房地产估价方法浅论

赵明

摘  要：随着近年来我国房地产市场的快速升温，房地产价格备受各界人士的关注。然而，怎样为房地产做出精准的估价，让其价格之高低能够更为精准地体现出商品自身之价值，就成为了一个值得深入研究的课题。这就要求选择合理的方法对房地产进行公平公正的估价。本文对常见的房地产估价方法进行了分析，并不同房地产估价方法的适用范围。

关键词：房地产;估价;方法

鉴于我国房地产市场火爆化程度的持续提升，和房地产估价相关的业务需求也出现了飞速增加，其重要价值表现在多个不同的方面，比如，房地产合资、银行确认房产抵押贷款额、国家征税或者诉讼中确认房地产价值等，这就需要房地产估价工作者能够尽量给出合理而又精准的价格。然而，因为我国房地产估价业的起步相对较晚，对于估价方法的应用还不够娴熟，用在具体估价业务上尚存在部分局限，以至于所估出的结果与房地产实际价具有偏差。这就需要对房地产常用估价方法进行研究。

一、常见的房地产估价方法分析

一是市场比较法。主要是指把估价的对象和在估价时点时段所进行过交易的同类型房地产加以比较，并且对同类房地产价格加以修正，从而得到需要估价房地产最为客观和合理价格的一种估价法。该方法以替代原理为主要理论基础，主要是考虑到用途一致，条件比较类似的房地产价格往往会彼此影响而导致价格趋向于一致。该方法可用在具有较为广泛市场交易用途的房地产交易类型中，比如，普通住宅、商业场所、厂房以及商务写字楼等。当然，还可用在房地产市场较为发达的区域。在运用该方法时，通常会要求有超过三个具备比较高可比性的案例为参照，而且还要求估价的主体具备相当丰富的实战经验。用该方法进行估价的基本公式是：房地产价格=Σ（可比案例房产价×交易状况修正系数×交易时间修正系数×交易区域修正系数×其他因素修正系数）÷可比案例数。

二是收益法。主要是顾及到房地产收益具备了连续性这一特征，选择合理的资本化率，把估价房地产今后的净收益折现至估价时点之后再进行累加，如此即可得到估价房产较为合理的价格。该方法将预期原理作为理论基础，运用对估价对象今后所要得到的收益进行预测，从而估算房地产到了估价时点之后所具有之价格。所以，如果要用这一方法来算出房地产价格，就一定要确保这一房地产具备现实经济效益或者潜在收益，一般来说，在估算住宅、商务写字楼、饭店等地产价格过程中会用到该方法。在运用此法时还需要估价者可以对房地产今后收益与风险实施精准预测。如果每年的净收益是一样的，资本化率也会一致，收益年限就是有限年。

三是成本法。这一方法是得出重新开发或者重新建设估价房地产需要的相关费用与利润、应纳税金总和，再扣除掉估价房地产之折旧，如此即可得到需要估价房地产的合理价格。该方法将生产费用价值理论作为理论基础。也就是说，房地产价格是通过建设这一房地产需要耗费的各类费用加以决定的。通常情况下，极少会进行交易或无收益的房地产一般是运用该方法来评估其最终价格，通常适用于学校、公园以及医院等地产。与此同时，还应当准确地意识到房地产价值之高下并不全部取决于其成本大小，而是取决于其效益之大小。所以，唯有在房地产成本和其价值产生了直接的联系之后才会用到该法。用这一方法进行估价的公式是：积算价格等于重新构建价减去折旧。

四是假设开发法。这一方法是依据估价对象通过预期开发完成之后得到的价值以算出估价对象的价格。也就是说，在求得估价房地产开发所需要的支出和折现率或者后续开发所需支出和相应利润之后的价格。这就需要把房地产開发完成之后的价值与后续开发需要的支出折现至价值时点之后再予以扣除，或是把开发之后的价格减掉后续开发所需支出、利润而得到的估价房地产价格。

五是长期趋势法。这一方法是应用预测科学相关理论与方法，尤其是时间序列分析与回归分析等理论，以推测与判断出某处房地产今后价格的一种方法。

二、不同房地产估价方法的适用范围

一是比较法。主要适用范围是数量比较多而且还具备了相当大的可比性的某一类房地产。例如，普通居民住宅、商务写字楼、商业用房、企业厂房以及地产开发用地等。如下这些房地产则很难使用比较法来进行估价。比如，数量比较少的房地产，含特殊类型的企业厂房、机场、博物馆、寺庙或者古建筑等;进行交易可能性比较少的房地产，含学校、医院以及单位办公楼等;可比性不高的房地产，含在建类工程项目等。

二是成本法。主要适用范围是新开发完成的某一类房地产，比如，实施重新开发与建设的旧有房地产，含在建工程项目，计划加以开发的地产;极少有可能进行交易或无经济效益的房地产，含学校、医院、图书馆或者体育馆、部分营房等公益类的房地产。同时，一些具备了独特设计风格的化工企业、钢铁去也、油田或者机场也是适用的。

三是收益法。主要适用范围是有收益类的房地产或者同类型的房产。比如，居民住宅、商务写字楼、旅店、商铺、停车场或者仓库等，不产生其他经济效益的公益类房地产并不适用于该法。

四是假设开发法。主要适用范围是具备了开发潜力或者再开发潜力，而且在开发完成之后的价格可运用比较法、收益法等之外的方法来计算的某一类房地产。比如，可供未来开发的土地或者在建工程项目等。

五是长期趋势法。主要适用范围是价格没有显著季节性波动的房地产。由于这一方法是依据房地产价格在以往与目前比较长时段之中所发生变动的规律做出的判断，可以借助于以往的统计资料以及目前掌握的材料对未来进行预测。运用对以上资料所进行的统计与分析，即可得到相应的价格变化规律。

结语

综上所述，现阶段房地产不但是非常重要的经济类资源，而且还是十分热门的商品与资产，是现代人极为重要的投资方式之一。由于我国房地产市场的日益发展，房地产估价变得愈加重要起来，娴熟地应用各类常见的估价方法是非常重要的。只有较好地掌握了这些估价方法，才能在实践中选择最合理的方法加以运用，从而推动我国房地产估价行业实现更好地发展。

参考文献：

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[2] 邹秀云.常用房地产估价方法的研究与应用[J].财经界，2016（18）.

[3] 郑晓俐.大数据时代对房地产估价行业的影响及对策分析——以杭州市为例[J]. 住宅与房地产，2016（30）.

作者简介：

赵  明（1973.5.15-），男，江苏镇江人，经济师，法学学士，研究方向：房地产估价，不动产登记管理，法律。