房地产市场供给侧改革呈现出的问题及对策研究

沈爱华，王英杰

[摘 要]房地产行业的发展对于整个地区的经济发展具有重要的促进作用。房地产行业在经济发展中不仅有促进税收的作用，而且能推动相关产业的发展。但是近年来，我国大力推动供给侧结构性改革。在此背景下，我国房地产行业的实际发展水平与行业规划之间存在着巨大的差异，不利于房地产行业的进一步发展。文章分析房地产市场供给侧改革暴露出的问题，并针对房地产行业的这些问题提出切实可行的参考意见。

[关键词]房地产;供给侧;市场

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.36.074  近年来，我国大力推动供给侧改革，这也给处于低谷当中的房地产行业带来全新的发展机遇。目前，我国房地产行业发展仍然呈现出供需不平衡的现状。因而，在下文当中笔者将对这一现状进行分析，力求推动我国经济与房地产行业的同步发展。

1 在供给侧改革背景下房地产市场面临的问题

1.1 供给侧改革给房地产行业带来的政策影响

目前，我国实施的是土地公有制的土地制度，该制度对于房产业的发展具有重要作用。即公有制制度会直接影响到土地供应方式、土地供应结构以及土地供应量。要想发展房地产行业，首先要确保土地资源储存量充足，其次要合理进行土地功能分配，进而才能实现对于房地产行业的宏观调控。

1.2 供给侧改革给房地产行业带来的影响

供给侧改革的实行对我国房地产行业共有两方面的影响，第一是对于企业存款利率的影响，第二是对于企业运行模式的影响。首先，以国内房地产企业的运营模式为基础进行分析，目前我国的房地产企业无论大小与规模，其运营过于依赖金融机构的房贷活动。如果房地产企业在生产经营中出现了问题，那么为其提供房贷的金融机构也需承担相应的责任，进而导致我国经济发展愈加泡沫化。现阶段，我国对于金融行业的宏观调控主要体现在两个方面：一是对于存款准备金的宏观调控，二是对于存款利率的宏观调控。如果在经济运行过程当中，中央银行对利率进行了上调处理，在这种情况下，对于想要购买房产的人来说，在相同的时间内他们需要支付的利率要比上调利率前多得多。所以大多数购房者都会选择直接还清所有贷款，或者是一次性付清房款。利率的上调不仅会对购房者产生影响，还会对投资者产生影响，会降低投资者的收益，因而投资者可能会撤出资金再寻找其他的投资，导致房地产行业的商品房供给过剩，出现大量空房的现象。

1.3 供给侧改革给房地产行业带来的环境影响

人们对住房要求的不断提高，推动了房地产行业的发展。大量荒地被开发，甚至呈现出开发过度的状况。而过度开发会引发一系列的环境问题。尤其是人们对住房的高要求，开发商开始逐步重视周边配套设施、楼间距等问题的建设。

2 房地产市场供给侧改革的对策

2.1 基于政府层面的路径

政府作为国家职能部门，对于经济发展具有重要的调控作用。此外，政府的理论指导与行政政策还能推动我国经济的发展。在房地产行业的供给侧改革当中，政府部门充当着主角的角色，政府对于维护房地产行业的健康发展具有重要作用。

（1）多措并举，优化现存房地产供给结构。实施房地产行业供给侧改革最首要的任务便是去库存。而要达到这一目的首先应考虑到两方面的内容。第一，可以将棚户区改造和房地产市场发展相结合。采用多种方式，例如直接货币补偿以及商品房住房团购，激励拆迁户购房，进而增加房地产市场的需求量。监控好新建安置房，通过多项政策，改善棚户区居民的居住环境。此外，政府在进行棚户区拆迁时还可以减免费税，积极鼓励各企业注重社会效益，推动行业发展，主动向棚户区住民让利，改善棚户区居民的居住环境。第二，现阶段，消费者对居住环境的要求越来越高。因而政府可以着力改善闲置新房周围的基础配套设施情况，尽可能满足消费者对于住房的要求，进而激发消费者的购买热情，比如说在商业住宅附近建设物流企业、学校以及医院等基础的配套设施。

（2）因城施策，严格控制企业供应节奏。为提高房地产企业的生产经营效率，政府可根据各地区的实际情况，合理把控房地产行业的发展，对土地供应结构进行严格控制。所以房地产管理部门在调节房地产市场的过程当中应该将房地产用地的调控作为工作重点，通过供给侧改革对低端供应和无效供应进行整合。从目前我国不同地域之间的发展情况来分析，在供给侧改革的过程当中应综合考虑到城市发展规划以及商品房库存等多项因素，此外还应充分考虑到当地居民的实际需求，确保经济增长、人口增长与房地产市场的发展相适应，对房地产市场进行合理规划，进而维护我国房地产市场的平衡发展。

2.2 基于企业层面的路径

（1）突破区库存，重塑供求平衡。为了进一步推动房地产市场的良性发展，房地产开发商应该对现有商品房进行合理定价，进而促进需求，维护房地产行业发展的供需平衡。如果购房者的消费意愿下降，进而导致商品房价格大幅度下降，房地产行业就会呈现出极度的供需不平衡现象。因此房地产要想进一步发展必须改变这一现状。所以各房地产企业在定价之前可以做好市场调查，充分了解消费者的购房需求与实际的市场变化，在房地产市场过冷的时候采取必要的降价措施，缓解开发商的资金压力，维护资金链的正常运转。此外，为了确保房地产行业的良性发展，一些规模较大的企业也可以兼并、收购小的企业，对闲置商品房进行集中处理，充分借助新媒体等媒介对现有的房产资源进行大力的推广与营销。

（2）突出提升品质，满足有效需求。伴随生活水平的提升，人们对居住环境的要求只会越来越高。在过去，人们认为房子只不过是一个休息的场所，而现在人们更加注重生活品质与人生价值的实现。因此房地产開发商应该全面了解消费者的需求，满足其生理需求与心理需求，为消费者提供舒适、安全，具备生活品质的住房。

2.3 基于个人层面的路径

以个人层面的角度来分析，作为房产的投资者，应该正确认识其价值属性、金融属性以及商品属性，在进行房产投资时对该房产进行理性的分析，降低投资失败率。而以政治经济学的视角来分析，人们购买商品最主要的原因是其具有价值属性、金融属性以及商品属性，能够满足消费者的某种需求。以我国房地产行业发展的现状为基础来分析，人们购买住房是因为它能够给人遮风挡雨，给人一种心理上的安慰。所以说要想推动房地产行业的发展，开发者不能只重视其商品价值，而要充分发掘消费者的需求，使商品房的建设与消费者的需求相适应。

3 结论

从我国整个房地产行业的发展态势来分析，其仍然处于发展的初级阶段，因而在经营与建设的过程当中或多或少会出现一些问题，而这些问题会直接导致房地产市场的需求与供给极度不平衡。因而在发展过程当中房地产开发商应综合考虑到多方面的因素，采取必要措施激发消费者的购买热情，确保国内房地产市场的供需平衡。参考文献：

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[基金项目]哈尔滨商业大学校内项目“哈尔滨市房地产市场供给侧改革路径研究”（项目编号：18XN061）。

[作者简介]沈爱华（1976—），女，汉族， 黑龙江哈尔滨人，哈尔滨商业大学，硕士，副教授，研究方向：工程项目管理、房地产市场。