设部2008年出台的《房屋登记办法》从可操作性角度而言，对于预告登记的相关规定则显得更为完善和具体。

（二）存在的问题

1.预告登记的适用范围

对于任何法律制度的创设者来说，法律制度的适用范围问题是一个不容回避的现实存在。笔者认为，我国《物权法》对预告登记的适用范围的界定还存在扩大的空间，这导致实际适用中权利人的利益得到切实的有效保护的成本增加，并可能最终影响不动产交易活动的顺利开展。所以对其界定一个合理的适用范围，是我国不动产预告登记制度有效发挥其应有功能首当其冲应该要解决的一个问题。

2.預告登记的发生条件的规定

关于预告登记的发生条件我国立法仅仅是规定“按照约定”一种方式的话，不管对于双方当事人的哪一方而言，都缺乏灵活性。交易双方地位不平等在实际交易活动中尤为明显，物权人由于对交易物的占有使其处于了优势地位，倘若以“按照约定”的标准来申请预告登记，那么物权人就享有了一票否决权，只要他单方面拒绝预告登记，那么买受人申请预告登记的权利就较难维护，预告登记最初的制度设计初衷，即保护买受人交易利益的目的也就较难达成。这不仅在某种程度上削弱了制度本身保障交易安全的价值性，并且使处于劣势地位买受人维护自身利益的可能性造成一定程度的缩减。

三、完善我国不动产预告登记制度的建议

本部分主要结合第二部分谈到的我国不动产预告登记制度立法上存在的问题，在借鉴外国不动产预告登记制度的理论和经验的基础上，尝试提出完善我国不动产预告登记制度的一些拙见。

（一）扩大预告登记的适用范围

综合考察相关国家立法经验以及我国现行预告登记制度的实施现状，笔者认为，除不动产物权的取得，不动产物权的装让、消灭等形式也均是应该列入预告登记的适用范围加以规制的。如农村土地承包经营权、承租权等以变动为发生内容的其他权利形式也应涵盖其中。立法应该进一步优化预告登记制度的实际可操作性，扩充预告登记的适用范围。

综上所述，笔者认为立法应该对预告登记制度的适用范围作进一步扩大，将下述情形囊括进适用范围之内较为合理：（1）设定不动产物权的请求权；（2）变更不动产物权主体、内容、顺位的请求权；（3）对不动产物权的请求权的逐步削减；（4）呈现出一些特殊性的不动产物权的相关请求权，尤为突出的如优先购买相关权利的请求权、建筑工程承包人在建筑工程施工合同中的优先受偿权；（5）有关附有起始期限或生效条件的不动产物权请求权；（6）可申请预告登记的法律、行政法规规定的其他请求权。

（二）完善预告登记发生条件的相关规定

关于预告登记发生条件，笔者总结归纳如下：

第一，以不动产物权人有效承诺为前提基础，交易相对人可凭借双方事先有效的协议而为预告登记。

第二，在双方没有就此达成事先协议的情况下，法院的介入就打破了原先尴尬局面。预告登记权利人可凭借有效地不动产物权请求权向法院申请裁决，在理由充分合理的前提下，法院可据此作出假处分命令，预告登记人从而可根据法院裁决向登记申请机关单方申请而为预告登记。综合审视，我国预告登记的发生条件的相关规定过于刻板，应当予以适当放宽。

（三）建立统一的不动产登记机关

我国《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”这实际上仅仅是使统一不动产登记机关的目标更加的明确了，但具体的相关规定却仍处于缺失状态。

综上所述，结合预告登记制度在世界各国的发展趋势来看，不动产登记机构的确立应遵循两大基本原则：

第一，由统一机关进行不动产登记原则。多机构分级登记，将很容易导致信息分散，无法使物权状态明晰于世、不利于保护交易秩序并且很难担保第三人利益得以切实维护。依据效率原则，结合预告登记公示公信效能的要求，预告登记须由统一的不动产登记机关而为实属必要。

第二，由专门性和中立性的机关来负责不动产登记的原则。登记机构的登记将会是对申请登记行为的确认而且具有向社会公众进行公示的作用并因此而产生公信力。总的来说，预告登记制度以维护交易安全、保障信赖利益等为设计目标，相关工作的开展以及登记机构的人员资格等均需要符合一定的专业标准和需求。

所以，综上所述，笔者认为，以统一中立且不同于一般行政机关的中介机构负责不动产登记较为适合我国目前不动产预告登记制度的良性发展，有助于最大限度的实现不动产预告登记制度的制度设计目标，并助其最大限度的发挥制度功效。

参考文献：

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