房地产项目管理现存的常见问题分析

文/李军 青岛海信房地产股份有限公司 山东青岛 266000

目前，我国的经济体制不断完善，房地产行业得到了更多的发展机遇与挑战，出现了许多房地产企业，导致大量的房地产项目兴起。但就实际情况进行分析，由于市场环境的变化速度较快，许多企业忽视了项目管理问题，导致质量无法得到保障。因此，在开展房地产项目管理的过程中，相关的工作人员应当加强进度管理与质量管控，并采取多元化的管理方式，保证房地产项目的正常进行，逐步实现房地产企业的战略性发展目标，在激烈的市场竞争中占据有利地位。

1、房地产项目管理现存的常见问题

1.1 对项目管理认识不到位

在项目管理的实践过程当中，有些房地产企业对管理的意义存在一定的误区，认为加强项目管理就是现场管理与施工管理，对市场环境的调查与分析不够重视，进而在一定程度上导致房地产企业的项目开发利润不断降低。由于对项目管理的目标不够了解，导致企业的经济活动建设缺乏实效性，可能会导致不必要的风险问题发生。最后，项目经理的专业素质不高，缺乏复合型人才，不利于项目管理工作的顺利开展。

1.2 控制职能发挥不到位

房地产企业在进行项目管理的过程中，往往追求资金回笼的速度，导致不良后果发生。由于对项目全过程的质量管理监督力度不足，可能会导致建筑存在安全隐患。另外，对项目进度的控制力度不足，可能影响施工的工期，不利于后续销售活动的顺利开展[1]。建设项目在开工之前没有进行成本预算与投资估算工作没导致投资额不断增加，产生不必要的经济损失。最后，在进行项目管理的过程中，风险管理理念较为薄弱，受到内部因素与外部风险因素的影响，管理体制没有落实到实处，不利于房地产企业的综合性发展。

2、加强房地产项目管理的有效措施

2.1 强化房地产项目控制内容，制定明确管理目标

2.1.1 加强项目进度管理工作

首先，房地产企业在开展项目活动之前，就应当做好充分的调研获得，从当地的施工行业水平、技术设备引进情况及当地的原材料供应情况进行分析。通过分析内部因素与外部因素的方式，编制房地产项目的总进度管理目标。不仅要加强设计阶段的管控工作，还应当做好阶段管理工作，加强对原材料采购的管理力度。最后根据制定的目标实施阶段性管控计划，并根据各个阶段的目标落实实际工作。如果在开展各项工作的过程中，出现实际情况与预想偏差较大的问题，就应当采取动态化的控制方式，找到其中的动因，分析实际的进度是提前了还是落后了。房地产项目的前期调研工作对加强进度管理十分重要，但是大多数企业会忽视这一问题，因此，通过前期的进度管理与市场调研，能够有效规避风险问题。

2.1.2 加强质量管控工作

房地产企业应当更新管理理念，不仅仅从施工过程与材料的选择入手，而是要制定健全的质量管理体系，明确量化标准，对施工单位的资格进行严格的审查，还要在设计方与施工方都在此的情况下，签订具有法律效应的合同，对合同条款进行审查，务必要明确施工单位的基本职责[2]。最后，对施工人员进行岗前培训，不断提高其安全意识，促进建设项目工作的顺利开展。

2.1.3 加强风险管控力度

房地产企业在进行项目管理的过程中，应当建立健全的风险管控机制，对各个阶段的工作进行合理的风险评估，建立完善的信息化体系，对风险能够有效识别与防范。通过动态化的监督方式，对工程造价进行管控，尽可能降低其对房地产项目开发造成的负面影响。最后，加强对项目资金的风险管控力度，避免超前支付的情况发生，将资金的使用效益发挥到最大化，为完善项目管理制度做好铺垫。

2.2 加强房地产项目费用管理，合理开展规划设计工作

在进行房地产项目费用管理的过程中，费用控制具有重要的意义，务必要保证全员都能够参与进来，房地产企业要不断完善费用控制的程序性文件，了解各个项目的投资重点内容，制定明确的费用管控防范。在项目前期做好投资估算编制工作，并结合估算修整概预算，施工图预算等。相关的工作人员务必要遵循费用控制文件，规范化管理各个环节的工作[3]。与此同时，房地产企业可以建立健全的奖惩制度，将员工的实际利益与成本管理工作直接挂钩，进而激发员工参与积极性，减少决策者对项目费用控制的压力。

另外，在充分考虑市场需求的基础上，加强与设计单位的沟通，引入完善的竞争机制，逐步优化设计防范。房地产企业可以采取限额控制的方式，加强对设计图纸的审核工作，还包括专业会审与综合会审的方式。在了解项目工程重难点问题的基础上，落实全过程管理工作。

结语：

综上所述，房地产项目的管理水平与项目的开发成本与管理力度有直接的关系。不仅决定了房地产企业的形象。基于此，相关的工作人员应当立足于实际情况，落实规制度，还应当从质量管控、进度管控、费用管控等方面入手，提出有效的解决措施，为项目的顺利进行奠定稳固基础，创造出更高的经济效益与社会效益。采用科学化的管理方式，规范化项目管理流程，推动房地产企业的战略性发展。