既有住宅建筑节能改造业主内源动力研究综述

李 玮，郭汉丁

(天津城建大学 经济与管理学院，天津 300384)

实施既有住宅建筑节能改造是完成国家节能减排目标任务、实现可持续发展、推动生态宜居城市建设的内在需求。既有住宅建筑节能改造市场有序运行离不开市场多方主体的协同作用，尤其是业主内源动力，业主内源动力是既有住宅建筑节能改造市场持续发展的不竭源泉。目前，我国既有住宅建筑节能改造市场运行以政府主导为主要形式，实行了一系列激励扶持政策和措施，既有住宅建筑节能改造工作取得了阶段性成绩，但从市场运行状况来看，进展缓慢、效果差、主体积极性不高等问题依然存在，其根本原因在于忽略业主内源动力作用。业主节能改造意识弱，导致市场发展乏力、缺乏后劲，从而阻碍了既有住宅建筑节能改造市场健康持续发展。因此，探究既有住宅建筑节能改造市场的业主内源动力具有很重要的理论意义和实践价值。

业主作为既有住宅建筑节能改造市场运行的核心主体之一，是既有住宅建筑节能改造实施的发起者和直接受益者，业主节能改造意愿和能动性是既有住宅建筑节能改造的动力源泉，具有持续推动市场运行和发展的源头驱动作用，是促进既有住宅建筑节能改造事业发展的内源动力。目前国内外关于既有住宅建筑节能改造市场主体动力研究尚属鲜见，把业主区别于其他主体的内源动力研究更是少见，鉴于业主内源动力的形成与发展依赖于既有住宅建筑节能改造市场运行，是作用于既有住宅建筑节能改造市场运行的基本要素，从既有住宅建筑节能改造市场运行的环境中探索业主内源动力具有科学的系统基础。因此本文从既有住宅建筑节能改造市场运行视角，梳理概括国内外既有建筑节能改造市场运行的理论研究动态与实践运行特征，以住宅业主为研究对象，揭示住宅业主市场作用力(内源动力)的特殊性，论证既有住宅建筑节能改造住宅业主内源动力研究的必要性，以期推动既有住宅建筑节能改造市场持续发展。

1 国外既有建筑节能改造市场运行理论研究动态

20世纪70年代，国外各学者逐渐注重既有建筑节能改造理论研究，经过几十年持续探索，在既有建筑节能改造市场运行方面积累了较为丰富的理论研究成果。通过文献搜索，国外学者在既有建筑节能改造市场运行方面的理论研究主要围绕能效标识制度、激励政策、风险分担、市场运作模式等五方面。

1.1 既有建筑节能改造能效标识制度研究

既有建筑节能改造市场信息不对称性内在地决定了能效标识制度建立的必要性，能效标识制度能有效弱化信息不对称现象，实现市场主体间的信息共享。刘章生等[1]揭示了能效标识制度对促进技术进步的关键作用，可以提高节能效率和节能比例，有利于技术进步和社会可持续发展。Fossati 等[2]基于巴西能效标识概述，指出能效标识计划对于节能减排有促进作用，能效标识体系对弱化市场信息不对称、改善市场失灵现象、提高节能效率有着重要作用。Newell[3]研究了能效标签在指导家庭能效决策中的有效性，在分析不同类型信息的相对重要性基础上，发现能效标签可以实现信息共享。Lang等[4]对比分析了大多数国家在节能领域的研究，发现能效标签计划有助于改善信息不足现象，利用产品能效标识和环境标志这两种政策工具可以完善节能政策。Davis等[5]认为信息提供是政府节能政策的关键要素，采用在线陈述选择实验验证了能效标识可给每个家庭带来的潜在福利，发现能效标识可带来更好的选择。

1.2 既有建筑节能改造市场激励政策研究

内化既有建筑节能改造市场外部性有赖于有效的经济激励政策，它是内化外部性、激发市场主体节能改造积极性、推动市场有序发展的基本工具性措施。Roy[6]针对正外部性显著的小型、中型、大型商业建筑的研究分析，发现对不同规模的建筑采取相应激励措施可以提高建筑成本效益和总体节能量。Azizi[7]基于既有建筑节能改造市场外部性特征分析，认为制订税收优惠等经济激励政策有利于消弱外部性的影响，从而加强节能实施效果。Murphy[8]基于对欧洲“政策领跑者”国家激励政策实施效果的分析，认为应制定适合各国国情和发展特点的激励政策，包括法规、税收优惠和减免等。Tuominen等[9]通过对利益相关者——业主的深入访谈，发现业主提高能源效率使用的动力是增加自身所持物业价值，因此要围绕业主自身需求进行政策激励。Amstalden[10]对瑞士既有居住建筑节能改造进行经济分析，指出财政补贴、税收优惠、碳税等经济激励政策能够使选择节能改造的用户获利受益，促进节能改造工作发展。

