北京市房价快速上涨原因分析

摘 要： 2015-2016年北京市二手房价格经历了三次大幅上涨，引起市民的恐慌和政府的高度关注。通过整理近年來信贷政策和房贷政策发现，引起房价快速上涨的原因主要是2015年公积金和商业银行贷款政策多次从宽调整以及2016年全面二胎政策刺激改善性住房需求大幅增加。2017年3月以后房价变得平稳的原因主要是史上最严住房贷款政策出台，抑制了市民的改善性需求和投资需求。如果住房贷款政策变宽松，未来北京市房价预期还将上涨。

关键词： 北京房价 公积金贷款 商业贷款

2015年中国人民银行5次下调人民币存/贷款基准利率至今未再调整，北京市公积金管理中心4次下调贷款利率至今未再调整。在宽松信贷政策下买涨不买跌的心态使得更多市民进入买方市场，“年初不买房，一年又白忙”的顺口溜广为流传，2015年以来北京市二手房价格一路飙升到引起政府部门的高度关注，后续陆续出台的从严住房贷款政策才抑制住房价的快速上涨。

一、公积金贷款政策

（一）公积金贷款额度提高

2015年1月1日起，90平方米（含）以下的首套自住住房，公积金贷款最高额度由80万元调整为120万元，上浮50%。北京市统计局数据显示，2014年北京市民的年平均工资为102268元（城镇非私营单位就业人员）和52902元（城镇私营单位就业人员）。提高40万元的贷款额度相当于市民至少可以分别提前39年和76年买房。利好消息刺激了市民购买住房的自住需求或投资需求。北京住房公积金年度报告显示，2015年发放住房公积金贷款84886万元，比2014年增加了176%，涉及住房1014万套，比2014年增加了106%。

（二）公积金贷款利率下调

2015年北京市公积金管理中心按规定4次下调贷款利率，目前5年期以上贷款利率为325%。如表1所示，以120万元贷款25年等额本息还款方式为例，公积金贷款利率每下调025%，月均还款下降160元左右，利息总额减少5万元左右。25年期公积金贷款利率从2015年1月1日的425%下降到2015年8月26日的325%，月均还款减少65307元，利息总额减少1959万元。对于购房家庭来说，节省了一笔不小的开支。

二、商业银行的存贷款利率

（一）商业银行贷款利率下调

2015年中国人民银行5次下调贷款利率，目前5年期以上贷款利率为49%。如表2所示，以120万元贷款25年等额本息还款方式为例，商业银行贷款利率每下调025%，月均还款下降180元左右，利息总额减少55万元左右。25年期商业银行贷款利率从2015年1月1日的615%下降到2015年10月24日的49%，月均还款减少89668元，利息总额减少269万元。对于购房家庭来说，又节省了一笔不小的开支。

（二）商业银行存款利率下调

2015年金融机构人民币定期存款基准利率连续5次下调。如表3所示，2015年10月24日，人民币存款三个月、半年、一年、二年、三年基准利率与3月1日相比都下调1%，下调幅度分别为476%，435%，40%，323%，267%。存款利率的持续下降，对于储蓄较多的市民是非常不利的消息。此时的定期存款利息还不如放在余额宝账户中的活期利息。普通市民没有好的投资渠道，在贷款政策宽松的条件下只能投入到房产市场保值。

三、住房贷款政策影响

住宅销售价格指数，简称“房价指数”，是反映某一地区、某一时期内住宅价格总水平变动趋势和程度的相对数。房价指数以百分数形式表示。当房价指数等于1000%时，表示本期价格与上期价格相比没有变化;当房价指数小于1000%时，如995%，表示本期价格下降05%;当房价指数大于1000%时，如1005%，表示本期价格上涨05%。如图1所示，2015-2018年北京市新建商品住宅和二手住宅的环比价格指数（与上月相比）变化情况如下：2015-2016年北京市房价经历了3次大幅上涨，2017年3月以后房价变得平稳。

