浅谈房产委托公证的风险与防范

黄 隽

（泰州市海成公证处，江苏 泰州 225300）

1 房产委托公证的概念及意义

房产委托行为，是房产所有权人（委托人）将办理与房产有关的事务，或者实施与房产有关的法律行为（买卖、出租、抵押等）的权利授与受托人的意思表示。房产委托行为又称房产授权委托行为。房产委托公证即公证机关根据委托人的申请，依法证明委托人房产委托行为的真实性、合法性的活动[1]。

房产委托公证具有重要的意义。受托人根据公证机关出具的房产委托公证书，即可以房产所有权人的名义顺利地办理与该房产有关的事务或实施与该房产有关的法律行为[1]。房产委托书经过公证机关公证，可以有效地防止无效委托或假委托等现象的发生，并预防因委托代理权而引起的纠纷。公证机关作为国家的证明机构，除了有证明作用，还有预防纠纷、防止诉讼的作用，因此，公证处在办理房产委托公证的过程中应注意风险及防范问题。

2.2 担保性委托公证

这类公证的主要目的是担保债权债务关系的履行，其委托权限表现为授权卖房、抵押、解押等形式，实践中以授权卖房最为常见。一般都是由债务人预先授权债权人或者债权人控制的受托人办理出售房产的所有相关手续，并办理委托公证，债权人从而获得单方独立出售房产的权利，用以担保债权债务关系的履行。

2.3 一般事务性委托公证

这类公证主要是委托人委托受托人处理与房产有关的一般性事务。比较常见的是委托人委托受托人领取不动产，进行验房，办理进宅手续，办理权属登记，办理抵押登记，以及领取相关权属证书和对不动产进行日常管理。

3 房产委托公证中存在的潜在风险

从目前的实务来看，委托人签署房产委托书后存在风险的情况，主要涉及上述“以处分房产为内容的委托公证”和“担保性委托公证”这两类委托事项中，而一般事务性委托公证，因为不涉及房产的处分，一般不会给委托人造成损失。本文就“以处分房产为内容的委托公证”和“担保性委托公证”这两类委托事项中委托人、受托人、公证处各自存在的风险进行分析。

2 房产委托公证的类型

2.1 以处分房产为内容的委托公证

这类公证是涉及房产委托公证最普遍的一种。房产所有权人因不能亲自处理房产相关事宜，故委托受托人代为办理房产的相关事宜。

3.1 委托人存在的风险

在“以处分房产为内容的委托书公证”中，委托人存在的风险主要是委托的权限过大和委托的期限过长导致的。（1）委托权限过大。房产委托行为属于单方民事法律行为，受托人在取得委托人的授权后即可为一定的法律行为，且法律后果由委托人承担。委托人签署的处分房产的委托书中，对受托人的授权越大，委托事项越多，需要承担的风险也就相应增加。如委托人委托受托人卖房，包括选定买方并出售，以及收取售房款的条款，受托人凭该委托书出售了委托人的房产后可能会“卷款跑路”，这样委托人承担的是房钱两空的结果。更有甚者，受托人一房二卖，委托人面对的除了房钱两空，还要对没有最终取得房产的买方承担违约责任。（2）委托期限过长，也同样会导致委托人的财产损失。笔者在工作中发现，如果委托的期限是“至委托事项办结为止”，那只要委托事项中有一项未完成，该委托书就一直有效。在这个漫长的期间，委托人如果与受托人之间的关系发生了变化，委托人都可能因为受托人的任意行为而受到财产损失。

在“担保性委托书”中委托人承担的风险就更大了。担保性委托书与民间融资相生相伴，其产生发展与诉讼慢、执行难也有关系。担保性委托公证书在使用上具有或然性，即以债权债务是否履行完毕作为受托人是否使用委托公证书行使委托权限的条件，这是其担保性的体现。另一方面，担保性委托公证书在形式上具有相对独立性，即委托书中完全不体现委托书所担保的债权债务关系，且债权债务是否已经履行完毕与委托书的生效及使用没有形式上的联系，债权人单方即可处分不动产[1]。正是这个担保性，给委托人带来了巨大的风险。

3.2 受托人存在的风险

受托人的风险存在于以避税为目的的处分不动产的委托中，买卖双方在签定房产交易合同的同时，会另行签定处分不动产的委托协议书，即由卖方委托买房在一定期限后办理房产过户，并予以公证。这类公证事项中，一般受托人都已经实际付清了房款，也取得了房产，只是没有办理权属变更登记。这种时候受托人也就是实际的买房人承担的风险系数还是比较大的：第一种情况，原房主因债务被诉至法院，法院在查封原房主的财产时，一定会将仍然登记在原房主名下的房产作为其财产进行查封的，受托人即使有再多的证据，也只能向原房主主张债权，从而失去了物权，这种情况下是很难保证没有损失的；第二种情况，因为市场的原因，房价节节攀升，原房主觉得自己的房子卖亏了，因为房产还登记在自己的名下，原房主重新办理了产权，并且将房屋以高价卖给了第三方，待到受托人发现时，房屋已经过户到了第三方名下。这时候，受托人只能乖乖将房屋交给第三方，向原房主也只能主张债权了。