1.3 既有建筑节能改造市场风险分担研究

既有建筑节能改造市场运行不确定性和主体关系复杂性必然要求多方参与主体共担改造风险、共享改造收益，合理的风险分担是提高改造市场运行效率的必要手段。Hwang[11]基于对新加坡绿色改造项目风险危险性系数的分析，认为风险分担对于项目的实施十分必要，可缓解项目面临的瓶颈问题。Peckiene[12]认为建设项目的参与方都面临一定风险，各方在项目中发挥的作用越大承担的风险就越大，因此应合理进行风险分担，使各参与主体积极承担风险，保障项目顺利实施。Timothy分析了风险分担有效性，认为风险分担合理性是基于项目各主体对风险的控制原则，提出风险控制应该分配给更有掌控力的一方，激励主体主动承担风险。Jin[13]认为风险偏好、风险管理能力在一定程度上会影响风险分担，风险分担的公平性会受到这些因素的干扰。Nadel基于对风险分担公平性的认识，提出合理的风险分担应满足风险收益对等原则，即项目各主体承担的风险与其得到的收益相对应，可有效保障项目的顺利实施。

1.4 既有建筑节能改造市场运作模式研究

破解既有建筑节能改造市场发展融资瓶颈问题的关键在于科学的市场运行模式，合同能源管理(Energy Performance Contracting,简称EPC)是经实践检验能够减少市场融资障碍、减少财政压力和投资风险的有效市场运作模式。何敏等[14]发现EPC模式对项目质量管理产生着越来越重要的影响，可以减少用户风险，带来更多效益。Polzin[15]发现在财政资金匮乏、投资受限的情形下，运用EPC模式可以降低财务和技术投资风险、增加投资机会，还可以直接把风险转嫁给能源服务公司。Lee[16]通过与传统能源改造项目相比发现采用EPC模式可以有效指导项目运行，减少投资风险，促进节能服务企业的发展。Murphy[17]对欧洲国家的节能服务行业进行对比分析，从政策、社会、企业角度对合同能源管理平台建设进行分析，依据各地区的法律法规、政策规定、条款签订，提出节能服务行业的发展机制。王李平等[18]认为EPC模式在建筑节能方面发挥着重要作用，可降低财务风险和技术风险，提出从资金、政策和技术三方面解决EPC模式面临的主要障碍。

1.5 既有建筑节能改造方案评价优化研究

既有建筑节能改造项目参与主体众多及主体利益关系复杂的特征，使节能方案优劣成为影响业主改造积极性的关键因素之一。合理的改造方案是业主积极节能改造的动力，是促使节能改造工作顺利进行的有效措施。Jesen等[19]构建建筑节能技术经济评价模型，对居住建筑的能耗、经济和环境性能做出评价，为既有建筑节能改造实施过程中节能方案的优化提供一种新的方法。Marshall[20]利用工程建筑建模软件为英国难以处理的老旧住房的住户提供了一套经济可行的改造方案，节能量的同时节约了成本。Peruzzi等[21]研究了住宅节能技术的可靠性分析，为优化节能方案提供更多选择。Andereas Uihlein等[22]系统研究了欧盟27国的既有建筑节能改造技术，提出对屋顶、窗户等围护结构进行节能改造的方案，不仅带来了较大的节能量，而且获得的收益远大于投入成本。Doukas Haris等[23]运用智能决策模型对建筑节能改造方案做出可行性分析，并提出有效经济评估的关键内容，为建筑节能方案做出了合理的经济评价。

2 国外既有建筑节能改造市场运行实践特征

国外对既有建筑节能改造的实践探索起步相对较早，已经在实践方面取得显著成果，市场运行效果良好，在法律法规体系、合同能源管理、能效标识制度、经济激励措施等方面形成鲜明特征。

