中、日房地产泡沫对比浅析

文/谭永亮、张洪玉 宁波工程学院 浙江宁波 315211

1、引言

近几年，我国房地产市场蓬勃发展，房地产住宅投资增长率从2009年开始就高居不下。从2009年到2018年长达九年的时间，房地产住宅投资年平均增长率高至14.67%，其中2010和2011年我国房地产住宅投资增长率连续两年高至32.84%与30.25%。在房地产行业开发投资迅猛增长的同时，我国房地产注资总量也出现扩大之势。2018年房地产住宅注资完成额85192亿元，占全社会固定资产投资的比重13.19%。

我国房地产行业发展现状：经济急速增长、房地产行业发展旺盛、对土地需求量异常大、不断涌现“地价王”、房价的不断上涨；中国房地产价格上升使得拥有房产的人或企业更有能力从银行获得更多贷款，进而增加房地产方面投资，最终引起房地产价格持续上升的态势。

我国正处在经济发展的高速阶段，房地产行业一旦形成泡沫并破裂，其危害将不可估计。因此，应深入分析房地产泡沫产生的原因，并及早采取有效措施，将其扼杀在摇篮里，避免对国民经济造成灾难性的冲击[1]。

2、中、日房地产泡沫的对比分析

2.1 发展状况对比分析

在房地产泡沫尚未出现的1985年，日本国内地价上涨为仅为2%左右，东京为8.3%。1986年全国住宅地价平均上涨3%，东京涨幅为10.7%，当地最高级住宅区上升90%以上。1987年地价上涨在全国蔓延，各用途地价平均上升21.7%；东京住宅地价上升65.6%，商业用地为61.1%，住宅用地升幅首次超过商业用地[2]。

在中国， 2003年城镇平均房价为2381元／每平米，2012年全国城镇平均房价5791元／每平米，至2018年，全国城镇平均房价8544元／每平米。由以上数据分析可得，2003-2012十年总共上涨143%，年均上涨10.3%；2012-2018年总共上涨47.5%，年均上涨6.8%。2012年全国主要监测城市地价（105个监测城市）住宅地价平均上涨2.21%，一线城市（北上广深）涨幅为33.72%，2014年地价上涨在全国蔓延，各用途地价平均上升5.16%；一线城市住宅地价上升42.83%，商业用地为31.47%。自2016年起，一线城市住宅用地均价首次超越商业用地均价。

2.2 成因的对比分析

世界各国学者都对日本房地产泡沫进行了大量研究，先后总结出：房产投资者贪婪[2]、投资者预期高、经济总量过度集中于东京等少数中心城市、国内资金流动性方面出现了严重过剩的现象、政府和银行长期执行宽松的财政和货币政策、法律和税制等方面存在漏洞等因素导致了日本房地产泡沫的形成和破裂。

1985年日本政府签订“广场协议”后引发日元持续升值和刺激国内需求；日本政府采取利率下调政策，1986年将官方贴现率由1983年以来的5%降至4.5%，1987年又降至2.5%的历史最低点，导致大量社会资金快速流入房地产行业，直接加速房地产市泡沫膨胀。由于当时实体经济繁荣度明显上升，导致日本政府在同期房价和地价增速过高的情况下，此时日本政府未能清醒地认识到经济的周期性繁荣中潜藏的泡沫因素，更没有认识到泡沫经济快速发展的严重性，把房地产泡沫初期表现的爆发性经济繁荣视为一般性经济周期的上升过程。而其主要调控措施1989年前后才出台，造成时机严重滞后。

中国房地产在快速发展地过程中也有日本房地产泡沫形成及其破裂的影子，房产投资者贪婪、房地产土地资源稀缺、土地财政、房地产供给结构不合理，经济总量过度集中于北上广深等少数的中心城市等直接导致泡沫的形成。随着城市化建设的进程的推进，城市中能够用于房地产开发的土地资源逐渐减少，水涨船高，地方政府不断以高价出售土地，对土地财政的越来越依赖，不断地进行卖地、建房，然后给国民经济造成了一种繁荣的假象，然而这种繁荣注定是不能长久的，这样就不断促进了房地产泡沫的形成和加剧[3]。

2.3 推行的政策对比分析

1989年前后日本政府已经认识到如果再任由房地产泡沫膨胀，可能影响到国民经济的稳定发展，于是先后采取金融紧缩政策调整、对土地价格实施直接管制抑制地价上涨等举措，由于力度有限，这些措施虽收到一定成效，但总体上没有抑制房地产泡沫的发展和破裂。

近年来我国中央银行数次加息上调金融机构人民币存贷款基准利率，直接对房地产开发商和个人买房贷款施压。中央联合地方政府不断加大保障房的建设力度，使得民众对房价大幅上涨的忧虑得到缓解。2018年中央政府工作报告明确提出住房要“多主体供给、多渠道保障、租购并举”；央行表示，要密切关注个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度以及个别房企的激进的财务风险；银监会表示，坚持差别化住房信贷政策，遏制投机炒房；财政部表示，房地产税立法先行、充分授权、分步推进，法律草案正起草完善。金融监管方面，持续升级，对房地产融资进行规范化、去通道、去杠杆的管理模式成为主基调，市场资金流动性继续收紧。我国政府从2005年就开始对房地产市场进行持续调控至今。2015年之后，全国各地都出现了“限购限贷，限售限价”，到目前为止，“一城一策”的调控政策已经得到全国各地市的积极响应[4]。东莞更是发布了新的土地报价规则，“终次报价”成为新的报价规则，这样的做法将限制东莞“地王”的诞生。

3、对策建议

根据研究结果以及日本房地产泡沫破裂的教训，并结合我国房地产的发展和住宅功能定位，提出当前我国房地产健康持久发展的3点建议：(1)大力推进廉租房和经济适用房建设，保障绝大多数人的住房需求，改善我国的住房供给结构。（2）缩小个人住房贷款的规模，加大贷款发放的审查力度，特别是对于二套房、三套房的审查，并相应地提高其贷款利率。（3）出台并落实相应的税收政策，提高炒房投机者的持有成本和交易成本，例如对多套房的房地产税实行差别征收、按房地产持有期限不同实行不同的房地产转让收益税等。