新型存房业务法律关系分析和风险防范

王慕蕴,赵 伊

(1.周口师范学院 政法学院,河南 周口 466001;2.澳门科技大学 法学院,澳门 氹仔999078)

存房业务是指,如果客户有闲置的、合适的出租房源,可以存到银行,相当于客户将房子的租赁权“存”到银行,银行和客户约定存期,银行一次性支付全部租金给客户,由此获得房屋的租赁权,银行再将房源移交知名房屋租赁机构来运作[1]。这种业务的出现,可能会涉及几个法律问题:存房业务属于什么法律性质?委托、租赁还是其他性质?在房东、房客、银行、房屋租赁机构四方参与的租赁模式下,租赁风险如何防范?

一、存房业务法律关系分析

在存房业务发布会上,中国建设银行提出的银行在存房业务中获得租赁权,这种说法是否准确,需要我们厘清租赁权的概念和存房业务中的法律关系。这里所讨论的租赁权仅指房屋租赁权,房屋租赁权是指房屋租赁中承租人对出租房屋的占有、使用和收益的权利,在一定条件下还享有处分权(如转租)[2]。在权利受到第三人妨害时,可以请求排除妨碍。银行只有作为承租人才能获得租赁权,而在存房业务法律关系中银行是不是承租人的地位，我们下面要讨论的问题就是存房业务中的法律关系。

存房业务中的法律关系与一般的房屋租赁不同，房东、房客和其他人或机构的参与下的法律关系应视具体情况而定:

第一种情形是最常见的情形,是在房东、房客和房屋租赁机构三方参与下,房屋租赁机构向房东提供订立房屋租赁合同的机会或媒介服务,并由房东支付报酬。这种情形符合《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)中居间合同的规定,则房东与房屋租赁机构之间就是居间合同关系,房客与房屋租赁机构之间也是居间合同关系,房东与房客之间是租赁关系。

第二种情形是房东、房客和第三人的参与下,第三人接受房东的委托,为房东寻找房客,处理房东委托的与房屋相关的租赁事宜,并约定对于第三人在委托范围内做出的行为由房东承担法律后果,那么房东与第三人之间订立委托合同,房东与第三人之间是委托代理关系,房东与房客之间是租赁合同关系。这种委托代理关系一般是房东委托第三人,房客委托房屋租赁机构的情况较少。

第三种情形是包租业务。早在十几年前上海、广州、香港等经济发达的地区就已经有该类业务[3],即包租人从房东手中将房子包租过来,包租人与房东签订包租合同,约定一定的包租期限,一般不超过5年,包租人按照包租合同规定向房东分期或一次性支付房租。房东和包租人之间、包租人和房客之间都是租赁合同关系。

第四种情形是房东、房客和信托公司参与下的房屋信托业务。2006年中信信托公司联手房屋租赁机构推出房屋信托业务,我国的信托是从外国法移植过来的,很多学者认为信托其实就是行纪合同[4],但行纪合同与信托业务是有本质区别的。从《合同法》第414条和《信托法》第2条基本规定上来看行纪合同与信托业务的概念不同。行纪合同是指行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动,委托人支付报酬的合同;信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按照委托人的意愿,以自己的名义为受益人的利益或者特定目的,进行财产管理或者处分的行为。两者的法律关系不同。前者为合同关系,后者为财产管理关系。两者所参与的当事人也不同,前者的当事人为行纪人与委托人,后者的当事人则有信托人、受托人和信托受益人三方。两者的成立要件不同。前者中不以交付财产为成立要件,并且委托人的财产所得利益归委托人享有;而后者则须以财产交付给受托人为成立要件,且取得该财产利益的是受益人而非财产授予人。两者的法律责任也不同。违反行纪合同,承担违约责任;受托人违反了信托合同约定,要对投资者的本金和收益负责。“房屋信托业务”中房东和信托公司之间不是行纪合同关系,房屋信托业务中房客和信托公司就是信托关系。

第五种情形是房东、房客、房屋租赁机构参与下的房屋银行业务。房屋租赁机构是专门从事房产买卖或租赁的专门机构,掌握大量的资源,能够及时将房产出租,并且得到较为合理的房屋租金。房东将自有的房产委托给房屋租赁机构出租,房东与房屋租赁机构签订《委托代理存房合同业务书》,房屋租赁机构代理房东将房屋出租,并与房客签订《房屋租赁合同》,行使房屋租赁管理事宜的相关权利。房屋租赁机构从房东的手中承租房产,再将该房产出租,约定每年房东要给房屋租赁机构一定时间的空窗期(一般为一个月或一个半月),其余时间的租金由房屋租赁机构支付给房东,而房屋租赁机构赚取空窗期租金作为利润。不管房屋能不能够出租,房屋租赁机构均需向房东支付全部租金。从签订的委托代理存房合同业务书的形式上看,这是一个委托合同,根据《合同法》的规定,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。委托合同的特点是以为他人处理事务为目的的合同，并以委托人和受托人之间的相互信任为前提,委托合同可无偿也可有偿。从签订的合同内容可以看出其更具有租赁合同的性质,房东将房屋委托给房屋租赁机构出租,房屋租赁机构不管有没有租出房屋,都需将全部租金交给房东。一般的委托合同,在房屋未租出去的情况下,房东是没有租金的,所以说房屋银行业务的性质更具有租赁合同的性质。

