论“借名买房”合同的法律效力

朱晓平

(沈阳师范大学，辽宁 沈阳 110034)

一、借名买房的法律含义

借名买房即那些不具备购买房屋资格的出资人以具有买房资格的人的名义购买房屋的行为。在不动产登记簿上登记的房屋所有权人为“被借名人”。“被借名人”将购房资格有偿或者无偿转让给实际出资人，而且房屋的使用权、不动产权证书等也均由实际出资人所控制，“被借名人”只是具有房屋所有权的权利外观。

二、“借名买房”的性质

在学理上，我国并未对“借名买房”的行为予以明确的概念性界定，所以在学理上对“借名买房”合同的性质存在不同的见解。目前，学术界对于“借名买房”合同性质主要有以下几种观点：其一认为借名买房属于代理，以他人名义为自己订立合同。其二认为借名买房属信托行为。其三认为该行为是基于合同自愿原则来实现特殊目的的合同，可类推适用委托合同。

第一种观点认为借名买房是一种代理行为，“被借名人”以自己的名义为实际出资人购买房屋。在购房合同以及不动产权簿上登记自己的名字，而房屋的实际出资人则相当于被代理人，符合间接代理的构成要件。

第二种观点认为借名买房是一种信托行为，主要是依据《信托法》第2条。在借名买房合同中，被借名人受实际出资人委托，实际出资人出资，被借名人以本人的名义为实际出资人购买房屋。这种观点是否正确我认为有待商榷，首先在我国信托行为指向的对象是资金信托，且受托人对信托财产拥有积极权利，但在借名买房合同中，被借名人对房屋没有积极权利，换句话讲，被借名人往往是不能实际占有、控制该房屋的。其次，个人信托通常涉及信托机构，即商业第三方，而在借名买房合同中被借名人普遍是个人。最后，信托关系的解除是双方当事人在约定的条件成就时才可以解除。但在借名合同中，除违反法律情形外，实际出资人可以任何理由提前终止或解除合同。

第三种观点认为“借名买房”的法律性质是一种合同行为。被借名人与实际出资人为合同双方的主体，合同标的物为被借名人所享有的购房资质，被借名人通过有偿或者无偿的方式，将合同标的物即购房资质转让给实际出资人，并遵循其与实际出资人约定的权力与义务。实际出资人通过有偿或无偿的方式获取被借名人的购房资格，出资购买房屋，其主要义务就是出资购买房屋，如果与被借名人约定有偿购买购房资格，还要向被借名人履行支付价款的义务，因此在被借名人与实际出资人之间形成了一个基于购房资格而成立的合同，在本质上与商事合同中的隐名股东与名义股东签订的代持股协议极为相似。首先，当事人双方具备订立合同的民事权利能力和民事行为能力；其次，合同是双方当事人的真实意思表示；再次，合同内容不违反法律的强制性规定，最后可以认定为合同有效。

三、“借名买房”合同的法律效力

在法律物权与事实物权相分离的情况下，如何认定借名买房合同的法律效力，首先要判定房屋的归属，即房屋是由实际出资人所有还是被借名人所有。不动产登记簿上登记的名字具有公示公信效力，按照权力外观和公示公信原则，推定不动人登记簿上登记的权利人为房屋的所有权人。如果产生借名买房的权属纠纷，就说明之前的推定可能有不妥之处，这样就进入下一环节，实质审查房屋的所有权归属。根据《民事诉讼法》中“谁主张谁举证”证据规则，享有事实物权的实际出资人要想证明房屋的所有权归自己所有就必须提供证据证明，否则将承担不利后果。实际出资人可提供其当时与被借名人签订的借名买房合同或实际出资人与被借名人关于购房资格所达成的有偿协议，以及自己为购买房屋的出资证明、证人证言等相关书面及言词证据，目的在于证明实际出资人才是房屋的真正所有权人。人民法院应指引当事人围绕焦点举证、质证，实际出资人所提供的一系列证据在不违反法律的强制性规定时，应认定其效力。法律旨在维护公平正义，面对暴涨的房价，被借名人很难再坚守当时与实际出资人签订协议时的初心，这就要求法院在审理借名买房合同时应综合把握有关证据，做出符合事实的判决。