未办土地首登是否可办理预告登记

是否可以在没办土地使用权首次登记的情况下办预告登记？

如果房产局能出备案的预售合同，预告登记可以办吗？

没有首次登记哪来其他登记啊？

预告登记要首次登记吗？

要土地首次登记呀。

土地登记和房屋登記有两次首次登记的。

没有土地的首次登记，其他登记无根啊。

没有登记簿预告登记记栽在哪？

只要有楼盘表就可以啊。办理了预告登记后不就有登记簿了吗！

楼盘表是一个与登记没有关系的东西。

楼盘表是住建部门用来管理的一个工具，没有法律效力，所以住建部门敢把任何东西都记栽到楼盘表，譬如风险预警，甚至把小产权房也写入楼盘表，登记部门的登记簿是要对外公示的，一旦写入就产生了法律效力，不随随便修改，就是发现错了，修改也得按程序。

谁说办预告登记要有土地首次登记？

办理预告登记资料除了备案合同就是预告登记约定。

预告登记只是对物权的期待权。

预告登记的确只是期待权，但这种期待权是无限接近物权的，可以称之为准

物权。

的确，预告登记产生的准物权效力与网签的产生的效力不是一个重量级的。

预告登记和网签效力没有疑问。只是发挥的作用不同，网签主要是在合同初期发挥重要作用，而预告登记的重心是双方初步达成合意之后。

的确，目前有些地方把网签重心和作用搞错了，放在了达成合意之后，让人感觉很不舒服。

土地不首次登记怎么预告呀，预告房产在哪？

办理预告登记要有预售证，没有土地证估计连预售证都办不了。

土地预查封不是登记，是一种技术保障措施。

法律上没有土地证是不能预售的，但是如果有备案合同我们有什么理由不办？

前面问题中很清楚了，没有土地证但办理预售许可，现在申请预告登记能否

受理？

不办理由就是不具备登记条件。

预告登记没说非要有土地证啊！

备案合同有约定为什么不具备？

按照《不动产登记暂行条例》规定，商品房网签和不动产登记数据应该共享的，如果出现这个问题，肯定是有一方有问题，不建议办理。

登记簿第一页是什么？预告登记在第几页？从前后可以看出重要性和基础。

点评

李炜

武夷山市房地产管理处

虽然在《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》中，是否具备土地使用权不属于办理预购商品房转移预告登记的法定要件，但根据《房地产管理法》第45条的规定，土地使用权证是办理预售许可的法定要件。因此，在没有土地使用权首次登记情况下办理的预售许可和预售合同备案显然是有问题的。而在登记簿的编制上来看，没有土地使用权在先，也无法建立对应的预告登记。因此，虽然不动产登记机构无权审查预售许可和合同备案的合法性，但可以根据《不动产登记暂行条例》第22条第1款和《房地产管理法》第45条的规定以违反了法律规定为由不予受理。