在房东、租客、银行、房屋租赁机构四方参与下的存房业务中四方究竟是何种法律关系?存房业务是房东把闲置的、合适的房源存到银行,银行一次性支付全部租金给房东,再交给专门的房屋租赁机构运营；银行需要通过房屋租赁机构把房屋租出去,并且支付房屋租赁机构报酬,这种模式实际上是“房屋银行”和“房屋中介”的结合,银行与房东之间的存房业务是“房屋银行”的行为。我们从上述分析得知“房屋银行”的性质是租赁合同,银行和房东之间为租赁合同关系。银行交给房屋租赁机构运营实际上是房东与中介之间的关系,那么银行和房屋租赁机构之间应当是居间合同关系,租赁机构和房客之间也是居间合同关系。既然知道了存房业务中银行和房东之间为租赁合同关系,那么银行能够获得租赁权的说法是准确的。

二、房屋保险解决存房业务纠纷

存房业务中,房东和实际承租人之间并不直接发生关系,甚至不见面,这样一来,如果发现房屋或设施被损坏、欠缴相关费用的情形,房东难以向实际承租人主张权利。基于房东和银行之间是租赁合同的关系,银行属于二房东的角色。《合同法》规定，承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。根据该规定,银行将承担赔偿损失的风险。

承租人遇到麻烦时首先想到的是银行或者房屋租赁机构。如房屋设施的维修问题,一般房屋租赁中出租人应当履行租赁物的维修义务,而在存房业务中房东和房客之间有银行和房屋租赁机构,房东和房客并不认识,房屋出现了问题由谁来维修？另外，出租房一般都是老旧房屋,需要经常维修,如果时常通知房东来承担维修义务,较为麻烦。

存房业务中的房屋给承租人或者其他人带来人身财产的损害,谁来承担?银行或者房屋租赁机构可能要面临的诉讼纠纷很多。存房业务应当加入房屋租赁保险来解决问题。既能保障房东和房客权益,也能保障银行和房屋租赁机构的权益。

存房业务中,银行和房屋租赁机构将要面临的纠纷太多,房屋租赁保险有用武之地[5]。现在经营房屋租赁保险的公司有多家，如平安出租无忧家居保险,沃保保险、太平保险、大地保险等。房屋租赁保险有专门为房东提供的,如台风、暴雨、火灾等自然灾害的保障，房屋、室内财产、装修、租金损失、租屋声誉受损和房东责任的保障等。房屋租赁保险还有专门为房客提供的,如室内财产、搬家损失和意外伤害的保障。房屋租赁保险可以解决存房业务中房东、房客、银行、房屋租赁机构之间的法律纠纷。

三、征信系统防范租赁风险

房东在出租房屋时, 除了希望高价格出租外, 还希望能把房屋租给信得过的房客,存房业务中房东与房客不照面,至于什么人租了房子,几人租了房子,甚至有的房客做违法的事情,房东无从知晓。最近,北京朝阳区司法机关揭秘了房屋黑中介违规出租,办理了多起“黑房屋中介”涉嫌强迫交易案件,曝光了房屋租赁市场的黑幕。为防止租赁乱象和租赁风险的发生,应使用征信系统为房屋租赁行业的发展提供信用保障，对出租人、承租人、房屋租赁机构进行审查,这样，可以较好地防范不良房屋租赁机构以及承租人的不法行为。

存房业务中，银行的征信系统仍存在很多漏洞。目前，我国的银行征信系统总体数量少、规模小、发展慢与不均衡,征信服务单一。2017年，在加快培育和发展住房租赁试点工作的促进下,各个城市也在建立租房管理平台,正在与公安、工商、征信等系统对接,如杭州、郑州等地,杭州做得比较超前。杭州由房管局牵头,联合阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团研发了杭州市住房租赁监管服务平台。该平台通过芝麻信用,全新打造租客、房东、银行及租赁机构的信用体系,租客、房东、银行以及租赁机构都将对应一套完善的信用体系。我们得知银行的征信系统和阿里巴巴的芝麻信用体系都不能获取全面的信用体系,只是单一的征信系统和地方性的征信系统,房屋租赁业需要一个完整的征信系统,房屋租赁业应该积极投入相关力量，联合银行以及其他各地市征信系统,建立起自己的征信系统[6]。房东可以选择信用良好的房客,房客也可以选择信用良好的租赁机构,如果房客长期欠缴房租或在租屋内从事违法活动，可以将其不良记录记入征信系统。

四、结语

存房业务是银行的一项新型业务,法律关系较为复杂,在该业务开展后还需进一步的推敲。只有厘定房东、房客、银行、房屋租赁机构四方法律关系，规范各方权利义务,妥善解决潜在纠纷,建立完善的征信系统,才能进一步防范租赁风险,促进存房业务房屋租赁市场的健康发展。