2015年1-5月二手住宅价格持续上涨，6月价格回落至7月小幅上涨后回落至10月，10月开始价格又小幅上涨至12月。前5个月价格上涨是因为利好消息刺激购房人数增多导致供给不足引起，6月价格急速回落的原因是什么？2015年6月1日起，已结清贷款的二套住房公积金贷款首付款比例由20%提高至30%，无论是否普通住宅[90平方米（含）以下]最高额度都变为80万元。这一政策保护了首套刚需购房，抑制了二套投资购房需求。为了突破此项政策限制，通过离婚获得首套购房资格的市民人数大幅上升。民政部统计数据显示，2015年北京市离婚登记72999对，比2014年增加17055对，增幅达到30%。2015年9月14日，已结清贷款的二套住房公积金贷款首付款比例30%降为20%。这一政策对10月房价上升有一定影响。

2016年1-3月二手住宅价格延续2015年底小幅上涨后持续上涨，涨幅超过了2015年5月最高点。3月价格回落至6月又开始大幅上涨至9月，9月开始价格大幅回落至年底。2016年1月1日全面二胎政策实行，房价的再一次飙升与此项政策密不可分。在相对宽松的信贷政策下，计划二孩家庭在经济承受范围内都在考虑换房或者买个大点的房子，毕竟多一个孩子意味着要多1-2位老人同住。2016年9月30日起，商业贷款首套普通住房首付款比例不低于35%，非普首套不低于40%。改善性普通住房无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%，非普不低于70%。这一政策精准打击了急速增长的改善性住房需求。此时“离婚大法”还可以使用，民政部统计数据显示，2016年北京市离婚登记97583对，比2015年增加24584对，增幅达到34%。

2017年1-3月二手住宅价格持续上涨，3月价格回落至6月最低点后至12月价格一直处于较低位置，4月开始价格持续低于新建商品住宅价格。2017年3月18日起，首套无贷款记录（含公积金贷款），普通住房首付款比例不低于35%，非普不低于40%;有1套住房或者有贷款记录普通住房首付款比例不低于60%，非普不低于80%，暂停发放25年以上的住房贷款。此项政策首次将公积金贷款记录纳入住房贷款记录，被称为史上最严的“认房认贷”政策。2017年3月24日起，离婚一年内贷款人按照二套贷款执行，严禁各类“加杠杆”金融产品。此时“离婚大法”不能立即生效，新政抑制了改善性住房家庭购房需求。民政部统计数据显示，2017年北京市离婚登记72036对，比2016年减少25547对，降幅达到26%。

2018年全年房价保持平稳，与2017年3月执行的史上最严住房贷款政策有关。2018年9月17日起，公积金贷款与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，最多不超过120万元，户籍在城六区购买城六区以外贷款额度上浮10万或20万。首套普通住房首付款比例不低于35%，普通二套首付比例不低于60%，非普二套不低于80%。这一政策进一步抑制了工作年限短的年轻人公积金贷款需求，增大了年轻人的购房成本。公积金贷款比商业贷款利率低，一直是购房贷款人的首选。

四、未来房价预期

2018年北京市常住人口21542万人，对于买房和租房来说都是一个巨大的消费市场。房价上涨带动了房租的上涨，北京市就业人员年平均工资涨幅在10%左右，大量租房市民一旦筹集到首付款资金都会加入到购房大军中，毕竟住房是刚性需求。目前严厉的住房贷款政策抑制了改善性购房需求，未来房贷政策一旦变宽松，北京市房价预期还会上涨。

参考文献：

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[2]刘小蕙聚焦房价—北京[J].产业经济，2017（6）：65-67

[3]马劲松住房公积金贷款制度存在的问题及对策分析[J].时代金融，2019（17）：91-92

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[5]周春，应黄晨，王建斌基于利益相关者视角的我国房价上涨原因探析[J].中国集体经济，2018（32）：32-33

（李红莉，中国电力科学研究院有限公司新能源研究中心）