价值工程在房地产项目管理的应用研究

文/李伟峰 陕西地建房地产开发集团有限责任公司 陕西西安 710075

1、引言

在我国，房地产项目年投资超过1万亿元，占固定资产投资的20%以上，在国民经济中发挥着重要作用。然而，我国房地产行业的利润却在下降，大多数房地产企业面临着如何通过控制成本来提高利润率的困境。价值工程在房地产总体成本控制中起着重要作用。从国内外数据来看，价值工程在房地产行业的应用，工程项目的成本节约率达到5-10%。此外，一些学者指出，合理项目管理方案对房地产项目生命周期成本的影响占75-95%。因此，房地产项目管理过程是关键，是整个管理理念的体现。

近年来，价值工程在房地产业中得到了广泛的应用，并逐渐成为降低管理过程成本的一种新的、有效的方法。它是一种有组织的创造性活动，主要以运行功能分析为核心，旨在提高运行的价值，力求以最低的成本实现必要的运行功能。本文运用价值工程管理的概念，对房地产项目管理进行了详细的分析。

2、价值工程的概念和基本原理

价值工程是一个发现、分析和解决问题的过程。迈尔斯是第一个定义价值工程的人，他认为价值工程是一个完整的系统，用来识别和处理那些不起作用但增加了产品和过程服务的成本或工作量的因素。该系统利用各种现有技术、知识和技能，在不影响用户需求和要求的情况下，有效地识别成本，以改进产品、过程和服务。价值工程所涉及的成本实际上是价值资源的投入，包括劳动价值或使用价值，它与成本的区别在于价值工程包括使用者的使用成本，产品生命周期成本具有最小的价值。

3、价值工程在房地产项目管理中的应用

3.1 项目成本影响因素分析

项目设计阶段的成本影响因素很多，对项目总成本的影响最大。本文将项目设计阶段的成本影响因素分为以下几个方面：

3.1.1 设计方面

在项目设计中，需要确定项目的建筑风格和形状，不同的程序将产生不同的结果和不同的成本。例如，传统的欧式建筑具有特殊的结构，外墙和屋顶的装饰多，线条多，成本相对较高。

3.1.2 单元项目规模

较大的单元成本相对较低，较小的单元成本相对较高。对于较大的住宅单元，外墙和建筑面积的比例较小，内壁、装饰和安装的工程量较少，而基础、屋顶檐口、门窗、遮阳板和建筑三脚架的费用相应的要低。

3.1.3 项目平面形状

当住宅形状较简单时，外墙较短，造价较低；反之，复杂不规则形状外墙较多，造价较高。再如地下车位平均面积过大，将直接导致地下建筑安装成本的大幅增加。

3.1.4 楼层高度

由于楼层数的增加，所有墙体的工程量都会增加，从而导致墙体砌体、内外墙抹灰、管道等工程量的增加，成本也相应增加。一般住宅层高一般为2.9米左右，地下车库高度一般为3.6米。

3.1.5 材料和设备标准

建筑材料和设备标准越高，成本越高。如电梯通力和三菱两个品牌差价为3-5万元。此外，电线、电缆和管道的材料对成本的影响也较大。例如，铜电缆可以用铝和铜电缆代替，而铝和铜电缆在市场上通常更便宜。

3.1.6 施工图设计参数

如果与结构设计有关的基本参数过于保守，将导致施工成本的增加。本工程施工图设计参数包括：抗震设防类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、基本风压、表面粗糙度、各种荷载值、荷载折减、弯曲力矩调制系数。此外，在梁端、放大系数、地下水位等方面，还需要避免超高层设计，并在地下室基础上进行地下室的设计。

3.2 基于价值工程的项目管理优化方案

基于价值工程的房地产项目管理基本原则是：通过招标选择最佳的设计机构；明确可实现的定额设计标准，要求设计人员通过合同措施节约成本的理念，并协助设计机构找到最佳的设计方案。经济实用的解决方案，通过价值工程分析确定合适的设计方案、施工工艺和材料设备等级，避免不惜一切代价追求设计效果或不考虑产品质量而降低成本的两个极端。

3.2.1 施工

高层住宅单元的深宽比尽量控制在6以内，即住宅层檐高与住宅深度之比，剪力墙结构与核心筒结构的深宽比不应大于6，框剪结构的深宽比不应大于5米。在房屋模型设计中，深宽比不宜过大。窗面积比控制在0.2～0.25之间，即外窗面积与房间建筑面积之比。在确保照明、通风和其他基本功能的同时，应尽量减少这一比例。不同材质的外窗价格差异较大，普通门窗平均单价350元/平方米，保温层破损约500元/平方米，塑料窗约300元/平方米。

3.2.2 结构

住宅楼层是影响建筑安装成本的因素，楼层越少成本越低。在不影响住户使用的前提下，尽量少用，控制在2.9米左右，地下车库控制在3.6米左右。地下室建筑安装成本高达3500元/平方米，因此减少地下建筑面积可降低大量成本。适用于地下停车场柱网净距为7.5米，距离过大会造成浪费，增加成本，而距离过小则不能形成有效的停车位。一般来说，结构成本的上升顺序为：砖混结构、异形柱框架、短墩剪力墙、纯剪力墙结构。设计中短肢剪力墙抗震水平的提高将导致成本的最大增加。地基承载力是地基处理方法的关键。在保证安全的前提下，要求勘察单位提供既不保守又尽可能高的承台地基承载力的数据。对于基坑支护，需要在保证安全的前提下尽可能地优化方案，土钉墙支护的造价远高于锚杆支护。

3.2.3 安装

电线、电缆、管道等是隐蔽工程，对其功能影响不大，可以完全优化。例如：对于预埋的电线管，镀锌电线管的成本比PVC管高几倍；对于镀锌钢管中的消防栓和洒水供水管，较厚的镀锌钢管比国家标准镀锌钢管更容易膨胀。水泵房、消防等设备房在最合适的位置可以缩短每条线路之间的距离，降低施工安装成本。地下室在自然通风设计中，可降低各种风管、风机及安装的施工安装费用。

结论：

价值工程概念在房地产项目管理控制中的应用有利于促进和改进成本管理，采用基于目标成本的价值工程方法，确定成本优化和改进方向。在确保所有子项目的原始功能和价值水平的基础上，这种方法可以为项目节省大量成本。房地产项目开发是一项极其复杂的系统工程，贯穿于整个开发过程。为了保证项目的有效管理和控制，对项目其他阶段的控制管理也是必不可少的。因此，在房地产项目的决策、招标、施工等阶段，有必要不断研究如何采用适当的方法进行有效管理。