浅谈房产测绘成果审核提速

黄威果

摘要：不动产登记提速是目前社会关注度极高，而且与民众的利益密切相关。对房屋测绘成果的审核是完成不动产登记的权籍调查的重要前置环节，探讨房屋测绘成果的审核工作具有非常高的现实意义。

Abstract： The acceleration of immovable property registration is of high social concern and closely related to the interests of the people. The examination and verification of the house surveying and mapping results is an important pre link to complete the immovable property registration right register investigation， and it is of great practical significance to discuss the examination and verification of the house surveying and mapping results.

关键词：不动产登记;提速;房屋测绘成果审核

Key words： immovable property registration;increase speed;verification of housing surveying and mapping results

中图分类号：F293.3                                      文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2019）36-0079-03

0  引言

2019年10月18日，广东省肇庆市民彭先生用了不到两个小时时间就完成了不动产登记，相似的一幕在该市的行政服务中心已经是一种常态。在不久之前，市民要完成一次不动产登记至少要跑5-6趟行政服务中心，目的是不停地重复提交材料，耗时长而且难预期结果。完成这一历史性转变是源于肇庆正在推行的“互联网+不动产登记”改革，在不到一年的时间里，该市不动产登记办理实现了30天到3-5天，再到一天内完成的三级跳，并延伸出“不动产+民生服务”、“不动产+金融服务”等[1]。同是在2019年，由国家推动的机构改革从省级单位到市县区逐级展开层层推进，使得关于不动产登记的相关职能重新分配，与房屋相关的测绘成果审核及面积确认职能归入到当地的住房和城乡建设局，与自然资源局的不动产登记职能分离。因为只有完成了房屋测绘的成果审核才能把测绘成果提交过去给自然登记局的不动产登记中心，继而进行下一环节的权籍调查工作，当这些都完成了才能正式进入不动产登记环节。为了推动不动产登记工作的提速，完成广东省自然资源厅的不动产双提升任务，当地住建局的测绘成果审核工作不可避免地受到提速压力。如何实现房屋测绘成果审核的提速，也就有了研究的必要。

1  房屋测绘现状

房产测绘的内容包括房屋的调查、测量以及房屋的用地情況等。2003年建设部要求测绘单位或部门从房产行政主管部门分离，成为具有独立法人资格的专业服务机构，经过多年的商业化运营，现在市场上已经拥有了众多参与市场竞争的测绘公司，他们是目前房产测绘的主要力量[2]。由于受到房地产市场发展的推动，这些房产测绘企业所生产的测绘报告是目前市面上最主要的测绘成果，也是房屋测绘成果审核的主要对象。

2  房产测绘成果审核提速可能性分析

①自然资源局依据的是《地籍调查规范》进行地籍测绘审核，而房产测绘审核依据的是《房产测量规范》，两者之间存在一定的差异性。

选择和自然资源局一起跟专业的测绘软件公司进行深度合作，共同购买一个能够同时满足自然资源局的国土测绘审核要求以及住建局的房产测绘成果审核要求的软件，就可以把标准不一这个问题的影响降低到最少，极大减少日后两局摩擦的可能性。这样把同时满足两个法规的房屋测绘成果提交给自然资源局的不动产登记中心，可以更直接地加速不动产登记的进程，提高了房产测绘成果的利用率，节约了资源和宝贵的时间。

与此同时，根据广东省最新的相关政策，全面开展工程建设项目审批制度改革实行联合测绘工作即将全面推广，“一次委托、联合测绘、成果共享”是必须尽快实现的。也就是，在已有的不动产测绘基础上，还需要兼顾到人防测绘（例如人防车库），在未来甚至是其他测绘（如水利工程）的需求。对于所属于不同行政机构的职能间的磨合，各个审批人员都更需要软件开发公司和各相关机构更密切的配合与生产新产品，只有这样才能在暂时没有修改法律条文的前提下完成审批提速、环节减少的目的。相信在政策的指引之下，测绘软件融合两种甚至多种测绘规范是能够尽快实现的。

统一了数据标准的测绘成果，为以后的行政审批提供便利，也肯定可以直接减少房产测绘成果审核成果被自然局发回的概率，减少了总体审批的工作量。

②目前房产测绘市场准入门槛不高，测绘成果质量难以统一。

目前，房产测绘管理体系是我国大部分地区都应该是测管分离的，这是因为职能部门不能既当裁判员也当运动员。与此同时，房产测绘已经完全市场化。但相关的法制环境与市场条件不够健全，还没有营造出一个相对公平、公正、公开的房产测绘管理市场环境。由于市场环境不算成熟，从业人员最基本的专业水平也没有足够的保证，那么测绘成果质量参差不齐也就是必然的[3]。

