荷兰民法公寓权略论

梁仕华

(东莞理工学院城市学院 政法系， 广东 东莞 523808)

一、荷兰民法典的立法史考察

迄今为止，荷兰已颁行了三部民法典。1809年，荷兰第一部民法典颁发，它深受1804年《法国民法典》之影响，它的立法精神、大部分内容与法国民法如出一辙。1811年，荷兰被法国殖民者彻底征服，《荷兰民法典》被《法国民法典》完全取代。1813年，荷兰光复后，政府随即着手制定新的民法典。然而，荷兰政府并没有根据自身社会发展需求以及法学研究成果制定出适合荷兰本土的民法典。第二部民法典于1838年颁布，它“除了人法和家庭法、继承法、财产法等内容外，主要是根据法国民法典制定，而且经常是原文照搬”[1]1，这令人百思不得其解。

进入20世纪后，荷兰社会普遍认为第二部民法典已经不合时宜。但是，立法机关只是对第二部民法典进行修补工作，这毫无创新之“修补式立法”触动了当时荷兰法学界的神经。其中以著名学者——莱顿大学民法学教授戴德华·M·麦恩斯(Eduard M.Meijers)为代表，他公开行文批评第二部民法典错漏百出，修补式立法是无济于事，制定全新的民法典才是明智之举。然而，任何大刀阔斧的改革创新，总不乏反对者的声音，反对理由千篇一律，如浪费公帑和时间、新法带来的不确定性导致负面影响甚大等。经过麦恩斯教授等人的不懈努力，制定全新民法典的意见终成主流观点。政府顺应民意，任命麦恩斯教授为政府委员，授权其负责编写一部全新的民法典。

这一雄心壮志的立法工程之进行，可谓举步维艰。但麦恩斯教授等人无惧风雨，严谨地调查考证、分析研究，于1954年向政府提交了整个巨作的二分之一成果。然而，数月后，麦恩斯教授与世长辞。他的离开，对新民法典的编制工程而言，无疑是巨大的损失。尽管编制法典之后继者亦相当杰出，并为此付出了辛勤汗水，新民法典的编制工程还是进入了缓慢时期。

经历了漫长岁月后，荷兰新民法典的第1编《人法与家庭法》于1970年生效，第2编《法人》于1976年生效。作为新民法最为瞩目的成就，即财产法总则(第3编)、物权法(第5编)和债法总则(第6编)施行于1992年1月1日。这一事件标志着荷兰民法再法典化基本达到了预定的目标，即“整合民法、商法、消费者权益保护法以及许多原法典以外的私法规范，并吸收判例和学说成果，形成统一的新法典，以取代施行了150年之久的民法典和商法典”。[1]1当然，荷兰新民法的其他各编内容尚待进一步完成。但是，此法典被国内学者美誉为“二十世纪具有代表性的三大民法典之一”。[注]王卫国教授认为，意大利民法典、荷兰民法典、加拿大魁北克省民法典，是二十世纪具有代表性的三大民法典。对我国制定面向未来、面向二十一世界的民法典，有着积极的借鉴意义。详见中国政法大学民商经济法学院举行之《中国民法典论坛第九场：荷兰民法典及其对中国民法的启示》之会要记录，载法大民商经济法律网http://www.cupl.edu.cn/sites/msjjfxy_xsw/index.jsp。

二、荷兰公寓权的立法发展

(一)荷兰公寓权发展的受冷期

在一定程度上看，荷兰的前两部民法典是法国民法典的翻版。那么，荷兰对于公寓权之立法，无疑也存在《法国民法典》第664条规定的影子。该法条内容为：“一座房屋的数层楼分属于数个所有人时，如所有权契据中未规定修缮或重建的办法，修缮或重建应依下列规定办理：大墙及屋顶，由全体所有权人，各按照其所有某层楼价值的比率，分担费用。每层楼的所有人各负责修建其在上面步行的地板。一层楼的所有人负责修建上升至一层楼的楼梯；二层楼的所有人，负责修建从一层楼上升至二层楼的楼梯，并依此类推。”[2]101

