集体土地做长租 或将破解租赁市场增量难题

文／崔陆鹏 赫天雪

在掌声与质疑声中，长租公寓行业已走过三个春秋。曾经站在风口上的各家品牌公寓近期备受关注。部分长租公寓停止运营，也映射出这一新兴行业面临的困境。部分分散式长租公寓运营商并不具备雄厚的资金实力及运营经验，而为获取盈利，更常常忽略客户需求。亦有观点认为，分散式长租公寓只是获取、改造租赁市场上的存量房源，而解决部分城市租赁房源失衡的内因，需要给予市场更多新增可供租赁的房源。

为此，2017年11月，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。根据规划，2017年至2021年，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。集体土地上开发集中式长租公寓，让业界看到破解租赁市场增量难题的希望，也让企业有更多机会参与到长租公寓的建设中。两年来，万科在京已先后获取6个集体土地建设租赁住房项目，总投资额约90亿元，建筑面积75万平方米，计划供应约21498间租赁房源，有效增量的同时，为行业注入“新动能”。

高品质租赁房源呈现较大市场缺口

随着城市化进程加快，城市人口基数日渐庞大，人才涌入推动城市繁荣发展的同时，也撬动了城市租赁市场的巨大潜力，“租房时代”正在到来。数据显示，2018年有报告预计未来十年房屋租赁市场规模增量空间将达3万亿元，未来租房人群占比或将持续上升。

与此同时，有调查数据显示，城市租房人群年龄多集中于35岁以下的80后、90后，其中，21至25岁占比最高，达到34.4%，这意味年轻化已成租房人群的关键词。

伴随着人民生活品质提升，人们对“租房”品质的需求也随之不断升级。作为新一代“租客”，大部分80后、90后的年轻人为独生子女，他们对生活品质有更高的追求，对租住环境要求较高，对高成本生活接受度较高。

因此，就租房而言，越来越多的人不愿意继续生活在各项条件较差，只有租金从优的出租房里。“温暖”、“整洁”、“安全”、“舒适”逐渐成为租房关键词，人们愿意付出成本，换取更优质的生活居住环境。房屋性质从单纯的栖身之所，转变成对品牌服务的追求、对社区品质生活的向往、对归属感的渴望。

“行业痛点恰恰在于符合租客预期的房源较少。”一名长租公寓业内人士表示，庞大的市场需求、错配的供需问题，让房企、中介甚至投资机构纷纷涉足这一新兴行业。

据克而瑞研究中心提供的数据显示，截至2018年年底，TOP30房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家。

其中，“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列集中式运营商前三。截至今年十月，万科泊寓、龙湖冠寓开业规模分别是8.2万间、6万间；旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区等，总计新增体量超1万间。

资金有限模式待解 部分长租公寓陷运营困境

市场前景虽美好，由于参与者能力参差不齐，从而给行业带来一些问题，首先是分散式长租公寓的安全隐患。

部分分散式长租公寓将出租房屋设置在存在线路老化，管道堵塞等基础设施老化问题的老旧小区，更有在房屋内增加隔断的现象。由此带来的安全隐患，导致租户生命财产安全难以得到保障。

2018年9月，一篇有关“甲醛房”的报道再一次将长租公寓推上风口浪尖。上述业内人士称，长租公寓扩张迅猛，资金压力较大。有运营方为降低装修成本和提高房屋使用率，在室内空气质量不达标时就出租房源，给租房群体带来了健康风险。

为了加快租金回笼速度，部分长租公寓运营商诱导租客使用“租金贷”，租客按月交租，房东按季度收租，中间的差额则被企业提前支取用于扩张，但因为市场需求的波动导致空置率上升，企业的资金链变得极其脆弱。

迄今为止，已有20余家长租公寓品牌终止运营。究其原因，多为运营商经营能力有限，资金实力不足从而导致资金链断所致，但其资金风险的后果，往往需要由租客、业主一同承担。

“长租公寓不仅仅是房屋，对一座城市来说，长租公寓承载了锁住人才、培育城市竞争力的使命。”上述人士表示，住房租赁市场同时成为年轻人在城市扎根逐梦，实现“住有所居”的重要载体之一。

分散式公寓部分集中在城市老旧小区，周边餐厅、咖啡厅、电影院、健身房、宠物店等配套不太齐全，难以满足年轻人的生活需求。此外，部分老旧小区，社区绿化、垃圾分类、车辆违停等方面尚待完善。

与此同时，租赁市场上常见的分散式长租公寓，大部分仅是获取、改造租赁市场上已有存量房源。解决部分城市租赁房源供需问题，则需要给予市场新增更多可供租赁的房源。

集体土地建设租赁房 一举多得增加租赁房源

与分散式长租公寓相比，集中式长租公寓运营商资金充裕、运营经验丰富，并始终致力于改善房屋品质，助力人们美好生活落地，更符合当下人群租房需求。

“集中式长租公寓在打造过程中，坚持以人为本，更加注重租客的体验感，打造公寓社区概念，让在此生活的人们更有归属感。”据某房企旗下品牌运营商透露，大品牌旗下长租公寓依赖集团多年的运营经验，社区环境良好，并针对目标人群完善周边配套设施建设，能让租客感受到真正的便利。房屋质量以及对社区的科技化管理使租客安全有保障，避免担心面对因出租方原因而被迫搬家的尴尬。