为了实现房屋测绘成果审核提速，把控房产测绘成果的质量，创造良好的审核基础是一条切实可行的途径。考虑到目前不动产登记涉及的规范标准繁多，市场化程度也比较高，可以实施下面几点措施：

1）联合各部门与软件企业，对从业人员进行针对性培训;

2）职能部门定期派出人员组织核查各有关房产测绘公司的实际工作能力;

3）严格审核房产测绘报告的质量，同时，注重现场查看，以防漏报瞒报情况的发生。

3  现行房产测绘成果审核案例及分析

假设某一房地产有限公司委托某房产测绘公司对其一栋32层高的商品楼进行不动产测绘，经过这房产测绘公司的测绘作业，他们將会提交测绘报告以及该楼盘的施工图纸作为实物资料，另外还会在系统网络提供一份电子版的申请材料，一起进行审核。

3.1 实物资料审核

首先，认真研读房产测绘报告。报告里面有以下几个方面的内容：概述、测量技术依据、图件的测绘说明、房产测绘单位资质、面积计算说明、成果内容、审核申请和审核意见表。通读整份报告，对整个项目有所了解，然后比对测绘报告上的图纸与施工图，尤其是房屋分层平面图上的数值与施工图里面的层平面图的数值必须是一致的。

其次，要仔细审核房产测绘报告中的测绘成果部分内容。对其中功能面积汇总表、公共面积汇总表的内容要特别留意，作为数据比对的重要参考标记下来。

最后，审核以下房屋测绘审核意见表签名人员是否具备从业资格。各个环节没发现问题，就进行下一环节。

3.2 建筑面积审核

打开广东南方科技有限公司开发的南方不动产系列软件（该软件具有房产测绘审核以及地籍审核功能），把测绘公司提交的电子文档在软件里打开。

第一步，定义好每个单元的属性（商铺、商品房等），并生成外墙，如图1所示。

如果生成外墙时系统发生错误，肯定是测绘公司画图时候没有区分好共墙的情况，可以要求发还重做。如无意外下一环节。

第二步，定义好区域。这个环节，一般两步走，先做功能区划分，按照实际分为三类，商铺、住宅和架空层，如图2所示。

做完功能区的划分，就需要做分摊区域的划分，根据实际普遍分为整栋共用和住宅共用，如图3所示。

定义完所有房屋的属性以后，让软件输出计算结果，如图4所示。

把计算所得的结果打印出来汇总成册，并与房产测绘报告上的数据进行比对，由于数据的唯一性，如果两者数据一致，说明面积审核通过。

3.3 现场审核

通过了房产测绘报告的审核后，进行最后一步工作，通知房产测绘公司安排时间和人员，并和房地产公司相关负责人一同进行现场测量审核。重点审核有没有违建的建筑物，有没有把层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑的面积漏算等《房产测量规范》有重点提及的地方。

如果都没问题，说明本次测绘审核通过，可以把南方不动产系列软件生成的面积确认书连同房产测绘报告书交由主管领导盖章，至此，审核程序完成。

下一步工作就由房产测绘企业把盖章完成的房产测绘成果报告、面积确认书等纸质材料领回并自行提供给自然资源局审批。电子版档案由系统提交上去给自然资源局。

通过现行的具体示例，不难发现，要改进现行的审批速度，直接无纸化办公网上审批，各部门同步审核，多部门联合一起进行现场审核都是可以的。

4  总结

房屋测绘成果审核是一项前期性很强的工作，也是开启不动产登记的前置性工作，责任重大，专业技术性强，关系着百姓的切身利益。而做好房屋测绘成果审核提速这就不仅仅靠职能部门自己的努力就能完成的，加强对房产测绘公司的测绘成果的质量控制是一种行之有效的直接加速方案。而多部门联合与软件开发企业深度合作，争取早日使用兼容多个测绘规范的软件是可以减少总体审批工作量的，达到变相提速的目的。

总之探讨并实现缩减测绘环节和时间，减少各类从业企业的时间成本和费用成本，提高测绘审批效率是一项非常有现实意义的工作，需要各类从业人员的合作与优化。

参考文献：

[1]粤改粤好.解剖“蚂蚁”，肇庆探索不动产登记“改革方法论”，办理时限：“三级跳”[J].南方号，2019.

[2]冯静.浅议房产测绘市场化[J].河北企业，2008.

[3]廉茹丽.我国房产测绘面临的问题与改革对策[J].房地产测绘，2019.