可见，上述条文对全体所有权人在无约定的情况下如何分担建筑费用以及房屋各部分的修缮费用作出了简单的规定。然而，法国民法并未完全确认公寓权，而将其设置为“地役权”的一种。众所周知，法国大革命之后，一直致力于防止封建势力利用具有封建性质的行业团体或宗教团体进行复辟，1804年制定的法国民法并不承认团体的主体资格，对团体的所有权采取敌对态度，故对建筑物的团体性利用、管理予以限制。例如法国法院通过判例决定第664条规定不适用于《法国民法典》公布前已存在的区分建筑物。[3]19加之，当时的法国社会，人们极少对建筑物采用共有方式进行居住，故第664条规定在民法体系的地位就显得十分卑微，其弊端亦尚未凸显。有的人甚至认为，建筑物区分所有形态违背了个人主义精神的历史潮流，它是一种很快就会消亡的暂时的法律现象。[4]14-15

总之，《法国民法典》第664条并不是真正意义上之公寓权立法，法国立法者对公寓权制度之构建采取的轻视态度可见一斑。荷兰立法机关于此问题上的态度为何，不言而喻。

(二)荷兰新民法新设权利——公寓权

荷兰新民法典的财产法尤为引人关注，因其中一些权利来源于荷兰的本土资源，公寓权就是其中一个典型例子。

荷兰新民法典创设公寓权制度，是其经济、社会、人口、法学研究等诸多因素共同发展的结果。荷兰国小人多，是世界上人口密度最高的国家之一。随着社会经济的进一步发展、城市化进程不断加快以及人口膨胀，具有稀缺性之土地资源尤显珍贵，从而引发之居住问题日益突出。对此，立法者重视“公寓权”立法，既有利于促进公寓建筑物的管理，又保护了公寓权人的合法权益。另外，立法者注重法学研究以及借鉴外国的先进立法经验，如摒弃了法国民法不承认法人、团体等主体资格的立法思想。荷兰新民法典第2编设置了法人制度，不再对团体的所有权采取敌对态度，务求在法学理论研究成果、外国法经验中寻找到适合荷兰本土国情的解决现实难题的最佳可能方案。因此，“公寓权”应运而生。

荷兰新民法之“公寓权”，设置于第5编物权法第9章中，共四节，即第一节一般规定、第二节公寓权人协会、第三节保险合同所生的权利、第四节区分契据的修改和区分的终止，条文多达42条，内容相当丰富。若仅从“公寓权”立法之结构编排以及条文数量而言，这在第5编物权法内，可谓是重头戏，其他各章均无法与之媲美。

总之，荷兰国内已然产生了保护公寓权之实践需求，促使荷兰立法者一改以往轻视公寓权制度构建的态度。

三、荷兰新民法公寓权的基础制度研究

荷兰民法关于公寓权之规定，比较详尽，颇具特色。下文仅分析若干富有荷兰特色的基础性问题。

(一)第一节一般规定

1.享有公寓权之主体

依第5编第106条第1款规定，公寓权主体包括了土地所有权人、永租权人和地上权人。但该条第6款又规定，永租权人和地上权人成立公寓权的，须征得土地所有权人的同意，在特殊情况下，如所有权人的拒绝理由明显不合理或保持沉默，永租权人和地上权人也可请求法官代替土地所有权人行使同意权。由此可见，荷兰民法上享有公寓权之主体主要是土地所有权人，而永租权人和地上权人须获得土地所有权人同意，方能在该土地上建造公寓，成为公寓权人，这属情理之中，自不待言。但为防止土地所有权人滥用权利，立法还赋予了永租权人和地上权人司法救济权，即请求法官代行同意权。

2.公寓权之内涵

从第5编第106条第3款以及第107条规定上看，公寓权是一项复合性不动产物权，包括独立单元之专有权和建筑物所占土地的特定部分(包括特定建筑物、附属设施等)之共有权，此举实为采二元论说。另外，立法着重强调了区分建筑物成立公寓权的，须订立区分契约，并且依法进行登记，公寓权方可产生，即采取登记生效主义。

