重庆市绿色生态住宅（绿色建筑）小区技术应用现状与对策浅析

江鸿，谢厚礼，李丹，陈进东

（1重庆市住房和城乡建设委员会，重庆 400014；2重庆市建设技术发展中心，重庆 400015；3重庆市建筑节能中心，重庆 400015）

0 引言

重庆市自2005年起率先在西部地区组织开展绿色生态住宅小区建设工作，十多年来取得了显著成效。截止2018年12月31日，已建成生态小区项目（通过竣工评价）163个，共计3700余万m2。为了总结经验，提升生态小区项目实施能力，本文对已竣工的163个生态小区项目的典型技术进行总结[1]，结合生态小区建设过程中的动态管理工作，对生态小区项目在技术应用中存在的一些问题进行分析，并提出几点思考和建议，以推动生态小区技术体系深入落实。

1 既有生态小区典型技术应用

从服务便捷、健康舒适、环境宜居、安全耐久、资源节约、管理与创新等六方面对已建成的163个生态小区项目应用的技术进行总结分析，根据项目的资源条件和总体定位，总计应用技术类型近120项，其中资源节约类技术措施占比约30%，健康舒适类技术措施占比约22%，环境宜居类技术措施占比约14%，管理创新类技术措施占比约13%，服务便捷类技术措施占比约12%，安全耐久类技术措施占比约9%（图1）。

图1 各类技术指标应用比例

1.1 服务便捷

生态小区的服务便捷性指标主要体现在出行便利、公共服务、全龄友好、智慧服务等四方面，主要由以设置便民停车场所、便捷联系公共交通为主的出行便利措施，以配置便利的公共服务、配建社区服务设施、便捷联系城市开放空间、配套医疗卫生设施为主的公共服务措施，以场地无障碍设计、无障碍住房设置为主的全龄友好措施，以及有线电视、光纤到户、小区安防系统、家居安防系统、信息化应用系统、一卡通平台系统等为主的智慧服务措施组成的14项典型技术措施（图2），应用比例占该类指标技术措施的78%。

图2 服务便捷类技术措施

1.2 健康舒适

生态小区的健康舒适性指标主要体现在室内空气质量、水质、声光环境、热舒适等四方面，其典型应用技术措施近20项，主要包括以设置通风器或新风系统、外窗可开启面积比例达到40%、地下车库设置CO浓度监测系统、控制建筑材料与装修材料有害物质含量等为主的改善室内空气质量技术措施，以合理设置给排水系统、游泳池循环水净化处理系统、合理有效的雨水回用处理系统等为主的水质保障技术措施，以场地噪声控制技术、控制主要功能房间室内噪声、围护结构隔声设计、同层排水、设备隔声降噪措施、主要功能房间窗地面积比达到1/5、照明智能节能控制、控制建筑室内照明质量等为主的声光环境措施，以及以建筑规划布局考虑日照影响、合理控制围护结构隔热性能等为主的改善室内热舒适性措施等（图3），这些占该类指标技术应用措施的77%。

图3 健康舒适类技术措施

1.3 环境宜居

生态小区的环境宜居性指标主要体现在生态及景观、室外环境、健身设施、垃圾管理等四方面，其典型应用技术措施近17项，主要包括以丰富的绿化植物配置、复层群落种植、降低城市热岛效应强度等为主的生态及景观措施，以控制小区建筑密度、绿地率达到35%以上、光污染控制措施、场地风环境、环境噪声控制技术、良好的户外视野等为主的室外环境措施，以合理设计室外活动场地为主的健身设施，以生活垃圾分类收集清运措施为主的垃圾管理措施等（图4），合计占该类指标技术应用措施的77%。

图4 环境宜居类技术措施

1.4 安全耐久

生态小区的安全耐久性指标主要体现在安全、耐久、防护等三方面，其典型应用技术措施近13项，主要包括以场地安全、小区人车分流、控制污染源排放、空调室外机位设置合理、建筑形体规则等为主的安全技术措施，以采用高耐久性高性能混凝土和采用耐久性好、易维护的建筑外立面和室内装修材料为主的耐久性措施等（图5），总计占该类指标技术应用措施的86%。

1.5 资源节约

图5 安全耐久类技术措施

生态小区的资源节约性指标主要体现在节地、节能、节水、节材等四方面，其典型应用技术近21项，主要包括以地下空间高效利用为主的节地措施，以建筑照明节能设计、照明系统智能节能控制措施、节能电梯及节能控制措施等为主的节能措施，以采用雨水回用系统、绿化节水灌溉系统、给水系统用水点压力控制等为主的节水措施，以采用本地建筑材料、高强钢筋利用、预拌混凝土、预拌砂浆、地基基础及结构构件节材优化设计等为主的节材措施等（图6），占该类指标技术应用措施的62%。

图6 资源节约类技术措施

1.6 管理与创新

生态小区的管理与创新性指标主要体现在管理制度、技术管理、绿色生活、技术创新等四方面，其典型应用技术措施近10项，主要包括以建立生态小区专项施工管理机构、实施施工全过程环境保护、设计专项交底等为主的管理制度，以施工降尘、施工降噪、机电综合调试为主的技术管理措施，以小区绿色标识系统、宣传展示系统为主的绿色生活措施等（图7），占该类指标技术应用措施的67%。