2.1 以健全的法律法规体系确保市场有序运行

制订健全的法律法规体系，从各环节、多方面规范既有建筑节能改造市场主体行为是发达国家确保市场有序运行的有效手段。德国的法律法规体系具有层次丰富的特点，以《建筑节能法》为中心法规，《建筑保温法规》《供暖设备法规》为辅助法，《建筑物供热费用条例》《建筑采暖装置条例》为补充条例，形成“一律+两规+多条例”的法律体系，规范市场主体行为，保障市场依法运行。欧盟的法律法规体系约束范围较广，以“自主立法+各种协定+基础条约”的法律体系为核心，出台《建筑能效指导》，明确规定从全方位、全过程、各环节对建筑节能改造形成有效监督和指导；《建筑最低能耗标准制度》《节能改造监管制度》等一系列节能改造制度更是从多层次、各方面有效规范市场运行。日本法律法规可操作性强，颁布了《节约能源法》，细化、详尽了对实施对象、职责、实施手段、目标等的规定；并颁布《家电回收再利用法》《建筑节能管理体制》《关于能源合理使用化标准》等引导居民和企业合理用能的法律政策，约束市场主体行为，从而确保市场有序运行。

2.2 以合同能源管理模式推动市场有效发展

积极采用合同能源管理模式，完善既有建筑节能改造市场运行机制，是发达国家促进市场有效发展的必要途径。美国、加拿大等国家通过立法手段推进EPC模式运行。在政府层面，美国于1992年通过的议案以及1995年立法时强调，各政府机构要联合ESCO积极采用EPC模式进行节能改造；在协会层面成立“全国节能服务公司协会”，对申请加入的ESCO要求实施EPC模式，这样不仅实现了政府节能目标，还有效推广EPC模式。加拿大政府1992年实施《联邦政府建筑物节能促进计划》(FBI)，强制性要求政府率先与ESCO合作并为其提供一系列优惠服务、培训、指南标准编写等，不仅进一步推广了EPC模式发展，还起到了节能示范作用。智利2012年9月发布《识别和评估能源服务公司的方法指南》，为推广EPC模式提供标准，促进市场健康发展。德国和日本实施激励引导方式推动EPC模式发展，德国提供资金补贴、税收减免、贷款优惠等一系列经济激励措施引导节能服务公司主动采用EPC模式，有效推动了ESCO企业发展。日本采用税收优惠、低息贷款等政策为ESCO发展提供便利，并给予投资总额25%～35%的财政补贴给EPC项目，推广了EPC模式的应用。

2.3 以能效标识制度增强市场信息透明度

实施能效标识制度，削弱市场信息不对称现象，是发达国家增强市场信息透明度的重要措施。美国早在1980年就推行能效标识制度，1992年推出“能源之星”节能认证，采购法明确规定政府部门购买的产品必须具有“能源之星”标识，2006年推行“Twenty in Ten”计划，明确表示产品必须有EPA证明并获得“能源之星”的认证标签才能上市，能效标识制度为市场营造了良好环境，保障了市场信息公开透明。日本为削弱市场主体间信息不对称现象，成立专门的机构来认证、评定房屋的能耗等级，将房价和能效标识挂钩，提高开发商的责任意识，调动消费者的积极性，改善了市场信息不透明现象。为减少市场失灵现象，欧盟“EnEv2007”规定既有建筑较大规模节能改造必须依据能效标识制度出具建筑能耗证书，建筑体积超过100 m3的加建建筑强制性出具能效标识证书。德国的“建筑物能耗等级标识制度”规定用户出租或出售房屋时，须向新使用者提供“建筑物能耗等级标识证书”，帮助业主更加清楚了解房屋的能耗情况，激励业主节能改造行为，从而促进节能改造市场发展。

