谈公共租赁住房项目全过程造价管理

李 增

(沈阳建筑大学，辽宁 沈阳 110000)

公共租赁住房是保障性住房中的一种，是在限定建设标准和租金水平的条件下，为符合国家相关规定条件的城镇中低收入住房困难群体、新就业大学毕业生、机关企事业单位新就业的无房职工以及稳定就业的外来务工人员等提供住房保障[1]。公共租赁住房作为国家住房保障体系的重要组成部分，归政府或公共机构所有，一般以低于市场价格向城市中低收入群体出租。因此，公共租赁住房项目建设应根据其各项特征，在尽量满足住宅舒适性以及经济适用性的条件下，充分考虑成本控制以及投资效率，在项目建设中实现全过程造价管理，才能做到有效控制。

1 公共租赁住房的特征

1.1 社会保障性

公共租赁住房制度是社会保障中极为重要的环节，更是住房保障的核心内容，体现了政府履行社会保障职能，通过宏观政策调控来解决低收入群体的住房问题。我国的住房分配体系在商品化及社会化的进程中主要以市场机制调节，公共租赁住房只是社会保障中的一部分，用以弥补住房市场救济缺口，对于低收入者提供帮助，体现了人道主义精神[2]。低收入群体无法通过市场化渠道购买商品房，只有依靠公共租赁住房这种具有保障性质的住房才能解决根本问题。

1.2 政府主导性

公共租赁住房政策是以政府为主导集中社会力量提供住房保障措施，公共租赁住房政策落实和推动的重要特征之一即为以政府为主体。公共租赁住房制度建立的主要目的，就是为了解决市场调节无法改善低收入群体在住房保障上面临的难题。政府作为公共租赁住房政策的制定者与执行者，应充分考虑公共租赁住房建设的造价管理，研究从项目立项到竣工验收各个阶级的成本控制。

1.3 公益性

公共租赁住房不仅可以解决低收入群体的住房保障问题，为低收入群体节约生活成本，还可以产生一定的社会效益。公益性主要体现为：解决低收入群体的住房保障问题可以提高城镇居民整体居住水平，提升市容市貌，增强群众的幸福感、获得感、安全感。

1.4 福利性

公共租赁住房是由政府主导，为低收入群体建设的具有保障性质的住房，所以在建设过程中追求的是社会效益而不是经济效益，享受税费减免、无偿划拨等优惠政策，建设成本较为低廉。在政府的调控下，租赁价格、物业管理维护价格等往往低于市场价格，这些都体现了公共租赁住房的福利性。

2 公共租赁住房全过程造价管理的意义

为了更好的做到工程造价的精细化管理，产生了一种崭新的造价管理模式，即全过程造价管理。全过程造价管理是指在工程项目建设的过程中，将工程项目造价的确定与控制、造价的决策和实施贯穿于项目全过程，简而言之就是在项目的全过程中的各个阶段都要进行工程造价管理。

对公共租赁住房项目全过程造价管理研究，有利于项目投资效率的提高，还能有效控制投资规模，对政府或施工单位都具有重要意义[3]。对政府来说，由于房地产宏观调控，各地限购政策的落地，公共租赁住房这一“低价便民房”需求量逐渐增大，做好公共租赁住房项目成本控制，有利于节省财政开支，缓解财政压力，将节约下来的资金用于其他基础设施建设投资，利于城市建设发展。对施工企业来说，在制度健全的市场条件下，高利润时代已经终结，面临越来越激烈的市场化竞争，成本控制格外重要，做好成本控制意味着可以在成本有限条件下将施工企业利润最大化，进而提高施工企业的市场竞争力。

公共租赁住房作为保障性住房的重要组成部分，对其全过程造价管理，既有利于公共租赁住房工程建设，也有利于环境保护和社会协调发展[4]。一方面，公共租赁住房建设主要以社会公益性建设为目的，所用材料在造价范围内要注重环保性能，否则将对环境造成一定的污染。另一方面，公共租赁住房建设也直接影响城市融合力，只有保障和解决好群众住房问题，才会吸引更多的人来城市就业，参与城市建设发展，这种良性循环对于社会和谐发展具有重要意义。