在“担保性委托书”公证中，以一个案例来说明受托人所承担的风险：陆某有一处现价值约300 万元的房产，他找到田某借款100 万元，称愿通过委托公证的方式将该房产的处分权委托给田某，如果其到期未还款，田某可以利用该委托书将房产出售或抵押给别人以实现自己的债权，田某答应了。于是陆某在公证处办理了以田某为受托人的房产委托公证。随后又以这种方式向好几个人借了钱。最后，陆某携带近400 万借款逃之夭夭，而几个受托人各自拿着委托书却傻了眼。

3.3 公证处存在的风险

公证处存在的风险主要是执业风险。因为社会诚信体系的缺失和假证的泛滥，能不能“看准人”成为了每个公证员在办理委托公证中的头等大事。产权人带着假配偶前来办理处分房产的委托公证，子女带着假冒父母前来办理处分房产的委托公证等事件的曝光，既给公证处和公证行业的名誉和形象造成极其恶劣的影响，又给相对人造成经济和精神上的重大损失[2]。除了这些，防止假证也是现今及以后要特别注意的一个问题。假产权证、假身份证、假结婚证、假离婚证，等都将导致公证书的无效。

4 如何防范委托公证的风险

房产委托公证的初衷在于既为委托人不能亲自处理房产相关事宜提供方便，同时又为受托人代为办理房产相关事宜提供信用，既节约了交易成本，也使交易更加迅捷和便利[3]。如何使房产委托公证书发挥它应有的作用呢？笔者认为只要做好委托公证中的风险防范，实现委托书应有的价值是完全可能的。本文仍然从委托人、受托人、公证机构三方面来分析。

4.1 委托人的风险防范

（1）委托人在选取受托人时，要“认准人”。即选取自己比较熟悉的、了解的人作为受托人，最好受托人具备一定的处理委托事项的能力或知识，这样也方便处理委托事务。另外司法部于2017 年9 月25 日下发的公证执业指导案例中，也对受托人的选取范围有了具体规定，涉及不动产处分交易，需要委托符合民事法律规定的近亲属，这样也能有效地降低委托人的风险。

（2）委托的权限不宜太过宽泛。司法部于2017年8月14日下发的司法通【2017】83号《司法部关于公证执业“五不准”的通知》中第三条明确规定：不准办理涉及不动产处分的全项委托。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。随后，司法部又在2017年9月25日下发的公证执业指导案例中明确规定，不得同时办理抵押、解押、出售不动产的委托公证，另外所有的处分不动产的委托中都不得包含“受托人代收房款”的条款，因为代收房款往往会出现“担保性委托”的情况。

（3）委托的期限不宜过长。委托期限过长，委托人承担的风险较高，相反，委托期限短，到期后委托书自行失效，委托人承担的风险也相应降低了不少。以笔者的经验来看，建议委托的期限以半年内为最佳，最长不超过一年。

（4）委托书最好明确没有转委权，除非是用于办理一般事务性的委托。受托人没有转委权，意味着受托人必须亲自办理所委托的事项，这样对委托人比较有保障，委托人无须对受托人再选定的受托人的行为承担后果。

（5）对于“担保性委托书”公证，司法通【2017】83号通知的第四条明确规定：不准办理具有担保性质的委托公证。公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时，应当严格审查申请人的真实意思表示，审查其与受托人是否具有亲属关系，不得办理名为委托实为担保，或者可能存在担保性质的委托公证。

4.2 受托人的风险防范

以避税为目的的处分不动产的委托中，受托人应考虑委托人的经济状况、职业收入等情况，不可因小失大。一般事务性的委托中，受托人只要注意谨慎处理委托事项一般就可以避免风险了。

4.3 公证处的风险防范

公证处在办理委托公证的过程中，首先要做到“认准人”，同时还要做到“看好证”。所谓“认准人”，和委托人的“认准人”有所区别，委托人是看受托人是否值得自己信赖，而公证处的“认准人”则是审查委托人是否为其本人。公证员在办证过程中除认真比对委托人的体貌特征外，如果对委托人的身份有疑义，可以采取与委托人多交流的方式来核查其身份，比如询问其本人的基本信息，除出生年月日外，还可询问其配偶、子女的相关身份信息，本人及其家人的属相，委托涉及的房产的地点等，并对委托人察言观色，看其是否有紧张情绪，是否不敢正视公证员等。如今科技发达，也可运用“人脸识别”这类科技手段来帮助公证员甄别人的真伪。

另外，公证员在办证过程中“看好证”也相当重要。现在多数公证处都配备了身份证识别仪，而且二代身份证也全面启用，对于身份证的识别还是比较方便的。难的是对结婚证、离婚证、房产证等相关证件的识别。目前公证机构已经可以自行核实江苏省内的婚婚姻登记信息，对于省外的，还依赖于公函查询。对于房产证的核实，也是依赖于亲自核实或公函核实。

房产委托公证当前作为公证机构的常态主业务之一，在给公证机构带来大量证源及公证收费的同时，也给公证处带来了相当大的风险。笔者认为，公证员在办证过程中除认真审查“人”“证”外，还应履行好告知义务，向委托人、受托人分别进行询问，弄清楚委托人办理委托书公证的真正意图，根据其真实想法向其进行风险提示，并给出合理化的建议，引导当事人按照实际情况办理相关公证事项，以免除自己的“专家责任”和防范相应的执业风险，同时也提高公证的社会公信力。