2.4 以多元化的经济激励措施激发市场主体活力

以多元化的经济激励措施调动市场主体能动性、激发市场活力、引导既有建筑节能改造市场健康发展是发达国家的共同特征。美国对达到节能标准的建筑进行税收减免和优惠，提供低息贷款给节能住宅，设立节能基金支持和鼓励建筑节能改造活动，在多元化经济激励作用下，市场节能服务企业数量增多，业主改造积极性大幅度提高，有效驱动了市场发展。英国除了设立节能基金，还采用财政资金补贴、税收杠杆重点扶持节能建筑、鼓励采用节能技术，对达不到设计规范的建筑进行处罚，对采取节能措施的居民给予税收优惠、免征能源税等激励，有效内化了市场外部性，激发了市场主体活力，为市场发展奠定了基础。德国为促进节能改造市场发展，在实施能效补贴、优惠贷款、税收减免等一系列经济激励措施基础上，制订了“生态奖励”，家庭购买太阳能系统、热泵以及热回收设备的安装资金由政府资助，并且设立专项基金(KFW基金)用于降低建筑能耗、减少环境污染和提高建筑舒适度。在经济激励刺激下，住宅业主对于节能改造的需求明显提高，节能服务企业改造积极性也大幅度提升。

2.5 以节能技术创新提升节能改造效益

利用节能技术创新高效带动节能改造工作、提升节能改造效益、改善既有建筑高能耗现状、提高既有建筑居住舒适性是发达国家的成功经验。德国采用多层保温、合理利用太阳能、热交换器设备与热回收新风系统等节能技术，改进太阳能集热板的吸收和转换率，提高了建筑保温隔热性能，为改善既有建筑高能耗现状提供了技术支持。丹麦大力开发新能源技术，截止2006年底，丹麦通过发展分布式能源技术、可再生能源技术进行集中供热，并将新技术用于60%以上的建筑中，有效实行建筑节能。英国创新太阳能利用技术，推广使用被动式太阳房，不需外界机械，借助建筑吸热保温材料，通过冷热空气自然交换达到节能，改造后太阳能供给的能源占总耗能量的30%，降低了总能源消耗，提升了节能改造效益。美国充分利用计算机控制技术、微型燃气轮机、新型保温材料、新型采暖空调设备等节能新技术，既保证居住舒适性，又减少了建筑耗能。日本采用外墙内保温的保温技术、新风换气技术等节能技术，降低建筑能耗，改善了既有建筑的节能效应，提升了居住舒适性。

3 国内既有建筑节能改造市场运行理论研究概述

20世纪80年代，我国开始注重建筑节能，建设部1995年发布建筑节能“九五规划”标志着理论研究的开始，既有建筑节能改造市场运行方面的理论研究主要集中在激励机制研究、收益分配研究、融资模式研究和博弈策略研究等四方面。

3.1 基于市场正外部性的激励机制研究

有效的激励机制可以内化既有建筑节能改造市场外部特性，调动市场主体积极性，激发市场活力。王星[24]从协同激励角度出发，针对市场不同发展阶段不同参与主体提出不同的激励手段，包括政策、制度、文化、声誉等一系列激励，以此来弱化市场外部性。陈晓春[25]针对合同能源管理项目，提出鼓励构建多样化、多层次的合同能源管理激励政策，解决政策扶持失衡、激励效果不显著等问题，以此促进节能改造发展。李江红[26]认为既有建筑节能改造存在经济外部性，应在税收优惠政策、财政补贴、实行折旧政策等方面制订激励政策削弱市场外部性特征。王莉等[27]基于公共建筑市场正外部性和信息不对称性的特征，分析市场失灵原因，并提出一系列经济激励措施和政策建议。孙艳丽[28]分析了既有建筑节能改造的发展状况，提出制订因地适宜的经济激励政策，比如设立专项基金、实施税收优惠、采取政府补贴等措施，弥补市场失灵现象。

3.2 基于主体利益共享的收益分配研究

既有建筑节能改造市场各主体间合理的收益分配是提高各主体自身节能效益、提高节能总效益、推动节能改造工作顺利实施的重要因素之一。凌阳明月等[29]针对合同能源管理项目利益分配问题的分析，确定了利益分配的有效范围，在讨价还价博弈模型的基础上，计算出各相关利益者的分配比例。何立华[30]、尚天成[31]等针对具体利益相关者进行分析，采用Shapley值法进行利益分配，验证了收益分配方案的合理性，保证公平性和合作效率性，促进节能改造工作顺利开展。刘晓君等[32]针对合同能源管理模式下既有住宅节能改造各主体收益分配问题进行探讨，研究出不同模式下各主体间的收益比例，为既有住宅节能改造主体收益分配提供借鉴。曾芝红[33]在分享型合同能源管理项目利益分配问题的基础上，采用模糊综合评价法和层次分析法，通过建立利益分配模型构建了利益分配指标体系，研究出各主体间的利益分配比例，保证市场主体利益共享。