3 公共租赁住房全过程造价管理措施

公共租赁住房全过程造价管理可以细分为以下几个过程：前期的投资立项、确定投资后筛选设计方案、确定方案后进行初步设计、进场前准备和实际施工、项目收尾竣工验收、交付试运行投产。由于项目建设过程的长期性和复杂性，在条件允许的条件下应由唯一单位进行全过程造价管理。这样能够避免多头管理导致效率低下问题，促进工程造价管理在项目全过程中推进，有助于厘清责任、累积经验，保障全过程造价管理工作稳定高效地开展。做好公共租赁住房的全过程造价管理，可采取以下几种措施。

3.1 细化分解项目全过程

公共租赁住房项目作为政府投资建设项目，在建设前需成立明确的工作领导小组，应由政府公共租赁住房建设主管单位牵头成立，成立以后要选聘优秀建设工程领域专家，包括现场管理技术人员和造价管理人员。选聘的优秀专家，特别是造价管理人员应对项目建设工作领导小组的全体成员进行全过程造价管理知识培训，让负责项目建设决策的领导和具体负责人员了解全过程造价管理的重要性，统一造价管理思想，为项目成本控制奠定坚实基础。在立项阶段对公共租赁住房项目进行细化分解，仔细研究各个细节的管理要点，并将这样的理念贯穿项目建设全过程，使项目投资估算的精准度与精确度进一步提高。

3.2 提高设计图纸的质量和精度

由于公共租赁住房项目的政府主导性，往往导致项目工期较为紧张，不充分的设计时间影响施工图的准确度；其非营利性，往往导致其设计的类型、特征与商品房有较大区别，房间面积、使用功能、配套说明的显著差异直接影响工程造价[5]。在设计阶段，政府或社会资本应积极与设计单位沟通，在保证按时完成的条件下，要注重设计的质量与精度，避免因设计原因而导致工程停工、返工、工程变更等造成的造价浪费。

3.3 合理规范编制招标文件

公共租赁住房项目招标与其他项目一样，一般采取公开招标的方式，招标工作的能力与水平直接影响该阶段的造价管理。政府会委托具有相应资质的招标代理公司从事公共租赁住房项目的招标工作。而在招标阶段，往往会忽视对公共租赁住房项目招标文件的编制，往往因为内容遗漏、文字表达不准确而导致施工单位钻空子、找漏洞，最终对项目造价造成极大影响。因此，在编制招标文件时，应准确把握工程项目控制目标，根据项目特点合理确定资格审查标准、评标方法、投标报价要求等，深入研究影响合同实质性内容的各个因素，确保设计阶段造价管理不出纰漏。

3.4 坚持原则处理工程变更

施工阶段是对公共租赁住房项目造价影响最为明显的一个阶段，其中工程变更带来的签证是主要原因，所以处理好工程变更尤为重要。作为政府投资建设的项目，应确保现场管理人员具备丰富的实践经验和较强的沟通协调能力，处理工程变更时坚持四个原则，即在保证质量、工期前提下降低成本的原则；不能以牺牲工程质量来缩短工期和成本的原则；变更发生时按照合同事先约定进行调整的原则；非建设方原因即不承担责任的原则。

3.5 严格审核工程结算

竣工结算是竣工决算编制的基础之一，也是公共租赁住房项目在竣工验收阶段造价管理的一个重要策略，它反映公共租赁住房项目整个施工过程的总造价。对于公共租赁住房项目，政府应该严格审核工程结算，采取内部审查和委托第三方造价审计咨询机构审查相结合的方式。先将工程资料收集整理，对相关数据进行分析，核实各类变更签证的准确性，特别是要详细检查因隐蔽工程、赶工等原因产生的签证。再交给第三方造价审计咨询机构，根据合同条款、经济技术资料等对工程结算进行详细核查，确保公共租赁住房项目竣工阶段的造价准确无误。

4 结语

公共租赁住房项目的造价管理人员，应将全过程造价管理的意识贯穿于项目建设始终，根据工程项目建设各阶段的不同特点进行动态调整，在工程建设的全过程进行科学合理造价管理。通过细化分解项目全过程、提高设计图纸的质量和精度、合理规范编制招标文件、坚持原则处理工程变更、严格审核工程结算等手段，确保公共租赁住房项目造价控制目标实现，保障符合条件的目标群体住房需求。