如何更好贯彻“房住不炒”

岁末年初，房地产市场走向牵涉各方。更好贯彻“房住不炒”政策，主要须把握好两点目标，一是更好地满足刚需，二是更好地将人民群众的投资性需求进行更合理的分流。至于投机性需求，因为和投资性需求难以严格区分，与其花费巨大精力去甄别二者间的区别，不如把主要精力放到更好满足人民群众合理的投资性需求上，以从源头上更好地实现对投机性需求的屏蔽。

谈到房地产的“过剩”产能时，不少人喜欢从人均居住面积出发来加以论证，而对住房的结构性需求避而不谈，这显然不是实事求是的做法。直面与就业集聚度相匹配的大城市的住房需求，才是更好满足房地产刚需的应有前提。

这需要做好两方面的工作，一方面是增加大城市住房供给，另一方面是实现全国范围尤其大城市群内不同年龄群体与住房资源之间更为弹性灵活的匹配。

在住房供给方面，除了满足保障性住房需求外，适度增加商品房建设用地依然是无法回避的必经之途。更好发展大城市群，以在城市群内部更好实现人地资源的更合理配置，以及在城乡建设用地市场之间实现更有效打通和流转，已经成为各方共识和期待，宜适度加快相关政策推进速度。

更好地提升人们租房的意愿，一方面可以适度消减人们对新增商品住房的刚需，一方面也能更有效盘活存量住房，减少空置率和社会资源的浪费。这又需要进一步推进此前已经在一些城市试点的租住同权和教育资源去学区房化等政策。此外，在技术层面，还可以在加大租房抵稅力度、加大对空置房监控处置力度等方面采取相应举措，而对出租房收益的扣税则宜从宽，以更好鼓励有房户的出租意愿。

不同年龄阶段的居民有着不同的住房需求。年轻人出于职业发展考量和为孩子教育资源着想，一般更愿意前往大城市居住。这也是小城镇战略无法达到分流人群以减轻大城市压力的既定目标的根本原因所在。而老年人群，则更愿意在环境优雅、生活节奏较慢和不那么拥堵嘈杂的中小城市乃至小城镇居住。如果能实现不同年龄阶段人群与不同层级城市之间居住资源的更合理匹配，则不仅能释放更多大城市居住资源，减轻其住房压力，还能更好盘活三四线城市和小城镇的住房资源，缓解这些地区房地产市场风险的积聚。

中国高铁大规模建成、一小时生活圈渐成气候和老龄化社会的加速到来，为上述场景的实现奠定了相对坚实的基础。然而在现实中，年轻人向大城市的流动一如预期地在加速进行，而反向的老年人群向中小城市的分流却始终裹足不前。结果就导致中国房地产总体过剩、大城市房地产市场扭曲性过热和中小城市房地产结构性过剩同时并存。

妨碍老龄人口向中小城市分流的主要因素体现在软硬两个方面。硬的方面主要体现为中小城市针对老龄人口的医疗康养资源相对不足和滞后，软的方面主要体现为各种养老医保等公共福利资源迄今无法随身走，异地结算没有大范围推开，从而造成诸多不便。

从这个意义上讲，尽快实现基本养老医疗等资源全国范围的相对均等化，尽快提升相关公共福利账户的全国一体化结算，已经成为迫在眉睫的课题。所谓福利国家建设固然有着不菲的支出，但其所发挥的对有效需求的杠杆撬动作用更是不容小觑。

而这种有效需求的释放，又必将对中小城市医疗和康养资源供给侧市场的加速形成，提供强大的助力。而由此形成的投资性需求，又能在一定程度上为人们提供在房地产之外的投资渠道，进而实现有关部门念兹在兹的中国经济增长去房地产化。

近来人们经常津津乐道有多少国人依然没有坐过飞机、用上马桶，言下之意这些尚未得到满足的需求意味着巨大的商机。同理，因为巨大的老年人口规模和相对滞后的养老产业发展，中国的老龄化也被视为巨大的商机。

然而如果相关制度性瓶颈迟迟不能被突破，人们的相关需求将继续无法被有效激活，从而令潜在的商机继续无法尽快被转化为宝贵的真实需求。尽快破除相关妨碍，尽快实现不同年龄人群和不同层级城市间居住资源的更合理配置，将为中国经济的可持续增长起到纲举目张的效果。