3.3 基于多主体参与的融资模式研究

政府主导、企业主体、业主参与的融资模式是节能改造工作顺利进行的基础，多主体参与融资是破解融资瓶颈、解决资金来源的基本渠道。陆红梅等[34]基于国内既有居住建筑节能改造融资现状，根据“谁投资谁受益”的原则为严寒地区既有居住建筑节能改造提出政府、居民和供热企业共同出资的融资模式。李营[35]、鲍君俊[36]基于合同能源管理项目分析融资障碍问题，提出政府加大力度引导基金投入，节能服务公司加强融资模式创新，其他参与主体积极参与融资的解决对策，有效减少融资障碍。马德宁[37]借鉴国内外不同融资模式，认为改善融资难现状必须拓宽融资渠道，积极调动供热企业、能源服务公司、金融机构等多主体参与融资，克服单一资金来源的弊端。马一多[38]在借鉴吸收国外融资经验的基础上，提出了国家既有居住建筑节能改造奖励资金、地方政府财政投入、节能服务企业出资的多主体参与、多渠道融资的融资模式。

3.4 基于博弈理论的主体行为策略研究

既有建筑节能改造市场主体行为策略的选择直接影响着市场运行，探究市场主体行为策略、实现主体间利益均衡是推动市场健康运行的关键。李柏桐[39]、马兴能[40]等基于外部性理论视角，探讨无政府约束条件和政府激励政策条件下市场参与主体间的博弈行为策略，提出政府应加大经济激励额度激励市场参与主体的积极行为。赵倩倩等[41]分析政府管制下节能服务公司和业主的节能改造行为，建立无政府奖励和有政府奖励条件下业主和节能服务公司的复制动态模型，提出政府应针对业主和节能服务公司采取不同的奖励措施保障市场健康运行。徐晓燕等[42]以EPC合同中项目初始投资、超额节能效益奖励等决策问题为研究对象，建立客户与ESCO之间的决策博弈模型，探讨二者间的最优合同决策，为客户和ESCO的合同决策提供科学参考。邓建英等[43]基于博弈理论建立了政府与建筑节能服务机构的激励约束模型，提出政府应制定并实施激励政策，进行合理利益分享，以达到市场资源配置的帕累托最优。

4 国内既有建筑节能改造市场运行实践探析

对比发达国家，我国既有建筑节能改造实施较晚，实践探索方面相对落后。自从引入合同能源管理模式，我国既有建筑节能改造市场运行开始规范化，在构建法律法规体系、采用经济激励政策、推广合同能源管理模式和推行试点示范工程等方面展开了积极实践，取得了显著成效。

4.1 构建法律法规体系，保障市场规范运行

依据节能减排目标要求，我国通过构建法律法规体系来保障既有建筑节能改造市场规范运行，有序开展节能改造实践。我国以中央出台的法律法规为中心，各地政府因地制宜制定建筑节能标准，形成了一套自上而下的较完备的法律法规体系。横向方面，中央政府依据节能减排战略，先后出台以《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国节约能源法》为核心、《土地管理法》和《可再生能源法》为补充的规范性和指导性法律文件，其中《建筑法》总则第四条对建筑节能提出明确规定，鼓励节约能源和保护环境；《节约能源法》提出对既有建筑进行节能改造，对集中供热的建筑分步骤实行供热分户计量、按照用热量收费的制度。国务院、建设部制定了《公共建筑节能条例》《民用建筑节能条例》和《民用建筑节能管理规定》等多部行政法规，进一步具体落实建筑节能改造工作。纵向方面，多省市围绕《节约能源法》在建筑节能方面制定了相应的地方法规、办法和条例，如《广州市绿色建筑和建筑节能管理规定》《上海市建筑节能管理办法》《江苏省建筑节能发展条例》等，更加具体细化建筑节能改造工作。