3.公寓权的善意取得、时效取得

依第5编第110条第1款规定，当登记名义人(实为无权处分人)对公寓权进行了有效转让或有效设立分项权利，此种区分为有效。换言之，善意者可取得相关物权。而该第2款则是公寓权可因时效取得之规定。此处规定之善意取得、时效取得相当简洁，应视为原则性规定，仅为确认物权效力。至于具体适用，还须配合民法的其他编章有关善意取得、时效取得适用条件之规定。

4.区分契约的具体内容

依第5编第111条规定，区分契约的具体内容包括：(1)建筑物的具体位置说明；(2)独立单元的准确描述，并要求根据建筑物设计图进行详细记载；(3)公寓权的地籍界定以及公寓权人的基本身份事项；(4)有关公寓之使用、管理的细则。

上述“细则”指代何意？第5编第112条规定作出了较为详尽的规定，将细则内容分为法定内容以及任意约定内容。

法定内容包括：(1)全体公寓权人对公寓使用、管理所产生之债务和费用的承担方式；(2)对于上一年度，有关公寓之收益或费用，必须拟定账目以及公寓权人的分摊款；(3)关于对公寓使用、管理、维护的具体规则；(4)为全体公寓权人利益对公寓进行投保；(5)为全体公寓权人利益成立公寓权人协会并拟定协会章程。协会章程内容必须包括协会名称、所在地址、协会成立目的、会费的缴纳、召集大会方式、表决权行使规则、决议通过方式。

至于细则之任意约定内容，立法赋予公寓权人自治权，如可授权公寓权协会基于重大原因，对某个公寓权人或行使公寓权人权利之人予以权利限制。

由上可见，荷兰立法者之所以煞费苦心地设计区分契约之具体内容，是因为物权法功能旨在“定分止争”。在充分尊重当事人意思自治的基础上，立法采取区分契约方式确认公寓权归属，最主要的意义就是在于确认区分建筑物的专有权，确保公寓权人能依法享有权利。另外，现代人的居住方式趋向社区化和群居化。面对千家万户的复杂共有关系，公寓权人之间的权利冲突是难以避免的。立法明确区分契约之具体内容，特别有关物之管理规则以及成立公寓权人协会等内容，必然促使权利人合法行使权利，尊重其他权利人的权利，避免滥用权利，共同遵守社区管理规则，最终促进权利主体之间的利益平衡，形成和谐住宅社区。特别值得赞许的是，荷兰立法赋予公寓权人自治权的同时，也采取指导式建议，如只要(大多数或全体)公寓权人赋予公寓权人协会权力，就可以对重大违法违约的某权利主体予以权利限制。这里限制方式、程度完全由“细则”详细规定。那么，“细则”能否规定在特殊条件下可剥夺公寓权人的公寓权？基于“法无明文规定即自由”的私法精神，亦未尝不可。

5.公寓管理之负担规则

依第5编第113条规定，全体公寓权人之间以及全体公寓权人和公寓权人协会之间，必须平均分摊因公寓权而产生的债务及费用负担，而且共同对债权人承担连带责任。此处须说明的是，平分规则须以无特别约定为前提，即有约定，从约定；无约定，平分之。此举与其他各国之做法略有不同，其他各国多以公寓权人之独立单元之价值比例或面积比例分摊来承担相关管理负担，而荷兰民法则遵循了私法自治原则，让公寓权人自主约定之，无约者，即平分之。

另外，依第5编第114条规定，假如公寓存在抵押权、优先权的情况，此种债务负担应当优先于公寓管理之负担。公寓权人无法清偿抵押权人、优先权人的债务，公寓即可被强制执行。

