县级物业管理公司面临的困境以及解决路径

文/孙永水 南陵县房地产管理局 安徽芜湖 242400

物业管理公司要想实现自身的可持续发展，则需要与业主形成友好的合作关系。但是，形成合作关系的前提是物业管理公司必须做好自身服务，物业服务力争做到规范化、标准化和专业化。

1、县级物业管理公司面临的困境

1.1 业主意识跟不上发展，物业服务遭瓶颈

当前，我国县级物业管理公司正处于向业主自治管理过渡的过渡时期，但是，距离实现业主自治依然还有很长的一段距离，其原因在于业主的自治意识有待加强。部分业主“花钱买服务”的意识仍然没有形成，甚至还有部分业主不愿意支付物业费，更不要提积极参与文明小区建设了。很明显，业主的自治意识过于薄弱，这已经严重地威胁到了物业管理公司的进一步发展。虽然很多小区都成立了业主委员会，但真正愿意配合物业公司管理好小区的人员仅占少数，大部分委员会成员的态度都很懈怠。换而言之，业主委员会形同虚设，无法为物业管理公司提供最新的反馈意见，这样一来，物业管理公司也无法及时地为业主解决问题，久而久之，业主与物业管理公司的矛盾变得越来越大，这样不和谐的关系也使得物业服务遭遇了瓶颈。

1.2 房屋质量导致矛盾激化

随着我国城市化水平的提升，人们对房屋的需求量也越来越大。在此背景下，各大房地产开发商如雨后春笋般崛起，我国房屋的数量也越来越多，而很多房屋的质量却出现了问题，如墙壁裂缝、房屋渗水等，这些问题为业主带来了极大的不便。相关的规章制度对房地产开发商的售后服务也作了明确的规定，但业主在遇到问题时，通常是去寻求天天见面的物业公司的帮助，而不是房地产开发商。往往这些房屋质量问题都不是一时半会可以解决得了的，这样就使物业管理人员与业主之间产生了矛盾，同时便加剧了物业管理公司的运行压力。

1.3 物业管理运营过于分散，限制管理水平提升

据调查，我国县级物业管理公司多为小型公司，几乎没有中型、大型的物业管理公司，这从侧面反映了县级物业管理事业还处于相对较低的水平，其原因在于现有的县级物业管理多为分散经营，没有形成集约化经营，运营成本较高，运营模式单一化，无法真正地为小区业主提供优质全面的服务，更无法为新时代文明小区建设提供强有力的支撑。

2、提高县级物业管理公司工作成效的路径

2.1 提高全体员工素质

为提升县级物业管理公司的整体工作效率，物业管理公司需要致力于提升物业管理人员的综合素质，主要包括身体素质、心理素质、专业知识素质，具体分析如下：（1）物业管理工作相对繁杂，需要耗费大量的体力劳动，因此，物业管理公司需要组织物业人员加强日常锻炼，以强身健体，时刻保持良好的工作状态。（2）在开展物业管理工作的过程中，物业人员时常会遇到一些突发状况，这便要求物业人员具备较强的心理素质，能够在高度紧张的氛围下镇定地面对问题、分析问题、解决问题，因此，物业管理公司需要投入一定的资金，邀请优秀的心理学专家进行现场教学，以提升全体物业员工的心理素质。（3）物业管理工作是一项为他人提供服务与帮助的工作，需要足够的细心、耐心，每天会面对形形色色的业主，因此，加强物业人员的专业知识素质十分必要。物业管理公司可以通过知识竞赛、专家讲座、会议宣讲、小班培训等方式向员工普及相关专业知识内容，提升员工的职业素养。

2.2 帮助建立小区是我家的意识，促进环境改善

当下，小区建设相对困难，其原因在于大部分业主都没有树立“小区是我家”的主人翁意识，甚至做出有损小区的事情，譬如饲养宠物、乱踩花草、占用公共区域、乱丢垃圾等。这些行为看似很小，实则会对小区建设造成严重的负面影响，其原因在于当一个业主做出不当行为时，其他业主也会跟风做出不当行为，久而久之，就会形成恶性循环，小区的整体环境也会越来越差。因此，在加强物业管理工作时，物业管理公司一定要投入一定的人力、物力、财力，引导小区全体人员树立主人翁意识，具体如下：物业管理公司可以召开中小型社区活动，以“小区是我家”为主题，全面对外征集各种形式的主题作品，获胜者享有一定的物质奖励和精神奖励，如此一来，小区业主的参与积极性得以提升，他们便能够在一次又一次的实践与体验中潜移默化地强化“小区是我家”的意识。

2.3 加快完善物业管理行业的法律法规

我国是依法治国的国家，近年来，法律法规建设也取得了不错的成绩。但是，就实际情况而言，我国在物业管理行业的法律规定相对欠缺，与我国国情相适应的物业管理法律法规更是少之又少，因此，县级政府应在遵循国家相关法律法规的基础上，构建与县级实际情况相适应的物业管理法律法规体系，并明确开发商、物业管理公司与业主三者之间的责权利关系，减少相互之间的纠纷，明确政府各相关部门在物业管理工作中的工作职责，以更好地维护各方利益，实现物业管理事业的健康发展。

2.4 物业管理企业与业主之间建立良好的共处关系

物业管理公司与业主之间应构建平等、友爱的交流平台，以平和的态度处理在物业管理过程中出现的矛盾。一方面，物业管理公司应尊重业主的主人翁地位，将业主的利益置于首位；另一方面，业主应取下有色眼镜，摒弃对物业管理公司的刻板印象，重新树立对物业管理公司的认识，并积极加入业主委员会，为小区建设出一份力。

结语：

物业管理公司与业主的矛盾根深蒂固，缓和二者之间的矛盾是一个长期的过程。因此，在开展物业管理服务工作的过程中，物业管理人员应拥有足够的耐心、细心。