4.2 实施经济激励政策，提高市场主体积极性

借鉴发达国家成功经验，我国实施经济激励政策来提高市场主体节能改造积极性，激发市场主体活力。2012年财政部颁布《北方采暖区既有居住建筑供热计量及节能改造奖励资金管理暂行办法》《夏热冬冷地区既有建筑节能改造补助资金管理暂行办法》，规定中央财政安排专项节能改造资金用于既有居住建筑供热计量并按面积进行补贴，专款专用解决资金制约问题；2016年6月20日财政部和国家发展改革委发布《节能技术改造财政奖励资金管理办法》《合同能源管理项目财政奖励资金管理暂行办法》，对于我国东部、中西部的节能改造项目，根据改造后实现的年节能量按240元/t标准煤给予奖励。各地政府制订因地制宜的激励政策落实节能改造工作。唐山市实行财政补贴、税费优惠、给予奖励等激励政策鼓励多主体主动承担节能改造费用；天津市设立专项资金用于节能改造工作，投入3.3亿元对旧城小区进行改造，按照45元/m2进行标准补助；北京市根据建筑物的类型不同、改造方式以及产权不同，采用贷款贴息、财政补贴、全额支付等多样化经济激励政策。中央和各地政府上下联动制定经济激励政策，有效提高了市场主体的改造积极性，促进市场发展。

4.3 推广合同能源管理模式，促进节能改造市场发展

合同能源管理模式是发达国家普遍采用的有效市场运行模式，我国为促进节能改造市场发展，积极引入合同能源管理模式，并出台一系列政策推广运行。2012年国务院印发《节能减排“十二五”规划》明确指出加快推行EPC模式，引导专业化节能服务公司采用高效的EPC模式。国务院机关事务管理局、住房和城乡建设部、工业和信息化部、交通运输部、铁道部等各部委均提出大力实施EPC模式，推广EPC工程。2016年，《财政部国家税务局关于全面推进营业税改征增值税试点通知》附件三指出，采用EPC模式并且符合条件的节能服务免征增值税。2018年，住房城乡建设部建筑节能与科技司再次强调全面实施合同能源管理推广工程，鼓励各级政府加大对EPC模式的支持力度。实践证明，截止2013年全国运用EPC模式的节能服务公司增长了63倍，合同能源管理项目投资增长了约57倍。为进一步推动市场发展，示范性能源管理公司在北京、辽宁、山东先后成立，运营结果表明，3个示范公司项目的内部收益率成功达到了30%以上，证明了EPC模式能够有效促进节能改造市场发展。

4.4 开展试点示范工程，全面推进节能改造工作

效仿国际先进理念和技术，我国以国际间合作的试点示范工程为途径，以点带面，全面推进既有建筑节能改造工作。2015年，“法开署贷款武汉既有公共建筑节能改造示范项目”由武汉市与法国联合开始实施，重点对武汉市30余个公共机构及大型公共建筑项目开展节能改造，预计在项目建成后每年可以节电2019万kW·h，折合7306 t标准煤，年减少CO2排放量3.2万t，年削减SO2排放量0.02万t，有效推动了我国节能改造工作的发展。2014年中美两国联合实施的“CABR近零能耗建筑”成立并投入使用，示范建筑基本达到“冬季不使用传统能源供热、夏季供冷能耗降低50%，建筑照明能耗降低75%”的能耗控制指标，该合作示范项目以点带面，带动了相关产业和技术的升级换代，引领了我国未来建筑节能提升方向。2005—2010年，中德技术合作的“中国既有建筑节能改造示范项目”，在北京、唐山、乌鲁木齐先后完成，在建筑的墙体保温、屋面防水、阳台加固改造、供暖供水、换气系统等方面进行综合改造，完成了1.67亿m2，“十一五”期间该项目节能1000万t煤炭的目标基本实现，节能改造示范效应逐渐显现。

5 既有住宅建筑节能改造业主市场作用特殊性分析

既有住宅建筑节能改造市场发展是多元主体协同作用的结果，缺一不可。业主是既有住宅建筑节能改造市场运行的内源动力，是推动既有住宅建筑节能改造市场发展的根本力量。住宅业主区别了公共建筑和工业建筑业主，具有产权归属关系复杂性、主体利益诉求差异性和节能意识差别性等三方面特征，决定了其在既有住宅建筑节能改造市场运行中的内源动力形成与发展的特有内在规律性。

