推行二手房资金监管的对策建议

文/曹炜

我国房地产行业在21世纪进入高速发展时期。房地产市场交易量快速提升，交易资金不断增长，资金安全问题不断涌现。二手房交易涉及大量资金，资金交易安全对房地产行业健康发展具有一定影响，对社会稳定造成的影响也不容忽视。当前，受宏观经济和房地产调控政策的影响，二手房买卖合同纠纷案件也呈现上升趋势。查询上海市高级人民法院网裁定文书信息，2018年共发生4480起房屋买卖合同纠纷案件，通过法院判决结案的案件为1998起，而尚未通过法院诉讼方式解决的此类纠纷案件数量远远大于法院立案的案件数量。为维护二手房交易市场稳定，保障普通购房群众的合法权益，本市应加大推行二手房交易资金监管力度。

一、二手房交易中买卖双方面临的潜在风险

二手房买卖不如其他商品买卖那般一手交钱、一手交货、钱货两讫，这里存在先给付房款还是先申请过户的问题，谁先迈出这一步都面临着对方可能违约的风险。这主要表现为十种情况：其一，不法分子通过伪造假产证、假证件，扮演假房东骗取买房人首付款；其二，一房多卖，卖房人收到首付款后失联，导致多个买房人家庭蒙受损失；其三，卖房人隐瞒欠债情况，买房人在不知情的情况下支付首付款，在过户前交易房产被法院查封导致无法过户；其四，卖房人收到首付款后挪作他用而未用于还清贷款，导致无法过户；其五，房价上涨，导致卖房人反悔或中途加价，拒绝履行合同而导致纠纷；其六，房地产权属有瑕疵或多个产权人之间有矛盾，导致买房人无法过户陷入纠纷；其七，国家房地产政策变化，导致买卖双方无法按原合同约定履行导致纠纷；其八，中介公司或中介人员将买房人定金、房款卷走，导致买卖合同无法履行；其九，二手房交易中，由于“做低房价”逃税或“做高房价”贷款行为而产生矛盾纠纷；其十，因购房者自身原因导致银行审批额度不足而无法完成交易。

二、本市二手房资金监管的历程与现状

2005年下半年，本市在各区房地产交易中心试点二手房买卖交易资金监管。例如：2005-2007年间，金山区房地产交易中心对二手房交易资金监管共125笔，监管资金1745万元。后来或因体制机制等原因退出此项业务。

2008年2月，汉宇地产、信义房产、21世纪不动产、中原地产、台庆房产等5家中介公司成为原上海市房屋土地资源管理局“二手房交易资金结算平台”的首批试点中介公司。然而，由于本市资金监管并未强制执行，其推广力度有限，多年来实际运用的市民十分有限。

2015年上半年起，上海市房管局、市房地产交易中心牵头推广本市存量房交易资金监管平台。上海市房地产交易资金管理有限公司是目前上海具体操作二手房交易资金监管的唯一第三方平台。它是一家经政府部门批准成立的房地产交易资金监管第三方机构，主要职能是为市民在二手房交易过程中提供资金监管专业服务。

三、实施二手房交易资金监管中遇到的问题分析

1.资金监管业务量少、市场化接受度低。上海是全国二手房交易量最大的城市之一。据了解，2018年全市二手房成交套数约16.5万套。全市办理二手房交易资金监管的交易数量为709笔，仅占实际成交量的0.43%，监管资金29.47亿元。

2.买卖双方的资金监管意识较弱。资金监管需要买卖双方共同申请。通常而言，买房方多数愿意接受资金监管，而卖房方一般不愿意接受资金监管。因为若实施资金监管，则必须在所有手续办理妥当后再付款给卖房人。此外，二手房交易过程中，改善性置业比重较高，其对资金的流转与划转效率要求较高，这也是目前许多消费者不愿选择资金监管的重要原因之一。