总体而言，生态小区形成了以绿色标识系统、新风系统/通分器、雨水回用系统、智能化系统、绿色生态环境系统、无障碍系统、绿色出行系统、公共服务系统等为主的居民可感知的绿色技术路线。

2 目前技术体系应用中存在的一些问题

2.1 存在理念误区

随着开发企业绿色建筑、绿色发展意识的不断增强，住宅产业绿色化得以迅速发展，但是开发企业对于绿色建筑、生态小区的认识还存在误区。对于大部分开发企业来说，认为绿色建筑、生态小区仅仅只是绿色技术、产品的简单堆砌累积，并没有在方案前期即根据项目的条件和定位进行技术路线的策划、设计，往往从施工图设计阶段才开始介入，导致一系列的设计变更、施工调整，既增加了施工难度和建设成本，产品质量也得不到有效保障。

2.2 技术落实不到位

一是部分绿色技术设计深度不够，特别是需要二次深化设计和产品供应厂商协调设计的技术，如中英文标识系统，这是一个非常典型的案例，由于标识系统在设计时是初步设计，最后导致在竣工验收阶段重新进行双语调整；又如地下车库一氧化碳监测装置，常常出现与排烟设备联动控制的现象；再如机械新风系统的预留安装，墙式通风器的新风口预留在空调室外机处，机械新风系统的进风口设计在卫生间排风处，管道与墙柱、梁“打架碰撞”等。二是不按设计评价要求和设计图纸落实。通过设计评价的项目设计图纸已经达到生态小区的要求，但是部分项目存在评价图纸和施工图纸不一致、图纸版本多等情况，导致设计的技术措施不能完全落地或落实不到位。如无障碍车位的设置，施工时未按照紧邻无障碍电梯的要求来划线，导致后期无障碍通行不便利且无法调整，另外还有下车库出入口挡水设施、车库隔油池等未及时落实的情况。三是不重视设计施工交底。施工建设是把生态小区设计转化为实体的重要过程，但是在实际实施过程中，大部分项目都存在交底不及时的情况，导致开发单位、施工单位对于生态小区采取的专项技术不能“知行合一”。比如某项目设置了墙式通风器，施工单位却误把预留的通风口当作空调洞口。

2.3 运营管理不到位

一是生态小区技术措施（要求）在运行使用阶段未能落实，存在擅自拆除更改、破损后未及时修复等现象，如有的项目物业公司为了节省电费，拆除部分车库照明灯具等。二是技术措施维护管理缺失，存在雨水回收系统、车库CO监测联动系统建成后未投入运行使用、无障碍通道被占用等现象。三是实施效果展示有待加强，对存在项目的宣传展示重视不够，使用者对生态小区的认知度和感知度不强，智能化系统等专项技术无使用说明等现象。比如项目设置通风器或新风系统，目的是在空调使用期间调节室内新风量，由于使用者对于绿色、生态、健康的意识不够，在二次装修过程中进行堵塞、拆除。

3 思考和建议

3.1 方案介入，紧密配合

生态小区相较传统住宅项目，技术性和功能性要求更高。因此，生态小区的策划设计从方案前期介入是非常必要的，对各种技术方案进行充分的技术经济性的对比分析后，因地制宜地制定生态小区技术路线和实施方案，避免高成本、低效益的产品。另外，生态小区涉及的专业多，参与建设的单位多，项目组织管理的过程复杂。因此，还需要加强方案、设计、施工、运营每个阶段的紧密联系，以及与设计单位、施工单位、物业管理的紧密配合[2]，以使生态小区的绿色理念、技术体系完整高效地落实。

3.2 发展绿色物业管理

目前生态小区存在“重建轻管”的现状，建设一个真正的生态小区除了要有求真务实的具体实施，更需要认真负责的监督管理。生态小区的运营管理并非传统的清洁与安保，还包括对采用的雨水回用系统、新风系统等绿色技术、绿色设施提供管理和技术服务，相应的管理人员要有专业的技术知识和主动的节能环保意识[3]。因此，在生态小区项目数量快速增长的情况下，发展和加强绿色物业管理已是迫在眉睫。

3.3 加强绿色建筑宣传

大多数使用者对于生态小区的认知和感受是 “绿化好、绿色植物多”，一则是使用者对“绿色生态住宅小区”进行简单的字面理解，对生态小区的体验感受不强；一则是开发企业对生态小区的宣传稍显简单，宣传工作不到位[4]。因此，加强绿色宣传一方面可以进一步普及绿色生活理念，提高公众绿色生态意识，提高生态小区的社会影响力；另一方面，绿色宣传也是促进生态小区运营管理的手段之一。

4 结语

重庆市绿色生态住宅小区历经十余年发展，技术体系应用范围不断扩宽，技术内容要求持续深化，实现了技术、产品的广泛推广，促进了行业技术进步，但是在组织实施、技术落实与管理方面仍旧存在一定不足，在产品质量和社会效益上还待进一步提升。因此，建设单位应高度重视，建议实施专人负责制，对各阶段和各单位进行专项全程跟踪和协调，加强规划、设计、建设、运营四个环节的深度融合，实现设计上有策略、建设上有落实、运行上有效果，确保生态小区技术体系、绿色设施切实落实和有效运行，充分体现生态小区的行业示范性、引领性。