不动产登记制度下的房产经济发展策略

孙莹 山东省泰安市房产交易中心

不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关[1]。不动产登记制度对整体房产市场、房价、房源数量等方面的影响成为社会各界关注的热点问题。

一、不动产登记制度影响下房产经济领域的新变化

（一）一定程度上影响市场房价

首先应该明确两个问题。第一，不动产登记制度的具体实施是一个需要耗时几年的大工程，且在具体操作过程中尚有一些细节问题有待确定。因此，短时间内，不动产登记制度对市场房价并不会产生直接、明显的重大影响；第二，影响房价的因素众多，最主要的恐怕还是市场供需关系方面的影响。除此之外，房价还受到税收、法律、国家宏观调控等诸多因素的影响。因此，不动产登记对房价并不具有决定性影响。或者可以这样理解，我们很难说不动产信息全国联网对房价无法产生任何影响，而是这种影响要通过其他途径显现出来。

（二）对二手房市场的潜在影响

一方面来讲，不动产登记和全国联网将更加便于今后房产税的统计与征收。房产数量等信息的明确登记和房产税的征收，会使原本持有大量过剩房产的人群感受到较大的经济税收压力，从而迫使他们考虑将过剩多余房产进行抛售，促进一定数量的房产资源重新回归市场，从而一定程度上改变市场供需关系，间接影响二手房市场[2]。此外，不动产信息全国联网对于腐败分子起到了震慑作用。不少官员名下拥有大量房产，其中不乏非法所得的来路不明房产。出台不动产信息全国联网，可以迫使腐败分子抛售名下大量房产，这使得当地房地产市场的供求失衡的情况得到一定程度缓解。从这个意义上来说，不动产登记制度会对房价，特别是二手房房价造成间接冲击。

（三）对房产经济领域的长远影响

长远来看，不动产登记制度的推行，特别是不动产信息全国联网将对整个房产经济领域产生重要影响：其一，不动产登记使利益分配的渠道从交易环节转向持有环节，促使持有房产，尤其是过量持有房产的成本大大提高，从而很大程度上遏制投机行为，压制哄炒房价行为[3]。相应的，政府的激励模式就会发生变化，而对房产经济领域的干预和调控也会显现出来；其二，不动产登记为后续房产税征收的准备作用显而易见。房产税的征收将进一步加强宏观调控的有效力度，同时成为一些地方限购、限贷政策得以有力推行的重要手段。这将对房产市场和房产经济的发展造成深远的影响。

二、新制度背景下房产经济发展的有效对策

（一）充分利用好“大数据”平台优势

《不动产登记暂行条例》正式实施后，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统。同时，全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延。集体土地、房屋建筑所有权等十类不动产纳入登记，国土资源部、公安部、民政部等9部门信息共享。可以说，不动产登记全国联网，将使个人产权登记信息更加清晰明了。因此，在新的登记制度下，应该把这种资源共享和公开的“大数据”平台优势利用好，使其在信息提供方面发挥更大的作用，使房产市场的真实情况更加透明的展现出来，从而为买卖双方提供更可靠、更丰富的信息来源，促进房产市场的阳光交易与房产经济的良性发展。

（二）加强房产开发和运营管理

不动产登记制度实施后，房地产开发商必须要首先获得土地的所有权，才能在此基础上开展后续的开发设计、规划建设、销售等一系列活动。对于房产开发商来说，实际上是增加了前期开发投入的成本。因此，要想获得开发的良好收益，在房产市场中站稳脚跟，就需要房产开发者加强对开发和运营的管理。具体来讲，就是在开发到销售的全过程中，从各个环节入手，细致研究和规划，不断提高产品的内涵价值和功能水平；同时，要重视做好对客户需求的调研，做好客户关系维护，加强品牌效应和深度挖掘客户的能力，从而为提高客户认可程度和市场占有打下良好的基础。

结束语：不动产登记制度是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。正确认识和理解不动产登记制度，积极利用新制度的有利优势，必将推动房产经济的良性发展。