房地产开发工作前期策划和整体性规划设计的有机融合

文/姚会萍 山东建大建筑规划设计研究院 山东济南 250000

建筑项目的发展和建设将对有关地区的社会生活、生产和建设水平以及经济发展进程产生影响。因此，从项目开始，就有必要提出抽象的架构意图，并提出一个完整而复杂的内容。实现这一目标需要事先的规划是科学合理的，即每个过程的活动的内容和方法可以得到补充。

1、前期策划和整体性规划设计的有机融合分析概况

对于房地产开发企业来说，房地产开发各个环节中最重要的环节就是前期开发环节。一般来说，在取得项目用地的情况下，房地产的前期开发可以简化为两个部分：项目市场规划和规划设计。从机制运行的角度看，实现项目前期规划与规划设计的有机结合，是最大限度地实现成本控制、开发效率和开发利润的关键。根据市场的专业化运作机制，一些中小型开发企业特别适合聘请专业的策划机构对已开发项目进行市场定位。但是，对于一个拥有丰富开发经验和健全管理机制的强大开发人员，相关部门也可以完成规划任务。项目策划的结果是理论构架，如何把理论构架转换为实物模型，是前期开发的另一个重中之重——规划设计阶段。规划设计的任务一般由设计院来完成，由建设单位的规划部门进行控制和决策。设计院的设计依据往往是根据建设单位提供的项目规划设计任务书和对建设地块的简单了解，因此，项目规划设计任务书的准确性和精确度便成为前期策划和规划设计的契合点，规划设计任务书即前期策划的成果结晶。规划设计任务书是传递开发者与模型设计者之间思想沟通的纽带，因此，要力求准确度和精确度。设计者更重要的是在最大程度上满足规范要求的情况下来实现开发者的商业意图，是框架下的艺术发挥，而不是理念的主导。项目规划设计任务书还有一个比较重要的问题是，它应根据项目的定位情况，以及对卖点的分析，确定规划设计的重点。比如在一个环境恶劣的城市，在其他功能基本保证的情况下，人们可能更希望小区环境建设的优美些；而另外一个城市，由于生活水平普遍较低，人们可能更希望充满阳光、功能齐全的居室，因此户型和朝向是第一位的，环境的概念并不能成为主导因素。

2、房地产项目开发规划设计要点

2.1 规划设计应以人为本，以居民的舒适和方便为基础

房地产开发商在进行房地产设计时若不认真规划，这将给业主在未来的使用带来极大的不便，甚至造成危害。房地产开发的主要服务对象是人。因此，设计应坚持以人为本的理念，在舒适的前提下尽量为人们提供良好的居住环境。但在现实生活中。例如，如果小区刚好在十字路口，当红灯亮的时候，有红灯的车就可以排到小区的正门，这会给居民的车的通行带来很多不必要的麻烦。这样的种种小事，也会给人们的生活带来一些不便。此外，这些小环节也可以说明建筑设计师是否从业主的舒适度和便利性等方面来考虑设计，如果仅仅从平面设计的审美效果来考虑设计，那么这就成为了一大禁忌。

2.2 设计与项目的位置相对应

如果选址的准确性关系到建筑工程的成败，那么在设计前必须明确选址的标准，否则解决方案将是完全无用的。

2.3 设计必须考虑到未来物业的便利性

在建筑设计中，必须考虑物业管理，因为物业管理的质量在一定程度上决定了建筑使用功能的功能。在早期房地产项目的开发过程中，通常不考虑物业，但随着社会的发展和人们对居住条件的需求不断增长，物业设计在规划中是一个上升的趋势。

3、对房地产开发项目前期策划领域中暴露出来的问题进行分析

3.1 房地产市场存在一些问题

现阶段我国范围之内的房地产行业中开发主体具体构成并不是十分的科学合理，从而也就会使得前期策划工作进行的过程中难以找寻到思想基础作为依据，现阶段我国范围之内从事房地产开发工作的企业普遍是存在着小、散、差这样的问题。在此基础上，形成规模自然的施工程度相对较低。行业数量更多,规模相对较小,恶性竞争和风险问题,如土地囤积自然也更高,早期的项目前期工作应该是一个房地产领域的方法是非常重要的一个内容,但是在一般情况只不过是走过场。

3.2 开发商自己也有问题

房地产开发商在实践中没有系统深入的市场调研,从而以规划工作的艰难进程中使用的精确数据,在此基础上规划工作非常雄心勃勃的中的主体性碎片或高于市场信息基础上决策失误和盲目投资的概率自然也比较高,在涉及内容、地点类型和水平的开发项目中，满足实际市场需求的产品的具体结构的合理性程度较低。开发商甚至在上文中提及到的这种情况之下都不会施行有效性比较强的整体性规划工作，最终出现的问题是，在预先规划的领域很难形成有效的控制。因为实践中单方面的经济效益的研究,因此房地产开发商,实际上是利用自己的社会关系，在此基础之上自然是可以使得项目规划领域当中的容积率、建筑密度以及建筑高度得到一定程度的提升，最终也就会使得建成的房地产开发项目失去应有的平衡，对周围环境产生了更大的负面影响。

4、房地产前期规划与整体规划相结合应采取的措施

在项目前期规划和整体设计工作规划的有机整合的基础上，通过有效的成本控制和提高开发工作的效率，进行全面的分析似乎也更容易。在房地产的各种发展项目实践中,真实情况的当地市场上所应依据各院校具有相应专业的策划,向内挖掘市场定位上,提及此类措施领域中小型房地产开发企业更具适用性,他所证明的是，如果最具经验的工作促进者本身和整体竞争力的水平相对较高，那就是允许一定程度的企业内部规划是基于应用程序的工作来规划的。不管施行的是怎样的措施，产生的结果其实都是形成一种文本形式的具体构成结构，可以使得房地产开发行业中的各个相关企业在实际工作的过程中积累下来一定数量的经验，当然也可以作为更全面的把握市场信息。