6.永租权人或地上权人作为公寓权人的特别规则

经过土地所有权人的同意，永租权人或地上权人可在土地所有权人的土地上建筑公寓，并获得公寓权。当然，永租权人或地上权人必须依约向土地所有权人支付地租。但是，依第5编第116条规定，永租权人或地上权人连续拖欠地租满2年的，土地所有权人可依法请求法院判决土地上的公寓权利归其所有，并解除永租权或地上权。土地所有权人取代永租权人或地上权人成为公寓权人后，将产生以下法律效果：第一，公寓在终局判决之前所产生的相关负担消灭，如公寓权的分项权利和对公寓的扣押；第二，土地所有权人须对原公寓权人进行补偿，补偿数额为公寓权在初始登记时的价值减去土地所有权人因永租权人或地上权人违约所产生的请求权数额。当然，在土地所有权人与永租权人或地上权人签订相关契约之初，可事先约定补偿数额的确定方法，从而排除上述法定补偿方法。除此之外，任何人均不得以任何形式约定排除第5编第116条规定之适用，否则，该约定为无效。

支付地租是永租权人或地上权人的应尽义务。若义务人不履行支付地租义务，权利人得解除契约并追求违约者的违约责任。但是，永租权人或地上权人退出土地，土地之公寓该如何处理？对此，按照传统的一般处理规则是，债权人提起诉讼，请求法院判决债务人支付拖欠租金。公寓作为债务人之私有财产，成为执行标的，按照民事诉讼法关于强制执行规定处理。然而，荷兰新民法对此采取了与众不同的做法。罗马法有关于“房随地走”的法理，即土地上的建筑物附着在土地上，土地的所有人即是房屋的所有人。[5]195-196也许，荷兰立法者秉承了这一立法精神，因而设计由土地所有权人取得公寓权。同时，立法者又考虑到公寓的现实价值远超拖欠地租，故以“2年”“补偿”作为土地所有权人取得公寓权的限制。毋庸置疑，荷兰立法者根据本土国情，充分考虑了各种因素，寻找出土地所有权人与永租权人或地上权人之间利益冲突的平衡点。

(二)第二节公寓权人协会

第二节虽命名为公寓权人协会，但从其内容上看，实为管理团体之组织结构、权责之规定，而公寓权人协会仅为管理团体之执行机关而已，故此，该节之命名是为不妥。

1.公寓之管理团体

荷兰公寓之管理团体，主要有三种主体，具体分述如下：

一是公寓权人大会，为公寓管理团体的最高意思机关、权力机关。大会拥有广泛权利，但是依法律或章程规定属于其他机关的权力除外。全体公寓权人均可出席大会并参与决议事项投票，除章程另有规定，决议通过之票数须为绝对多数。然而，此处“绝对多数”之底限是三分之二，或是四分之三，尚不明确。大会设有主席一职，除章程另有规定的外，主席从协会成员中任命。主席有权力召集大会。[注]详见《荷兰民法典》第5编第9章第125条第1款、第127条之规定。

二是公寓权人协会，该协会为法人，为常设机关，全体公寓权人都是协会的法定成员。协会拥有管理公寓共同部分之权利，对外对内代表全体公寓权人之权利，监督公寓权人履行管理义务之权利，协会为监督目的可代表全体公寓权人起诉某一违约公寓权人。协会还须承担公寓管理之负担，并与全体公寓权人共同对债权人承担连带责任。[注]详见《荷兰民法典》第5编第9章第113条、第124条、第125条第2款、第126条之规定。协会的连带责任使得协会的财务管理尤为重要，这也成为设置协会内董事会的重要原因。

三是公寓权人协会董事会，该董事会设置于协会之内，但由大会所任命成立，一般由一名董事组成，章程对此另有规定者除外。该成员可以是或者不是公寓权人，任一董事均有代表协会之权利。在无董事会或董事会履行职责存在障碍的情形下，除章程或者大会另有安排的外，由大会主席代行董事会职责。董事会的主要职权为：除章程另有规定的外，董事会管理协会的资金并确保大会决议的执行；履行公寓权人大会的指令；召集公寓权人大会。[注]详见《荷兰民法典》第5编第9章第127条第2款、第131条、第133条之规定。

由上可知：(1)大会是公寓管理团体的最高权力机构，而协会和协会董事会是大会的两个执行机构。但是，只有大会主席和协会董事会才有权召集公寓权人大会；(2)董事会本身虽设立在公寓权人协会内部，但基于管理业主协会财务资金的特殊性，而独立于协会，仅对大会负责；(3)协会有对外和对内的代表权，而董事会仅有对外代表权；(4)大会主席在特别情况下可履行董事会职责。总之，除法律赋予上述主体之权利外，章程可对上述主体之权利作特别规定，从而形成各个机构之间的相互协作、相互监督之关系架构。