产品虽好，前期投入亦不是小数。为填补租赁市场空白、增加房源供应，规模房企与各区、镇、村三级政府一起，积极研究路径，经营合作，集中式长租公寓应运而生。

为促进此类公寓的发展，2017年11月，北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业（租赁物业），可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。根据规划，2017年—2021年，北京将供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。

作为新增房源，集体土地集中式长租公寓，让业界看到了破解租赁市场增量难题的希望。

在设计之初，集体土地租赁房就被认为是一举多得。对于租赁市场而言，随着集体土地租赁房源不断入市，市场上可用于租赁的房源将越来越多，业内相关人士称，“普通的分散式公寓是运营商接手业主房产。”而集体土地租赁房源属于新增房源，切实地为租赁市场注入了新活力，有效起到增加供应。

对集体而言，与房企合作，虽然要在集体土地上盖房，但土地性质不变、权属依旧是集体，集体依旧能获得收益。

对于租房刚需人群而言，集体土地住房运营方为规模房企，无论生活环境、出租房质量及人身安全等方面均能得到保障。在集体地块周边有地铁或产业园区，生活便利、成本低。

对运营商而言，与集体合作开发获取土地成本相对较低，前期投入小，风险也相对较小。房企有更多时间探索开发长租公寓运营及收益模式，同时，因占用集团现金流较少，且规模房企有资金实力可做大规模开发运营。

以人为本搭建社群文化 营造共享复合新社区

2018年8月24日，北京市第一个集体土地租赁项目，成寿寺村集体土地租赁房项目正式开工。项目坐落于北京三环外方庄桥西南角，由北京万科和成寿寺村集体经济组织北京金城源投资管理公司共同开发管理。

项目本身将有大面积的配套设施，包括餐饮、便利店、生鲜超市、科技类店铺。目前，盒马生鲜、南门四季涮肉、便利蜂、八马茶业、华为体验店即将入驻。“这些房子不再只是上班族睡个觉的地方，而会变成青年社区。”北京万科泊寓负责人表示，项目致力于“以人为本”打造“社区概念”。

据上述负责人透露，由于租房主群体为年轻人，针对目标人群，万科完善社区周边资源，打造全新的“共享复合社区”。社区集合了精英创业圈、人才交流圈、社区娱乐圈、生活居住圈的多层次融合的平台，提供给入住人群高度集约和舒适的享受和体验。

租赁社区的意义在于，让年轻人的生活不只有“996”模式的工作，而是活在当下，感受生活点滴美好。

为此，另一集体土地项目高立庄科技商务办公区设计时，万科坚持着以产业、研发的核心功能为主，以城市功能为辅的初心，秉持着以“人的尺度”为核心，力图为年轻人打造集时尚潮流和便捷生活体验于一体的新型共享复合社区。

“为了适应年轻人的需求，社区中打造了一个云中图书馆，这是一个公共空间，在云中图书馆中大家可以看电视，读书，分享，交流，每个节日都会组织活动，让同一个社区的住户形成一个社群，有互动有故事发生。”高立庄项目相关负责人介绍，项目租赁住房开间产品定价为3000-5000元/月，约为周边同品质一居室租金70%-80%，既能够保障居住品质，也能降低租赁成本。

据了解，万科在北京已获取6个集体土地建设租赁住房项目，总投资额约90亿元，建筑面积75万平方米，计划供应约21498间租赁房源。在未来三年，万科计划每年新增约7000间租赁房源。

目前，上述项目中已经有高立庄、成寿寺项目计划于明年年初完工，目前高立庄项目城市展厅已开放，并向周边企业和个人预租，2020年三季度前正式开业；草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖项目也在今年正式开工，计划在2021—2022年陆续开业。

北京万科泊寓负责人称，在北京市的集体土地租赁住宅建设方面，北京万科始终和各区、镇、村三级政府一起，积极研究路径，经营合作。

科技助力美好生活 让“家”随处可居

除上述6座在建项目外，“泊寓”在京已正式开业运营11家门店，总房间数2132间，共计6.6万平方米，整体出租率在95%以上。

对此，上述北京万科相关负责人称，作为全球五百强企业，万科在推进城镇化和城市发展过程中，确立了城市配套服务商的战略定位，致力于为我国城市建设与发展持续提供全面、系统的优质配套服务。租赁住宅业务作为城市配套服务的重要一环，也是万科主营业务之一。

租赁住房社区不等同于传统的住宅社区，万科针对社区人流量更大、人员组成结构复杂的特点，制定了更加科技化的社区管理体系以及精细化的服务体系，保障租赁社区中居住人员的安全的同时，提升租赁客户的居住体验。在增加保障租赁住房供应后，也能够充分保障租赁维持在一个合理的水平。

美好生活离不开科技助力，万科根据园区居住客户的使用习惯，智能调节路灯、空调、电梯运营状态，既能够满足人们的生活需求，又能够环保节能。对于租客最关心的安全方面，万科结合最新的AI识别体系，做到真实核对每一位住户的身份信息，实时采集，实时监控，保障社区的人员安全。同时，为应对各种突发情况，社区的管理系统能够提前预设好在各种突发状况下的“及时通报”，各个设备的“应急响应”，保障每一位园区人员的安全。

万科泊寓作为租赁市场的新活力，在拓展集团业务板块实现盈利目的的同时，响应政府号召，有效助推了租赁市场健康有序发展。为租客创造优质居住、生活环境，让城市更温暖，让“家”随处可居。