青岛市高星级酒店投资可行性分析

李敏

一、青岛市高星级酒店概况

青岛市位于山东半岛南端，靠近胶州湾，东临黄海，属于温带季风气候，全年气候温和湿润，年平均气温为13 ℃左右，是中国重要的经济中心和沿海开放城市。青岛市得益于得天独厚的地理环境优势，逐渐被国家扶持打造成历史文化名城和风景旅游胜地。青岛市政府秉承着“打造优美环境，构建宜人之居”的理念，在城市规划、环境质量控制以及居民住宅等方面取得很大进展，重点突出人与自然和谐共处，红瓦绿树、碧海蓝天的风景全貌，达到山海相依、风景优雅、生活舒适的目的。

得益于先天环境优势和后天交通便利，青岛的旅游业蓬勃发展，带动了青岛市酒店业的进一步发展。根据青岛市旅游局统计资料，2015年举办的首届“山东省旅游饭店业高峰论坛”上，山东省星际饭店数量已多达910家，其中：青岛占据的星级饭店数量最多，达到150多家;五星级酒店包括在建的已达15家，占据了山东省五星级酒店数量的一半。2010-2016年的平均房价达到785元，根据相关研究预测，2017年房价略微下降至680元;出租率方面，2010-2016年呈现略微下降、逐渐平稳的趋势，平均出租率为68%。数据显示，青岛的高星级酒店数量在山东省排名第一，价格、入住率和盈利方面与北京、上海等发达区域几乎持平，由此看来，青岛市高星级酒店的投资具有背景可行性。

二、青岛市高星级酒店投资环境及定位

（一）青岛市近年经济发展情况

2018年1月底，青岛市召开新闻发布会，通报2017年全市经济运行情况。青岛市2017年GDP总值达到11 037.28亿元，人均GDP达到119 357元，按照可比价格计算，增长了7.5%，其中：服务业成为推动经济发展的主要力量，贡献率为59%;住宿和餐饮业总量为221.75亿元，增长了5.9%;居民消费价格上升了2%，居民消费能力大幅提高。由此看来，休闲时间和储蓄增加供给侧结构改革成效非常显著，着力推动新旧动能加快接续转换。

青岛是中国沿海开放城市之一，是山东省最大的工业城市，也是省内消费水平最高的城市，其商业发达，位于市北区的台东步行商业街闻名全国。青岛总体发展水平较高且平稳健康，宏观调控成效明显。

（二）高星级酒店市场竞争分析

近年来，青岛市旅游发展如火如荼，取得的业绩有目共睹。根据2017年青岛市旅游局发布的最新信息，2017年青岛市全年接待游客总人数7 978万次，同比增长7%;旅游消费总额1 435亿元，同比增长13%。2018年6月，在青岛举办的上合峰会极大推进了青岛的旅游活动，总体市场行业一片光明。青岛市五星级酒店包括海尔洲际、香格里拉、希尔顿等在内的大约20家酒店，主要竞争商务和旅游客流，各家星级酒店都有其独特的风格，以满足游客不同的需求，但主要内部设施基本一致，地理位置各有优势;因此，在高端住宿和会议上，彼此竞争力度较大。

三、高星级酒店融资渠道选择

酒店的投资者主要有战略投资者和财务投资者两种类型。战略投资者是一些大型的酒店管理集团、一些航空公司和旅行社等，其中前者为主要投资者。高星级酒店作为一个企业进行运营，必然经历企业的成长周期，即创业期、成长期、成熟期。企业所处的阶段不同，企业矛盾就不同，所需的融资手段也各不相同。

（一）创业期融资手段选择

酒店创业期指企业从创意产生，酒店开始尝试运营到酒店管理较为成熟。此阶段最重要的是组建管理团队、市场调研、细分市场以及根据市场调研的顾客需求调整酒店发展定位等。企业在这一阶段处于亏损状态，主要包括员工薪资、日常运营开销等。这一阶段一般不会有投资集团，多是依靠酒店拥有者的个人投资。

（二）成长期融资手段选择

经过创业阶段的磨合，酒店团队已经开始认同企业文化，彼此磨合，酒店运营良好。此阶段酒店开始扭亏为盈，现金状况开始好转，对外开始有吸引能力，企业风险得到一定程度释放，银行信用开始建立。企业此时采用担保贷款和抵押贷款获取资金较为容易;因此，最重要的融资渠道是引入风险投资，风险基金可以有效解决资金不足的问题。另外，基金公司的代表会进入公司管理层，对基金运营进行专业指导，公司管理水平得到大幅度提升。

（三）成熟期融资手段选择

经过成长期的磨合后，企业发展逐渐稳定成熟，企业此时已有一套标准化的管理体系，在整个行业市场占据一席之地，管理团队的重心转变成投融资管理、战略决策管理和财务控制。企业在这一阶段盈利能力稳定、良好。财务报表中，企业现金流的平衡点转为损益类的平衡点，并且获得纯利益收入。因为企业在这一阶段需着重发展业务，抢占市场地位，努力扩大企业规模，打造顾客忠诚度、良好的企业形象和品牌知名度，所以需要大量资金。由于企业在这一阶段的良好表现，使企业银行贷款、风险投资、产权交易等都成为企业的优先选择，保证企业在融入大量资金的同时成功退出风险投资。

四、高星级酒店投资可行性论证

（一）资产经营分析

资产经营是一种更高级的经营方式，可实现企业的产权重组和企业并购，可以快速改变企业的资产规模和组成部分，实现企业有限资源的优化配置，提高企业的盈利能力。其实质是把企业拥有的资源资本化，使每一项资源都能在企业的有序组织下为实现企业目标而服务。资产经营是一种开放式经营，要求企业管理者着眼于整个市场，尽量利用外界社会力量发展和壮大企业，在此基础上既要保证企业原有的产品、质量以及市场份额，又要时刻紧密关注国际大趋势和竞争对手的动向。

（二）经济效益分析

分析一个企业的经济效益可以通过数学或者统计等方法，这些具体的算法多种多样，而方法的选择可以根据所要分析的目的等确定。

因素分析法：把所要测算的综合指标分解成几个原始要素，以此测算影响指标的因素是哪个，影响系数是多少。结构分析法：又称为比重分析法，其目的是分析某一要素在所有要素中所占的比重，从而令分析者明白主要矛盾和次要矛盾。动态分析法：对比不同時期的同类指标数据，借此分析指标发展的趋势和变化的快慢。这几种方法可以选取某一个进行分析，也可以结合起来分析。

五、结语

通过上述分析，青岛市的五星级酒店在总体上具备投资可行性，但要根据酒店的具体情况分析。关键点主要包括有一支优秀的专业管理团队、酒店在国内甚至国际享有美誉、具有一定的顾客忠诚度以及经营管理模式必须符合投资条件等。适当的投资有利于酒店多元化发展，有助于提高企业市场地位，建立自己的品牌优势，在激烈的竞争中获取足够稳健的竞争优势。基于全国高星级酒店的发展态势缩小至青岛市高星级酒店的发展情况，对比不同企业成长阶段采取的不同融资方式，通过项目资产经营、经济效益分析以及财务评价等方面，分析高星级酒店的投资可行性，对于高星级酒店的科学、良性、可持续发展具有指导意义。目前，国际高星级酒店的投资市场分析主要集中于酒店消费细分、市场个性化需求等方面，而中国的高星级酒店在投资领域的分析主要还是借鉴国外的研究理论，但不同国家有其独特的国情和市场环境;因此，中国高星级酒店整体的行业环境决定了其投资可行性的差异性。

（作者单位：中国海洋大学）