当然，荷兰新民法关于公寓之管理团体的规定，也有美中不足之处。例如管理章程高频率地出现在该节法条之中，可见立法者重视管理章程的积极作用。但是，对于章程的具体内容为何，只是简单提及在特定情况下，区分契约被视同章程。[注]详见《荷兰民法典》第5编第9章第129条第1款之规定。此外，章程之编制程序、效力、更改及废止，甚至有关违反章程之法律责任及救济方式，立法均未明确，由公寓权人进行私法自治。然而，上述问题涉及的法理艰深，公寓权人并非都是法律专家，将无所适从。立法不作出若干指导意见，势必增加公寓权人制定管理规章的成本。

2.公寓权人协会决议无效之司法救济

公寓权人协会决议是调整区分建筑物法律关系的重要法律行为，关乎全体公寓权人的切身利益。尽管管理团体系以维护全体公寓权人共同利益为宗旨，但在各国或地区之司法实践中，已经出现了大量的管理团体决议无效诉讼之案例。因此，为了从根本上维护全体公寓权人的合法利益，充分贯彻公寓权人自治原则及物权民主原则，必须建立健全的公寓权人协会决议无效的司法救济制度。荷兰新民法关于公寓权人协会决议无效的救济制度之规定，主要见于该法第5编第130条之规定。

(1)诉讼之主体

第一，关于原告的资格。立法并未明确有权提起公寓权人协会决议无效诉讼之主体资格，只提及“提出请求的人”。据此，只要认为公寓权人协会决议侵害了其合法权益者，均可提起诉讼，如就该决议投了反对票的公寓权人、其他因决议遭受权益损害之人。当然，若决议违反公共秩序、善良风俗，或违反旨在保护公共利益之法律规定时，特定公权力机关也能提出决议无效之诉。

第二，决议无效之诉的被告。前文已明述，公寓权人协会拥有对外对内代表全体公寓权人之权利，故由公寓权人协会作为决议无效之诉的被告。

(2)救济之特别规定

第一，诉讼时效。宣告无效的请求人必须在知道或可能知道该决议之日1个月内提出诉讼。对于上诉，必须在判决作出之日起1个月内提出。

第二，参与主体。除了原告、被告均应出庭应诉之外，立法还要求“有表决权的所有其他人”进行听审。

第三，决议的中止执行。在作出判决之前，原告可以请求法官作出中止决议执行的命令。法官根据具体情况作出是否准予的命令。

(三)第三节保险合同所生的权利

该节只有三个条文，即第5编第136条至第138条。内容相对简单，主要涉及对公寓的投保、保险金的使用规则、因修理建筑物所引发纠纷的解决方法等问题。

依第5编第136条之规定，公寓权人必须依法对建筑物进行投保。倘若公寓发生了险情，投保人在享有保险合同权利时，代表全体公寓权人，并负责管理保险金，但该笔保险金仅作修理公寓之用。仅在三种情况下，才对每一公寓权人发放保险金：一是建筑物已经修理完毕，保险金尚有余额；二是公寓权人协会决议放弃修理或放弃进一步修理后经过3个月；三是区分终止。值得注意的是，立法又规定细则可以排除第136条规定的适用，故公寓权人可以另行约定保险金的使用规则。另外，依第5编第138条之规定，倘若某利害关系人就修理或完成修理的方式发生争议的，可请求法院作出裁决。

这里尚须特别说明的是，立法只提及保险标的为“建筑物”，其应有之义当为公寓权人既有对其独立单元投保义务，也要履行对公寓共同部分投保义务。至于投保之险种为何，法律无限制规定，公寓权人可自由选择。

