论商品房预售制度改革的影响及对策

文/谢舒婷 广东众达律师事务所 广东东莞 523000

《周易·系辞》云“穷则变，变则通，通则久”[1]，预售制度作为我国房地产市场化改革的一项基础性制度，在迅速推进中国城镇化进程中发挥了重要历史作用，然而其引发的市场准入门槛低、开发商资质鱼龙混杂、高杠杆引发金融风险、期房销售的交易纠纷等弊端也挥之不去。时至今日，我国城镇化已取得长足进步，社会对于房地产市场已从“以量为主”的需求过渡到“质量并重”的需求，加之中央实行“去库存、去杠杆”的优化经济结构供给侧改革，过热的房地产行业亟待规范，预售制度已完成其历史使命，改革条件已经成熟，预售制度改革已是大势所趋，势在必行。

1、改革缘起

1.1 预售制度的历史回顾

商业上的期房预售方法最早始于上世纪的香港，由霍英东首创。随后为各国仿效，我国1994年在《城市房产地管理法》[2]正式确立预售制度，是我国房地产市场化改革的基础性制度之一。值得注意的是，我国确立的房地产预售制度非常特殊，开发商在预售阶段就可以拿到全部房款再继续项目开发直至交楼，而欧美及日本等发达国家均非如此，都规定开发商可以预售期房，但在正式交房前只能得到少部分房款，或者必须购买相应保险以确保交房，直至按约定交房后才能拿到全部房款。我国目前的这种预售模式可以说在世界主流国家中独一无二，虽然预售制度并非世界主流，但有其历史意义——鼓励参与市场、使用杠杆以加速城市化进程。目前我国城市化已达到58%，用40年走完西方发达国家400年走完的路，预售制度对加速城市建设功不可没。然而时过境迁，在当今我国房地产市场已发生深刻变化背景下，2018年住建部在试点基础上征询广东等五省对预售制度改革的意见[3]，旨在向全面取消商品房预售，实现全面现售方向改革。

1.2 预售制度面临的社会挑战压力

商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、开发商素质参差不齐导致的不平衡发展和商品房库存大导致的低效率竞争等问题。尤其是预售制度带来的金融高杠杆使用，造成的系统性金融风险不容小视，推动房价过快上涨造成的民生压力过大也是有目共睹，以上种种弊端都渐渐无法适应经济发展要求，改革时机日趋成熟。

1.3 中央对预售制度改革的动力和目标

不谋全局者，不足谋一域。中央对于优化经济结构的立场是一贯的（去库存，供给侧改革；去杠杆，降低系统性金融风险）。目前对房地产预售制度的改革也在此基础上迈进，现房销售制度也已有试点，在中国特色社会主义的国情下，对于预售制度改革务必要站在国家政府立场和利益的出发点从全局看待。住建部此次征求逐步推进全面取消预售制度评估意见，向市场释放了强烈的改革信号，是未来长期趋势而不是单一孤立的政策。

中央出台此项改革的内在动力是解决前述预售制度的种种弊端。此次改革的目标总体而言是量上控制、质上优化。具体来说是随着房地产调控的深入，调控策略从简单的调控库存价格等现象调控深入到深度调整市场主体，同时稳定平抑市场，降低杠杆，从制度上降低系统性金融风险，促进房地产市场稳中向好，防止大起大落，维护各阶层稳定和确保政府财政收入。

2、对市场各主体的影响

所谓牵一发而动全身，房地产产业是事关国计民生的支柱产业，对占其基础地位的预售制度进行改革，甚至全面取消预售制度会对国家经济和市场带来深远影响：

2.1 对开发商影响

（1）行业面临重新整合洗牌。预售制度取消会造成各项成本上升，资金考验加剧，优胜劣汰，小开发商面临困境直至出局，整合后市场主体更优质，行业集中度和行业规范性大大提高，市场更健康，楼盘烂尾和违约交付等问题大大降低。

（2）项目回款周期延长、资金压力增大、可使用杠杆大幅降低，总利润下降，融资需求上升。

（3）开发商拿地及开发速度下降，单位时间内可开发项目数减少。

（4）对项目建筑质量要求更高，迫于现房销售压力，开发商对消费者服务必须提高。同时不难预期，政府对工程建筑的质量监管将更加严格。

（5）房地产行业规模减小，开发商主体减少，大量房地产行业从业人员面临转行，相关配套产业如装修建材行业也会受到冲击，行业过热势头扭转但社会就业压力同时增大。

2.2 对银行影响

（1）短期内小开发商退市倒闭可能带来坏账率上升。

（2）长远看商业贷款担保物由期房变为现房、开发商客户更优质，坏账风险降低。融资需求更集中更可靠，杠杆的使用门槛提高，系统性金融风险大大降低。

（3）从贷款流程看，银行介入时间晚、不再预约登记、介入手续简化。

2.3 对货币政策影响

预售制度取消会导致杠杆降低，杠杆使用率下降，释放更多广义货币[4]，央行可以适当减少货币发行量，采取更为保守的货币宽松政策，长远看通货膨胀将有所改善，但短期内房地产行业规模缩小，尚未形成有效代偿机制的情况下，房地产行业的“蓄水池”作用会下降，通货膨胀和CPI指数上升。

