投资性房地产计量模式的发展趋势

唐 嘉 李 玲 刘思敏 熊 津

（作者单位：四川大学锦城学院财务会计学院）

指导老师：吴培培

一、引言

随着我国经济的不断发展，房地产产业取得了巨大的收益，在我国国民经济中占有不可小觑的位置。因此作为作为房地产产业重要计量模式的投资性性房地产，从引入的那一天起，其取得、计量、转换和处置的规范化就显得尤其重要。在我国现行的经济形势下，由于成本模式存在着一系列的优势，我国80%的企业都选择使用成本模式计量。但从长远角度看，随着我国房地产产业的发展以及我国市场体制的不断完善，投资性房地产的计量模式会逐步与国际接轨。通过研究和讨论，我们认为公允价值模式更加符合国际准则的规范，更应值得被推广。

二、阐述

1.投资性房地产成本模式：采用成本模式计量的投资性房地产，在每一个会计年度期末要进行折旧或摊销，计入“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；如果发生了减值还要进行减值测试，计入“投资性房地产减值准备”科目。

2.投资性房地产公允价值模式：在取得投资性房地产后其账面价值按期末的公允价值计量，且其变动计入当期损益，采用这种方法不折旧、不摊销，使用“投资性房地产—成本”、“投资性房地产—公允价值变动”、“公允价值变动损益”科目。

三、两种计量模式的比较

（一）成本模式计量

1.缺点

（1）在我国现有的经济环境下，房地产是刚需资源，其市价居高不下并且有上升趋势。但在成本模式计量下，公司所持有的房地产的账面价值会随时间的流逝而进行资产折旧，所以会低估房地产的价值。使投资者不能对该公司做出有效的投资预测，使经营者不能做出正确的判断从而影响公司的经营走向。

（2）虽然成本模式计量方法广泛地在我国运用，但随着全球经济化的发展，我国经济业务也逐渐的与国际对接，然而在发达国家里公允价值模式计量被广泛运用。这就造成了双方经济信息不对称，会对他们的跨国际业务产生影响。

（3）在成本模式计量下，房地产的账面价值不会快速的、直接的反映真实客观的市场上的销售价格，会影响公司营运者对公司的风险控制判断。

2.优点

（1）在成本模式计量下，投资性房地产累计折旧或者摊销每年都会产生费用，但数额变动平稳，对利润表的影响不大，即使出现了房地产市场低迷也不会对公司运营造成较大影响，可以降低公司的运营风险。

（2）在我国现有的会计准则和税法下，运用成本模式计量会相较于公允价值模式计量更有税收优惠。可以降低公司的运营成本。

（3）运用成本模式后续计量，其初始成本和固定折旧都有历史数据来支撑，可以更好的进行计量和折旧，保证了会计信息的可靠性和准确性。

（4）根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，对投资性房地产的确认、计量、处置进行了规范。在其准则里成本模式计量方式可以转换成公允价值模式计量，但如果使用公允价值计量就不可以转换成成本模式计量。

（二）公允价值模式

1.缺点

（1）采用公允价值模式进行后续计量，其中最重要的就是企业在取得投资性房地产后，今后每一次期末计量都要参考房地产交易市场上取得同类或类似范房地产的市场价格和其他信息，那么在取得这个公允价格的时候就会存在个人主观判断及经验支撑，最终得出的价格就会在可靠性上让人产生怀疑。

（2）公允价值的确定。我国现在对于投资性房地产公允价值确定的方法主要有三种，一是专业评估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的分析。每种确定方法有其自身的优点和不足。从采用公允价值计量的上市公司披露的情况来看，大部分采用的是第一种方法，有少数也在采用第二种和第三种方法。但是，我国大多数专业评估机构也存在自身的局限性，比如有一部分专业评估师的职业素养和专业水平不够，因此为企业人为操纵利润提供了机会。导致评估出来的结果其实也不太准确，从而阻止了公允价值计量模式的发展。

（3）根据我国新会计准则的要求，投资性房地产所在地有活跃的交易市场，并且投资性房地产可以在该市场直接交易。由于目前我国房地产发展不平衡，全国各地区的市场活跃度相差较大，因此多数地区会减少公允价值模式进行计量的使用。

2.优点

在国际环境中，多数发达国家均采用公允价值模式计量，在全球经济化的影响下，我国会计准则下的投资性房地产后续计量模式也将逐渐与国际化接轨。

（1）因为采用公允价值计量在每期期末要比较账面价值和当日的公允价值，那么就可以清晰的反映市场上该投资性房产每年的价格，企业自身投资性房地产的真实价值也很容易取得。可增强公司运营者对其企业的内部控制，降低企业的运营风险。

（2）因为每年期末投资性房地产都会以公允价值计量，那么对于投资者来说，可以看到这个企业的实力，为他们作投资提供信息；同时，对企业来说，披露出来的财务信息可以为他们融资提供竞争力，增加企业的融资能力。

（3）在我国的房地产的经济背景下，房价居高不下，如果采用公允价值模式计量会不折旧不摊销，会使其有较大的增值空间，使资产和利润同时增加，提高企业所持有房地产的账面价值，从而加大投资者对该公司的投资信心，增强企业的融资能力。

（4）在最新的会计准则中，明显体现出我国会计准则在向国际靠拢，在发达国家中，公允价值模式的运用和发展水平远远高于国内。新的会计准规定当企业满足一定条件时房地产的计量模式可由成本模式转换为公允价值模式计量。体现了我国积极响应全球一体化的号召，反映了我国经济全球化发展水平的进步，加快了我国会计准则与国际化接轨的脚步。

四、结论

综上所述可以看出，大多数公司之所以选择成本模式计量是因为我国经济发展程度不高和会计准则与法律法规对公允价值模式计量的不完善。但是公允价值模式计量方式可以更直观、更快速地反映了企业的资产。随着我国经济的发展、全球一体化的来临，公允价值模式计量方式的运用必然是大势所趋。