(四)第四节区分契据的修改和区分的终止

1.区分契据的修改

(1)享有修改权的主体

对于承载力检测的实验，其结果分析应根据相关检测的技术规范要求，结合实际方法进行操作。以本次地基单桩承载力实验来看：

立法明言，区分契据之修改权，归全体公寓权人所有。但是，假如存在着公寓权上的分项权利的持有人、公寓的扣押人，须征得他们的同意；假如该修改将影响到地役权人的权利，也应征得地役权人的同意。另外，如果区分契约的修改仅仅涉及“细则”，则无须征得公寓的扣押人的同意。[注]详见《荷兰民法典》第5编第9章第139条第1款、第2款之规定。

(2)法官的代替同意权

区分契据之修改权，依法须征得某些权利人的同意，但是，倘若某些权利人对修改决议采取了消极应对的方法，如无正当理由之沉默、拒绝合作或拒绝同意，拥有公寓权人大会半数以上表决权之公寓权人可依法提请本区法院的法官行使代替同意权。[注]详见《荷兰民法典》第5编第9章第140条之规定。

倘若公寓权人大会无视反对修改区分契据者之意见，并强行修改区分契据的，上述反对者可依法请求法官宣告修改决议无效。但是，因修改区分契据，反对者并未遭受损失或已获得合理补偿的，法官可以驳回其诉讼请求。[注]详见《荷兰民法典》第5编第9章第141条之规定。

(3)修改区分契据的特别注意事项

第一，区分契约修改后，应当依法将新契约进行登记。

第二，区分契约修改后，除新契约另有约定外，原公寓上的公寓权分项权利、扣押权、优先权，继续存在修改区分契约后的公寓上。

第三，当事人请求法院宣告修改决议无效的诉讼时效为1年，从当事人知道区分契约修改或已经被书面通知该修改之日起算。

(1)区分终止的法定情形

区分的终止，即公寓权的消灭，立法列举了若干法定情形，一是区分所涉及的永租权或地上权终止，另一是公寓建筑物所涉及的土地被依法征收。上述情况下之终止，须依法进行终止登记。[注]详见《荷兰民法典》第5编第9章第143条之规定。当然，公寓权人在特定情况下，可依第5编第9章第144条之规定请求法院命令终止区分契约。裁决一旦终局，全体公寓权人必须遵守。

(2)区分终止的法律效果

依第5编第9章第146条、第147条之规定区分终止后，产生如下效果：第一，对公寓权的分项权利、对公寓权的扣押和该公寓权上的优先权附属于前公寓权人在区分所涉及的财产上的份额；第二，公寓权人协会依法解散，并且清算其财产，对债权人履行清偿义务。

3.小结

区分契据之修改、终止涉及公寓权人的最核心利益，故荷兰新民法持着较为谨慎的态度，并充分考虑到各利益主体的需求，设置了相应的司法救济途径，从而形成了一个既保护权利又防止权利滥用之二元制约体系，体现出立法者之用心良苦，值得赞许。

四、简评及结语

荷兰新民法典经历了一段漫长而艰难曲折的立法过程，方才取得瞩目成就。对此，荷兰立法者呕心沥血，以严谨、实证的立法态度来改革创新，在注重本土资源的同时，也吸收了他国的先进立法经验。因而，新民法典符合荷兰人民对合法财产保护的根本需求，也顺应了时代发展潮流。

公寓权是荷兰新民法第5编之重要组成部分，在民法体系中，有着显赫之地位。民法对公寓权之基础性规定，多作了指导性规范，坚持了公寓权人自治原则、物权民主原则。但在某些涉及公寓权人核心利益之问题，民法坚持法定主义，设置了强制性规定，如关于公寓管理细则的内容，民法规定了法定内容，任何人均不得任意更改细则的法定内容。另外，为保护公寓权人之合法权益，确立了相应的司法救济途径，促使法官不只是“成文法的喉舌”，他在法律适用中扮演了关键角色，如“法官享有代替同意权”。这种立法者与法官相互合作模式，成了荷兰新民法的特色之处。

当然，“金无足赤，人无完人”。荷兰公寓权制度，尚有不足之处，如民法未明确章程之编制程序、效力、更改及废止、违反章程之法律责任及救济方式等。故此，荷兰新民法仍待进一步完善。