2.4 对房地产市场的影响

房地产市场高周转、高利润现象彻底结束，供求格局总体稳定，房价总体稳定。开发商只能卖现房，资金占用量大，前期硬投入大，回款周期长，无法维持目前高周转模式。一手项目供应减少，拍地价格下降，但成交量总体稳定，二手房交易比例进一步提升，三四线库存将进一步消化，一些人口流入迅速的一二线城市，供给减少，供不应求将进一步加剧。

2.5 对消费者影响

烂尾楼和违约交付、一房二卖、不公平交易、霸王条款等问题大大降低，消费体验提升。部分城市供不应求加剧，买房更加困难。但从全国范围来看，总体稳定影响不大。

2.6 对地方政府影响

一方面，地方政府短期内土地出让收入下降，迫使地方政府加快经济结构转型优化，改变严重依赖房地产的土地财政现状。另一方面，由于开发商销售回款周期延长，地方政府税收也会受到影响，为稳固财政，房产税可能再度提上议程。

3、全面取消预售制度存在的变数

3.1 法制层面

预售制度已经过《物权法》等法律法规的明文规定，确立其明确的法律地位，取消这一制度。必须经全国人大审议通过才能修改法律，因此时间上存在一定缓冲区，目前仍处于调研和酝酿阶段。

3.2 社会层面

一项政策的落地，除了强大的内在动力外，还要综合考量面临的社会阻力。取消预售制度，会导致就业压力上升和地方政府财政收入下降，局部过度依赖土地财政的地方政府甚至存在财政恶化可能。而短时间内经济结构难以转型，很难找到有效的途径代替土地财政。地方政府面临进退两难的局面，可以预计取消预售制度的最大阻力也来源于地方政府，该政策能否真正“接地气”也取决于能否平衡地方政府的利益。在此背景下，中央也势必再三权衡，平衡各方利益需求后才能推进对预售制度的改革直至取消。

3.3 经济层面

全面取消预售制度要控制好时间、空间节奏，不能一刀切。如果过快推进全面取消预售制度，大量中小开发商在短时间内面临经营困难甚至倒闭，对房地产行业、银行金融安全乃至全社会都是一个不稳定因素。因此对预售制度改革应当循序渐进，在条件成熟时再全面取消。从经济学角度讲，务必要控制好预售制度改革的“负外部效应”[5]。

4、作为开发商应对策略

4.1 懂政治

紧跟中央、眼光高远。公司高层须紧跟中央政策趋势，积极研判政策风向，顺应中央“去库存、去杠杆”的优化经济结构供给侧改革意图，及时调整企业战略定位，做好配套顶层设计。一改过去“全方位、摊大饼”式和“杠杆用足，八面出击”、“业绩第一高流转，风险第二轻质量”的粗放战略，转为贴合改革的“低杠杆、低风险、重点城市、量精质优”的集约化方向。对内管理培训要扭转旧思想，统一认识，适应新形势。

4.2 强财务

优化财务，面对寒冬。改革一旦落地，短期内资金压力增大，市场必然面临冲击。务必增强融资能力、拓展融资渠道，合理平衡资产负债、控制拿地、开发建设、优化企业现金流，提升财务健康水准。

4.3 抓质量

单一量的竞争转为质量并重的竞争。现房销售无论对建筑质量还是开发周期都提出新的挑战。务必重视提高建筑质量以树立口碑，利于销售；务必提升项目开发速度以缩短回款周期。两手抓，两手都要硬。选择更高水平施工单位、更贴合市场设计、更新型建筑材料、更优化施工流程将有利于此目标实现。如果率先确立新政策下的建筑质量榜样，刷新行业准则，则可以在新的一轮竞争中确立领军地位。

4.4 明取舍

明确定位，扬长避短。面临行业整合，一方面，可以在充分评估的基础上大胆出手，兼并整合重组一些较小但是优质的开发商资源，乘机扩充实力；另一方面，部分业务或者部分地区可以考虑适当收缩，做好关联公司的分并和善后工作，整合资源。收紧拳头打人。