5.1 住宅产权归属关系复杂性造成既有住宅建筑节能改造动意差别性

住宅建筑不同于公共建筑和工业建筑产权归法人所有、相对单一，住宅的私有化程度较高，相关资料显示我国住宅私有化率达到85%以上[44]。目前我国住房产权有私人产权、双产权、多元产权、小产权、公共租赁房、承租公房等多种形式，产权形式多样，产权归属涉及个人、政府、公共机构和企事业单位。我国对于住宅建筑产权关系界定不清，同一产权可能归属于不同业主，不同产权可能归属于同一业主，产权归属关系较复杂。不同产权住宅实施既有建筑节能改造的收益比例归属不同，住宅业主以居户为单元的独立性，与既有住宅建筑节能改造实施的整体性要求的不协调性，制约住宅业主动力一致性，导致既有住宅建筑节能改造实施难度增加，市场运行关系更加复杂。

5.2 主体利益诉求差异性导致既有住宅建筑市场主体节能改造被动性

一方面，主体利益诉求差异是住宅建筑区别于公共建筑和工业建筑的特点之一。公共建筑产权单一，归法人所有，为了实现整体利益最大化由法人代表决定是否节能改造；工业建筑业主为了维护设备进行节能改造最终实现盈利，业主利益诉求统一；而住宅建筑业主群体异质性强，涉及工人、机关、国企工作人员、教育科研工作者、企业员工及退休、失业、无业人员等[45]，其文化水平、节能改造认识、价值取向各异，对住房舒适度、节能改造成本、经济效益等的关注度不同，从而利益诉求不同，节能改造意向各异。另一方面，既有住宅建筑节能改造具有的外部性和公共物品性，使业主间收益具有关联性，一户居民进行节能改造，周围居民都会受益，导致业主难以形成统一的节能改造决策，与既有建筑节能改造整体实施要求相违背，阻碍市场运行。

5.3 居民节能意识差别性制约既有住宅建筑节能改造行为统一性

我国住宅业主的节能改造意识受到各种因素的影响，其中性别、年龄、受教育水平、职业类型、房屋所有权、住宅面积、家庭规模、家庭收入水平和家庭用能支出占比等因素都会导致住宅业主节能意识差异化[45]。调查数据显示女性比男性更偏好节能，年长群体更关注节能，公众文化水平越高，越注重节能改造。并且，居民节能意识受地域经济发展影响，东部经济发达地区的节能意识最强，97.6%的家庭认为节能很有必要，采取节能措施的比例最高，而中部、西部和东北地区的节能意识比例较低，分别为94.9%，94.9%，95.0%[46]。除此，国家的节能减排战略、政府的激励政策、业主的社会责任意识也会影响居民节能改造行为，节能改造激励幅度越大，居民的社会责任意识越强，居民节能改造意愿越强。各种因素致使住宅业主节能意识具有明显差异，导致节能改造意向多元化，既有住宅建筑节能改造实施更加复杂。

6 结 论

推动既有住宅建筑节能改造市场良性运行离不开市场多主体动力及其协同作用。综观国内外理论研究与实践发展，多以既有建筑节能改造市场运行过程开展积极研究与探索。就实践来看，国外发达国家在法律法规体系、合同能源管理模式、能效标识制度等方面形成了鲜明特征，取得显著成效；我国以政府为主导的既有建筑节能改造市场运行实践也取得一定成绩，但运行乏力、发展缓慢的问题依然突出。理论研究方面，国内外学者研究多集中于既有建筑节能改造市场激励政策、EPC模式、风险管理、融资模式等内容。基于市场主动治理视角，考虑住宅业主产权复杂性、主体利益诉求差异性、居民节能意识差别性等特殊性的业主内源动力形成与发展研究尚属鲜见。因此，从市场治理内在要求规律分析入手，探讨业主市场地位与职能，考虑住宅业主作用的特殊性，研究既有住宅建筑节能改造市场不同发展阶段的业主行为特征与需求规律，探索既有住宅建筑节能改造业主内源动力的形成过程与影响机理；基于有限理性人假设，探究既有住宅建筑节能改造市场发展过程中市场主体行为博弈策略与业主行为策略演变机理，揭示既有住宅建筑节能改造业主内源动力作用机理与发展规律，构建既有住宅建筑节能改造业主内源动力作用市场效果评价体系，提出既有住宅建筑节能改造业主内源动力提升的策略与对策，形成既有住宅建筑节能改造业主内源动力形成与发展的理论体系，激发住宅业主既有建筑节能改造能动性，以业主内源动力——市场根本力量促进既有住宅建筑节能改造市场健康有序发展。