3.资金监管宣传力度有限，市民知晓度较低。本市各区房地产交易中心设立了免费的资金监管窗口，但是由于宣传力度有限，大部分二手房交易者并不知道资金监管服务。

4.中介公司主导传统交易付款方式的现象难改变。在有中介参与的二手房交易中，在契税缴纳完成后，由中介公司或购房人直接将房款支付给卖房人。资金监管对于二手房买卖的规范化和风险控制而言毋庸置疑是件好事，但由于刚开始实行，使买卖双方对于资金监管的意识与习惯仍需进行培养。

5.受理资金监管业务的银行网点不多。目前，虽然包括工商银行、中国银行、建设银行、交通银行、上海银行、农业银行、农商银行、浦发银行、兴业银行、中信银行等10家银行参与了二手房资金监管业务，但各行办理资金监管业务网点较少，市民办事较为不便。例如，金山区只有工商银行卫清路支行一处受理点。

6.上家贷款下家还，资金监管复杂化。目前，上海的二手房资金监管申请除买卖双方都认可外，还需具备一项条件，即出售的房屋内没有任何抵押登记存在。事实上，在实际操作中，往往许多卖房方需要使用买房方的首付款去偿还银行抵押借款或私人的抵押借款，如此则买方的首付款无法纳入资金监管范围内，这样势必会削弱资金监管的效力。

四、完善二手房交易资金监管的对策建议

1.二手房交易资金监管制度及实施细则制定。二手房交易资金监管机制执行情况与立法存在联系，但直至目前，上海市存量住房交易资金监管制度仍未正式发文并全面实施。因此，面对二手房交易的种种风险，上海应根据住房和城乡建设部发布的“建房（2018）128号文”中确定的“加强预售房及存量房交易资金的监管”文件精神，积极采取有效措施，严守风险底线，切实保障老百姓的购房资金安全，尽快出台二手房交易资金监管制度及实施细则。

2.强化二手房交易资金监督网络系统。信息化时代背景下，对二手房交易资金管理施以网络监管模式，对于保障监管质量及监管效率具有十分重要的意义。由于当前资金监管系统与不动产登记系统是联网状态，资金监管平台可以了解整个交易过程，确保在完成不动产登记后将下家的钱款代发至上家。目前，本市正在进行不动产登记与优化营商环境改革，要进一步强化二手房交易资金监管平台建设，进一步发挥网络监管优势。在确保资金安全的前提下，努力提高资金监管过程中的资金划转效率。

3.强化二手房交易资金内部控制。首先，建立二手房交易资金监管组织单位，强化对资金的内部管理。内控部门可参照银行业内控相关规定设置不同岗位，重新梳理业务流程，找到其中风险环节及风险控制点，制定有针对性的管理细则，保障制度的有效落实。同时，设立配套审核及抽查机制，完善风险数据库。其次，完善资金交易内控制度，内控制度的建立需涵盖多项业务环节，贯穿执行及决策的全过程，促进岗位及内部的相互制约。

4.加大二手房资金监管宣传力度。二手房交易资金监管在开始推进的阶段，需要房地产交易中心、不动产登记中心、银行、公积金等方面的配合、协作与宣传才能得到有效推进。组织宣传二手房交易资金监管的形式较为丰富，例如通过报纸、电视、广播等媒体的广泛报道，还可与合作银行联合宣传。更重要的是，将法院审理的二手房买卖合同纠纷典型案件不定期公开，增强市民购房时对资金安全的风险防范意识。

5.创新二手房交易资金监管服务内容。管好交易资金，确保资金安全是二手房交易资金监管的基本要求。当前，房地产中介费用较高，若将中介服务费纳入监管范围，将对中介产生约束力，使逼订、吃差价等违规行为得到杜绝，一定程度上可以改善中介服务质量。此外，租房市场的资金也应纳入监管平台的业务范围内。

结束语

上海对二手房交易的资金监管起步较晚，在交易资金管理过程中存在一定问题，所采用的资金监管没有强制推行。本次研究希望对二手房交易资金监管提供一定帮助，进一步优化本市房地产交易制度，保障房地产行业健康稳定发展，有效解决群众居住问题。